Jaki był 2019 rok dla hiszpańskiego rynku nieruchomości?

Uważnie przyglądamy się wpływowi globalnego lockdown oraz stanu wyjątkowego w Hiszpanii na tutejszy rynek nieruchomości i postanowiliśmy dać Wam dobrą bazę porównawczą przygotowując rzetelny obraz rynku nieruchomości w Hiszpanii w roku 2019.

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii w 2019 roku

Sprzedaż hiszpańskich nieruchomości w 2019 roku spadła. Stało się to po sześciu latach ciągłego wzrostu. Oto dane Narodowego Instytutu Statystyki (NIE).

W zeszłym roku wpisano do ksiąg wieczystych transakcje zakupu pół miliona nieruchomości, czyli około 3% mniej niż przed rokiem.

Znaczący spadek nastąpił na rynku wtórnym, natomiast rynek pierwotny wzrósł minimalnie w porównaniu do roku 2018.

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii w 2019 roku w zależności od regionu

Spadek sprzedaży był bardziej wyraźny w obszarach zainteresowania inwestorów zagranicznych. Sprzedaż spadła najbardziej na Wyspach Kanaryjskich i Balearach oraz o 7% zarówno w Alicante (Costa Blanca), jak i Maladze (Costa del Sol). Ciekawym przypadkiem jest tu Costa de la Luz w prowincji Kadyks, która odnotowała wzrost o 4% na stosunkowo niewielkim rynku.

Tendencje, które miały wpływ na hiszpański rynek nieruchomości w 2019 roku

Sprzedaż na rynku nieruchomości w Hiszpanii była napędzana zwykłymi dla tego rynku siłami między innymi zaspokojeniem nowych potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych oraz modernizacji istniejących. Zauważalne były lekki spadek inwestycji i zainteresowania inwestorów zagranicznych oraz spowolnienie wzrostu hiszpańskiej gospodarki. 

W 2019 roku pojawiły się też czynniki, których negatywny wpływ na rynek nieruchomości był znaczący: 

• Nowe prawo hipoteczne, które ograniczyło finansowanie na kilka miesięcy.
• Niestabilność polityczna, szczególnie w Katalonii – jednym z największych rynków mieszkaniowych w Hiszpanii.
• Ingerencja polityczna na rynku mieszkaniowym.
• Nadpodaż w kluczowych obszarach.
• Wyższe ceny nieruchomości.
• Wysokie koszty transakcji, które bardziej bolą, kiedy ceny nieruchomości są wyższe.
• Hiszpańskie przepisy podatkowe oraz nowe prawo dotyczące najmu (pisałam o nim tutaj: https://bit.ly/2DPhh9r), które zniechęcały inwestorów, zwłaszcza inwestorów zagranicznych.
• Brexit i spadający popyt wśród inwestorów zagranicznych skutkujące spadkiem sprzedaży o 4%.

Inwestorzy zagraniczni na rynku nieruchomości w Hiszpanii w 2019 

Według danych rejestratorów (Registradores.org) w trzecim kwartale 2019 zagraniczni kupujący stanowili prawie 12,6% nabywców hiszpańskich nieruchomości. Dla porównania w 2009 roku stanowili tylko 4,2%.

Wśród regionów o najwyższym odsetku nabywców zagranicznych znajdujemy:

• prowincję Malaga (w tym Costa del Sol), w której prawie 29% klientów to inwestorzy zagraniczni,
• Baleary, gdzie stanowili oni 28% kupujących,
• prowincję Girona (w tym Costa Brava), gdzie prawie 28% sprzedaży dokonali klienci zagraniczni.

Prowincja Alicante (w tym Costa Blanca) pozostaje regionem o najwyższym odsetku nabywców zagranicznych: stanowili oni prawie 41% całkowitej sprzedaży w trzecim kwartale 2019. Większość cudzoziemców kupujących nieruchomości w Hiszpanii pochodziło ze Zjednoczonego Królestwa (14,3%), Francji (8,4%) i Niemiec (6,6%).

Według najnowszego raportu rynkowego hiszpańskiego stowarzyszenia rejestrów gruntów, opartego na liczbie zarejestrowanych sprzedaży, zagraniczni nabywcy uczestniczyli w 62.827 transakcjach zakupu hiszpańskich nieruchomości w 2019 roku. Ponieważ na rejestrację sprzedaży kupujący ma miesiąc, dokładna liczba zagranicznych inwestorów może być nieco inna. Przełożyło się to na spadek o 4,1% rok do roku. Jest to po ośmiu latach ciągłego wzrostu pierwszy spadek liczby hiszpańskich nieruchomości kupowanych przez zagranicznych inwestorów w tej dekadzie.

