Koronawirus na hiszpańskim rynku nieruchomości. Jak zmienią się ceny?

Pandemia koronawirusa zbiera ponure żniwo na Półwyspie Iberyjskim. Oprócz Włoch to właśnie Hiszpania jest krajem, w którym odnotowano największą liczbę zachorowań i zgonów na CoViD-19. Perspektywy dla gospodarki rysują się w czarnych barwach: wystarczy tylko wspomnieć o prawie 900 tys. bezrobotnych, których ogólnokrajowa kwarantanna z dnia na dzień pozbawiła pracy. Zamrożona gospodarka nie pozostaje również bez wpływu na branżę mieszkaniową, która przygotowuje się na najtrudniejszy od wielu lat sezon.

Dobra koniunktura opóźni tąpnięcie?

Pomimo fatalnych nastrojów, hiszpańska branża nieruchomości wydaje się bardziej odporna na skutki pandemii, niż inne sektory gospodarki, takie jak np. turystyka czy gastronomia. To wynik dostatecznie dobrej koniunktury w sektorze mieszkaniowym, utrzymującej się na przestrzeni ostatnich lat. W ostatniej dekadzie sprzedawcy nie mieli problemu ze sprzedażą lokali, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. 

Dużą część kupców stanowili obcokrajowcy, poszukujący atrakcyjnej rezydencji na wakacje. Wśród nich prym wiedli Brytyjczycy, masowo wykupujący nieruchomości po zapadnięciu brexitowej klamki - wśród nabywców z obcym paszportem obywatele Zjednoczonego Królestwa stanowili aż 14 proc. Nieuchronna korekta cen spowodowana opuszczeniem UE przez Wielką Brytanię to także jeden z czynników, który napędza obecny optymizm: lekkiego tąpnięcia spodziewał się bowiem każdy, zatem branża nieruchomości w pewien sposób przygotowana była na niewielką turbulencję.  

Pośrednicy i hotelarze liczą straty

Nikt jednak nie był przygotowany na zapaść, która rozpoczęła się w marcu. Podobnie jak w Polsce, również w Hiszpanii narodowy lockdown przyniósł wstrzymanie większości transakcji. Zamrożenie gospodarki zdestabilizowało również pracę pośredników i agentów nieruchomości, którzy w tym czasie pozbawieni są szans na zarobek. Ostatnią deską ratunku jest dla nich finalizowanie rozpoczętych już transakcji. Prawdopodobnie jednak aż do pierwszego kwartału 2021 r. branża, podobnie jak cała gospodarka, nie zacznie odrabiać strat wynikających z kwarantanny.

Wpływ na tę sytuację ma również duży odsetek wstrzymanych transakcji międzynarodowych, zwłaszcza w przypadku mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych. Inwestorzy zagraniczni stanowili znaczącą część nabywców, posiadających nie tylko prywatne nieruchomości, ale również udziały w hotelach poszczególnych kurortów, przede wszystkim na Wyspach Kanaryjskich i w największych miastach. W tym sezonie jednak placówki te nie przyjmą żadnych gości. Hotelarstwo to zatem jeden z najbardziej ponurych przykładów na to, w jaki sposób pandemia (wespół z rządowymi restrykcjami) może zatopić całą branżę.

Obniżki kontra inflacja

13 kwietnia rząd zniósł część obostrzeń dla pracowników kluczowych sektorów - w tym m.in. budowlańców, którym umożliwiono pracę w normalnym trybie z zachowaniem niezbędnych środków bezpieczeństwa. Ma to związek ze zmniejszającą się liczbą wykrytych zakażeń. Kondycja branży nieruchomości jest zatem ściśle uzależniona od tego, jak szybko uda się opanować pandemię. W tym momencie wiadomo jednak, że rok 2020 będzie niezwykle trudnym czasem dla całej “mieszkaniówki”. 

Niektórzy inwestorzy liczą jednak na spadki cen: pod tym względem eksperci prognozują od kilku- do nawet 15-procentowych obniżek w przeciągu najbliższych kwartałów. Czy takie przeceny sprawią, że nabywcy rzucą się na przecenione oferty? Czas pokaże, zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę mniejsze zainteresowanie mieszkaniami - także z powodów osobistych. Warto wspomnieć, że na drugą połowę tego roku analitycy wieszczą wyższą niż w poprzednich latach inflację. Również niezwykle wysoki kurs euro może zniechęcić wielu nabywców - nie tylko tych z brytyjskim paszportem.

Inwestowanie w czasach zarazy?

Być może jednak w długofalowej perspektywie straty dla całej branży nie będą tak duże, jak może się wydawać to dzisiaj, w szczycie epidemii? W końcu każdy kryzys dobiega kiedyś końca, po których następuje ożywienie - zwłaszcza w przypadku rynku tak dynamicznego, jak właśnie hiszpański. Może to właśnie teraz, wyprzedzając nieuchronną hossę po zakończeniu kwarantanny, jest najlepszy moment na zakup nieruchomości w Hiszpanii? Na to pytanie każdy inwestor musi odpowiedzieć sobie sam, biorąc pod uwagę własny poziom tolerancji ryzyka.

Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, pasjonat rynku nieruchomości oraz redaktor bloga o nieruchomościach Morizon.