Nieruchomości w Hiszpanii to Twoje marzenie? Oto co powinieneś wiedzieć, zanim je spełnisz  

Powiedzenie „co kraj to obyczaj” można odnieść też do realiów panujących na rynkach nieruchomości. Jeśli więc poważnie myślicie o kupnie mieszkania lub domu na Półwyspie Iberyjskim, warto znać podstawowe informacje dotyczące rynku nieruchomości w Hiszpanii. Oto 5 rzeczy, które pozwolą Wam dokonać wyboru na piątkę.      

Własna nieruchomość w Hiszpanii to dla wielu spełnienie marzeń. Nic dziwnego, skoro w pakiecie otrzymujemy także słoneczną pogodę, plaże leżące czasami wprost na wyciągnięcie ręki, zabytki i liczne atrakcje turystyczne. To także możliwość posiadania bazy wypadowej, z której można później ruszać na zwiedzanie najpiękniejszych regionów Hiszpanii. 

To zrozumiałe, takiej decyzji zawsze towarzyszą duże emocje, ale najpierw należy na spokojnie poznać hiszpańskie realia. Co szczególnie warto wiedzieć, zanim ruszymy na poszukiwania? Oto podstawowe informacje dotyczące najpopularniejszych regionów, aktualnej sytuacji na rynku, kosztów transakcji, nieruchomości do remontu i tego, którzy cudzoziemcy inwestują tutaj najchętniej.  

Sprawdź naszą ofertę nieruchomości w Marbelli

Nieruchomości: Hiszpania, ale który region?

Przede wszystkim należy dokładnie przemyśleć, w jakim regionie chcemy nabyć nieruchomość. Wynika to oczywiście z naszych priorytetów.

Szukamy nieruchomości dla siebie czy pod inwestycję, kupujemy mieszkanie w Hiszpanii tylko na wakacje czy chcemy mieszkać w nim przez większą część roku, lubimy małe miejscowości czy duże miasta, wolimy klimat nadmorski czy bardziej umiarkowane temperatury, dysponujemy ograniczonym budżetem czy możemy pozwolić sobie na bardziej prestiżową lokalizację. Takich pytań jest wiele i trzeba na nie odpowiedzieć, jeśli już zdecydowaliśmy się na zakup nieruchomości w Hiszpanii.  

Raporty analizujące sektor nieruchomości, jako najpopularniejsze regiony najczęściej wymieniają Andaluzję, Katalonię, Walencję, Baleary oraz Murcję. Każdy z nich ma coś wyjątkowego do zaoferowania:

Andaluzja - jeden z największych regionów w kraju. Przyciągające łagodnym śródziemnomorskim klimatem Costa del Sol, imponujące pasma górskie i miasta, które trzeba zobaczyć: Sewilla, Malaga, Marbella, Kadyks, Granada, Kordoba czy Almeria.

Sprawdź naszą ofertę nieruchomości w Hiszpanii na Costa del Sol

Katalonia - głównym ośrodkiem jest Barcelona, ale Katalonia to także Costa Brava, czyli jedno z najbardziej malowniczych wybrzeży nad Morzem Śródziemnym, Pireneje i atrakcyjna bliskość południowej Francji. 

Walencja - wizytówkami tego regionu są wybrzeża Costa Azahar, Costa de Valencia czy Costa Blanca. Najwięcej turystów przyciąga oczywiście to ostatnie, mieszczące się w okolicach Alicante. Sama Walencja, ze względu na mieszające się tam style budownictwa, uznawana jest za jedno z najbardziej różnorodnych miast w Hiszpanii.

Baleary - archipelag wysp, wśród których te najpopularniejsze to oczywiście Ibiza, Majorka, Minorka i Formentera. Baleary kojarzone są z bogatą ofertą rozrywkową i imponującymi plażami. Chociaż trzeba pamiętać, że często idą też za tym wysokie ceny.  

Murcja - region leżący między Andaluzją a Walencją. Murcja jest mniej popularna od swoich sąsiadów, ale tam także znajdziemy piękne plaże czy zabytkowe miasta. I co ważne, ze względu na niższe ceny, jest to ciekawa propozycja dla tych, którzy nie dysponują wysokim budżetem. 

Obecna sytuacja na hiszpańskim rynku nieruchomości? 

Wciąż można spotkać się z opiniami, że ceny hiszpańskich nieruchomości są stosunkowo niskie, co ma związek z ekonomiczną czkawką po kryzysie z 2007 r. Cóż, nie jest to prawdą. 

Mniej więcej od 2012 r., kiedy sektor nieruchomości w końcu złapał oddech, ceny nieruchomości zaczęły powoli rosnąć. I ta tendencja utrzymywała się jeszcze do ubiegłego roku, kiedy to zanotowano spowolnienie (chociaż i tak ceny mieszkań urosły o ponad 4 proc.). Tutaj należy postawić kreskę, bo jak wiadomo, pandemia i związany z nią lockdown dały się we znaki także branży nieruchomości. 

Zdaniem części analityków, o tym, jak zareaguje rynek na pandemię, przekonamy się tak naprawdę dopiero jesienią. Jak przewiduje Raymond Torres, dyrektor generalny FUNCAS, ​​spadek cen może wynosić od 10 do nawet 20 proc. Jak będzie w rzeczywistości?

Pewne tendencje są już widoczne. Kryzys pandemiczny odbił się naturalnie chociażby na rynku nieruchomości wakacyjnych. Część sezonu została stracona, dlatego jak podaje Hiszpańska Federacja Stowarzyszeń Mieszkalnictwa i Mieszkań Turystycznych (FEVITUR), już teraz straty tego sektora szacowane są na około 440 mln euro. 