Popyt lokalny spadł o 2,2% do 441.048 nieruchomości, co oznacza ogólny spadek rynku o 2,5% i 503.875 nieruchomości sprzedanych na hiszpańskim rynku w 2019 roku.

Pod względem narodowości Brytyjczycy byli zdecydowanie największą grupą kupujących – zamknęli 8.726 transakcji (14% udziału w rynku zagranicznym). Na kolejnych miejscach uplasowali się Francuzi i Niemcy.

Francja była jedynym dużym rynkiem, który odnotował w ubiegłym roku wzrost liczby nabywców (wzrost o 1,2%), podczas gdy Wielka Brytania spadła o 14,3%, a nabywcy ze stosunkowo małych rynków Szwecji (-25,7%) i Szwajcarii (-31,3%) bardzo kiepsko się spisali z zakupami w Hiszpanii w 2019 roku.

Pomimo spadku popytu zagranicznego w ubiegłym roku, udział inwestorów zagranicznych w rynku pozostał stabilny na poziomie 12,5% rynku, ponieważ popyt lokalny również się skurczył.

Rynek zagraniczny rozwijał się nieprzerwanie od 2010 roku i nieuniknione było, że ekspansja ostatecznie się skończy, jak to ma miejsce na wszystkich rynkach nieruchomości. 

Ceny nieruchomości w Hiszpanii w 2019 roku

Średnia cena mieszkań w Hiszpanii wzrosła o 4,6% rok do roku, porównując dane od grudnia 2018 do grudnia 2019 (dane z portalu nieruchomości Idealista). Ceny mieszkań wzrosły o prawie 13% od grudnia 2014, kiedy to osiągnęły najniższy poziom w całym kraju, ale nadal pozostają o prawie 13% niższe niż w grudniu 2007, kiedy osiągnięto historyczne maksima. 

Prowincje, które odnotowały jedne z najważniejszych podwyżek cen, to:

• prowincja Malaga (8,5%),
• Baleary (6,6%),
• prowincja Girona (5,2%).

Ceny w prowincji Walencji wzrosły o 3,5%, we Wspólnocie Madrytu o 3,3%, a w prowincji Barcelony o 3,2%. Ceny w Madrycie wzrosły o 1,3% (3.732 EUR / m2), a w Walencji o 3,1% (1.779 EUR / m2). W przypadku Barcelony wydaje się, że ceny mieszkań stabilizują się po pięciu latach ciągłego wzrostu, w 2019 spadły o 2,5%, przy średniej cenie 4,115 EUR / m2 w grudniu 2019.

Zarówno Madryt, jak i Barcelona (miasta) przekroczyły ceny zarejestrowane w grudniu 2007 roku odpowiednio o 6,8% i 1,1%. Ceny w Walencji pozostają o 24,6% niższe niż w grudniu 2007.

Jeśli porównamy ceny trzech głównych miast w Hiszpanii między grudniem 2019, a grudniem 2014, kiedy rynek zaczął się poprawiać, zauważymy, że Madryt odnotował wzrost o 38,6%, Barcelona o 34,4%, a Walencja o 30,2%.

Podsumowanie

Rok 2019 był pierwszym, w którym zanotowano spowolnienie rynku nieruchomości w Hiszpanii po ponad ośmioletnim nieprzerwanym wzroście. Mimo spowolnienia udział w rynku inwestorów zagranicznych nie zmienił się znacząco i dokonali oni 62.827 transakcji. 4% spowolnienie rynku nie oznaczało, że za rogiem czai się kryzys, było raczej zapowiedzią stabilizacji rynku na poziomie, który osiągnął w grudniu 2019. Nikt natomiast nie przewidział, że za rogiem zaczaił się CoVid19. Jaki będzie jego wpływ na rynek nieruchomości w Hiszpanii? Pierwsze prognozy zebraliśmy we wpisie Jak wpłynie koronawirus (COVID19) na rynek nieruchomości w Hiszpanii? Obserwujemy sytuację i będziemy ją dla Was na bieżąco komentować. 

Z czysto ludzkiego punktu widzenia klęski żywiołowe – bo tak należy chyba nazwać to, co nas spotyka ze wszystkimi tego konsekwencjami – zmuszają ludzi często do oceny swojego życia i weryfikacji potrzeb. Świadomość, że „jutro mogę zostać potrącony przez autobus” przyczynia się do poszukiwania równowagi między życiem prywatnym i zawodowym. Dlatego jest spore prawdopodobieństwo, że wielu do tej pory marzących tylko o swoim miejscu na słonecznym wybrzeżu postanowi nie czekać, tylko rozpocząć nowe życie już.

[źródła: Spanish Property Insight, Registradores.org, Idealista.com / zdjęcie: Helloquence z Unsplash]