Sytuacja na pewno będzie dynamiczna, bo według analiz Banku Hiszpanii, epidemia koronawirusa może skurczyć PKB nawet o 13 proc. Warto więc na bieżąco śledzić doniesienia ekonomiczne. 

Kto najczęściej kupuje nieruchomości w Hiszpanii?

Polacy coraz chętniej spoglądają w kierunku Hiszpanii, ale wciąż daleko nam jeszcze do krajów, których mieszkańcy najczęściej kupują tutaj nieruchomości. 

Spoglądanie na tegoroczne statystyki niewiele nam powie przez kryzys pandemiczny, dlatego sięgnijmy dalej. Po ośmiu latach ciągłego wzrostu, w 2019 r. zanotowano pierwszy w tej dekadzie spadek transakcji zawartych przez cudzoziemców. Według Registradores de España, było ich w ubiegłym roku 62,8 tys. przy 65,5 tys. w 2018 r. Oznaczało to spadek o 4,1 proc., ale eksperci przekonywali, że nie powinno to jednak zwiastować wyraźnego pogorszenia się sytuacji na rynku. Problem w tym, że takie prognozy snuto jeszcze przed atakiem koronawirusa. Tak czy inaczej, w 2019 r. obywatele innych krajów odpowiadali za 12,5 proc. wszystkich transakcji przeprowadzonych wówczas na hiszpańskim rynku.   

Jacy zagraniczni goście kupują nieruchomości najczęściej? W 2019 r. na pierwszym miejscu byli Brytyjczycy (8,7 tys. transakcji), a grupa pościgowa składała się z Francuzów (4,9 tys.), Niemców (4,4 tys.), Belgów (3,6 tys.) oraz Włochów (3,2 tys.).     

Szukasz nieruchomości do remontu?

Tak to już jest: dla jednych przerażające jest już samo słowo „remont”, dla drugich jest to szansa na znalezienie bardzo perspektywicznej nieruchomości. Szczególnie, jeśli zastanawiamy się nad kupnem starego mieszkania czy domu typowo pod inwestycję. 

Przemierzając Hiszpanię można znaleźć wiele nieruchomości, które nawet nie pamiętają swojego ostatniego remontu. Wiejski dom na Costa Blanca za sporo mniej niż 100 tys. euro może kusić, ale cała sztuka w tym, aby wybrać dobrze. Co to znaczy? Żeby zainwestować w taką nieruchomość, która po pierwsze znajduje się w dogodnej okolicy, po drugie, będzie bezpieczna, a po trzecie, nie okaże się studnią bez dna. Dlatego nawet jeśli sami znajdziemy „ten” dom lub mieszkanie, warto zwrócić się o pomoc do kogoś, kto dobrze orientuje się na lokalnym rynku. Chodzi o rzetelną ocenę potencjału danego miejsca, upewnienie się, czy po prostu jest sens w nie inwestować.

Zdaniem ekspertów, inwestowanie w mieszkanie do remontu ma sens wtedy, kiedy jego cena jest niższa od innych o przynajmniej 20 proc. Jeśli cena mieszkania czy domu jest zbliżona do normalnych ofert, zysk ze sprzedaży może być niewielki. Warto o tym pamiętać. Podobnie jak i o tutejszych kosztach remontów - według danych serwisu idealista.com, w 2019 r. średni koszt renowacji domu wynosił około 450-500 euro/mkw.

Dla niektórych problemem może być też sama organizacja prac remontowych. Jeśli interesują Cię nieruchomości w Hiszpanii do remontu, ale wolałbyś uniknąć szukania ekipy na własną rękę (co zawsze jest ryzykowne), możesz skorzystać chociażby z pomocy biur współpracujących z firmami budowlanymi. W naszym przypadku jest to firma Obrasa, która potrafi zrealizować każdą wizję klienta. 

Ile wynoszą koszty transakcji? 

Decydując się na nieruchomość w Hiszpanii, naturalnie trzeba też liczyć się z określonymi kosztami transakcji. W przypadku tego kraju zaleca się, aby mieć w kieszeni dodatkowo około 12-13 proc. kwoty zakupy. Pamiętajmy, że ceny podawane w ofertach są cenami netto, a banki udzielają kredytów od tych właśnie cen, więc koszty trzeba pokryć ze środków własnych. Oto najważniejsze składowe tej obowiązkowej daniny:

Notariusz - wysokość opłaty regulowana jest przez hiszpańskie prawo i zależy od wartości transakcji.

Impuesto Transmisiones Patrimoniales (ITP) - tzw. podatek od przeniesienia własności, który obejmuje rynek wtórny. Co ważne, jego wysokość może różnić się w zależności od regionu i wynosić 6-10 proc. (jest naliczany progresywnie w zależności od ceny mieszkania). 

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)  - odpowiednik naszego rodzimego VAT-u. Przy kupnie mieszkania czy domu na rynku pierwotnym będzie to 10 proc., przy kupnie działki natomiast stawka VAT wyniesie 21 proc.

Rejestr nieruchomości - opłata za wpis do księgi wieczystej to wydatek rzędu 400-650 euro. 

Rzeczoznawca - wycena nieruchomości dotyczy sytuacji, kiedy nieruchomość kupowana jest na kredyt. Wysokość opłaty zależy oczywiście od tego, jaki podmiot dokonuje wyceny, jaki jest rodzaj nieruchomości itd. W ubiegłym roku koszt tej usługi wynosił jednak średnio od 450 do 800 euro. 

Do pakietu dodatkowych opłat należy też doliczyć m.in. podatek skarbowy, honorarium prawnika oraz wynagrodzenie dla tłumacza dokumentów, jeśli będzie on potrzebny. Prowizję biura w Hiszpanii pokrywa zwykle strona sprzedająca.