Najczęściej zadawane pytania przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii (FAQ)
Czy obywatel polski może bez problemu kupić nieruchomość w Hiszpanii?
Tak. Należy jednak pamiętać, że proces kupna różni się nieco od tego z polskiego rynku, dlatego dobrze jest nawiązać współpracę z doświadczonym pośrednikiem i lokalnym prawnikiem.
Czy kupno nieruchomości można sfinansować kredytem w hiszpańskim banku?
Tak. Zestaw dokumentów jest w zasadzie taki sam, jak ten, o który proszą polskie banki. Z tą różnicą, że dokumenty dla hiszpańskiego banku muszą być przetłumaczone na hiszpański przez tłumacza przysięgłego. Więcej dowiesz się z naszego wpisu blogowego -> O czym musisz wiedzieć starając się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii
Jakie wymogi formalne trzeba spełnić, żeby móc kupić nieruchomość w Hiszpanii?
Cudzoziemiec kupujący nieruchomość w Hiszpanii musi mieć ważny paszport swojego kraju (lub dowód osobisty strefy Schengen) oraz numer NIE.
Co to jest numer NIE?
„Numero de Identidad de Extranjero” = NIE - to odpowiednik polskiego NIP nadawany cudzoziemcom w Hiszpanii. Bez niego nie można skutecznie przeprowadzić żadnej czynności cywilno-prawnej.
Kto wydaje numer NIE?
W Hiszpanii ten numer wydaje Dirección General de la Policía. W Polsce można złożyć wniosek o numer NIE w Wydziale Konsularnym Ambasady Królestwa Hiszpanii w Warszawie.
Czy wniosek o wydanie numeru NIE muszę złożyć osobiście?
Nie. Może to za Ciebie zrobić Twój prawnik lub każda inna osoba, którą do tej czynności upoważnisz notarialnie.
W jakim języku składa się wniosek o numer NIE?
Oryginalny druk wniosku jest w języku hiszpańskim. Na stronie Policji dostępne jest tłumaczenie na angielski, ale należy traktować je informacyjnie, bo wniosek trzeba wypełnić w języku hiszpańskim.
Czy ceny nieruchomości podawane w ofertach są cenami brutto?
Nie. Do cen nieruchomości podawanych w ofertach należy doliczyć koszty transakcji, które różnią się w zależności od typu nieruchomości i regionu Hiszpanii.
Jakiej wysokości są koszty transakcji w Andaluzji?
Kupując nieruchomość na rynku wtórnym należy doliczyć do ceny 7% podatku ITP (od przeniesienia własności), a na rynku pierwotnym do ceny doliczamy 10% VAT oraz 1,2% podatku AJD (odpowiednik polskiego PCC). W obu przypadkach należy doliczyć koszty notarialne ok. 0,5% oraz wpisu do ksiąg wieczystych (Registro de la Propiedad).
Czy kupowanie nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym jest bezpieczne?
Tak. Ustawa deweloperska gwarantuje kupującym zabezpieczenie wszelkich wpłacanych na konto dewelopera środków. Gwarancji udziela bank, kupujący otrzymuje dokument gwarancyjny tzw. „aval bancario”. Środki przechodzą na konto dewelopera dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego i przekazania kluczy.
Czy przy kupnie nieruchomości w Hiszpanii potrzebna jest pomoc lokalnego prawnika?
Zdecydowanie tak. Trzeba pamiętać, że prawo polskie i hiszpańskie się różnią, więc lokalny prawnik dopilnuje, aby transakcja przebiegła sprawnie i zgodnie z literą hiszpańskiego prawa.
Ile wynosi honorarium prawnika przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?
Standardowo 1% wartości transakcji + VAT 21%.
Czy muszę stanąć do podpisania aktu notarialnego kupna sprzedaży osobiście?
Nie. Można upoważnić notarialnie prawnika lub inną osobę do podpisania aktu w Twoim imieniu.
W jaki sposób zapłacę za nieruchomość w Hiszpanii?
W Hiszpanii nadal używa się czeków bankierskich. Czek bankierski wydaje bank na zlecenie właściciela konta i automatycznie blokuje odpowiednie środki, więc taki czek jest bezpieczny dla kupującego.
Czy mogę zapłacić za nieruchomość w Hiszpanii przelewem?
Na rynku wtórnym zwykle jest to niemożliwe. Rynek pierwotny rządzi się innymi prawami i u niektórych deweloperów taka forma płatności jest dopuszczalna.
Czy mogę kupić nieruchomość w Hiszpanii za gotówkę?
Nie. Hiszpania ma bardzo restrykcyjną ustawę o praniu pieniędzy i płatności gotówkowe są ograniczone do 1.000 EUR.
Czy chcąc kupić nieruchomość w Hiszpanii, muszę założyć tu konto bankowe?
Tak. Konto nie jest niezbędne do przeprowadzenia samej transakcji – o ile nie korzystacie z finansowania – ale będzie konieczne do przepisania umów na media na nowego właściciela. Rachunki za prąd, gaz, wodę czy internet przychodzą tutaj bezpośrednio do banku i płacone są z konta właściciela nieruchomości za pomocą stałego zlecenia.
Jakich dokumentów potrzebuję do założenia konta w hiszpańskim banku?
Paszport lub dowód osobisty, numer NIE (można uzupełnić później), deklaracja podatkowa w przypadku samozatrudnienia lub właściciela firmy, odcinek wypłaty w przypadku pracownika; potwierdzenie adresu (jakikolwiek rachunek za media).
Czy konto w hiszpańskim banku jest bezpłatne?
Konta dla nie-rezydentów są zwykle odpłatne. O wysokość opłat należy pytać w banku, bo banki ustalają je indywidualnie.
Czy mogę wynajmować moją nieruchomość?
Tak, o ile wspólnota mieszkańców tego nie zakazuje. Jeśli jest to wynajem turystyczny / krótkoterminowy (do 2 miesięcy) i nieruchomość ma pojawić się na portalach typu Booking czy Airbnb, należy postarać się o „Licencia turistica”, czyli licencję turystyczną. Ten dokument wydaje Junta de Andalucia.
Przy wynajmie długoterminowym licencja nie jest potrzebna. W obu przypadkach od dochodów z najmu należy zapłacić należy podatek do hiszpańskiego urzędu skarbowego.
Czy mogę swobodnie wynajmować moją nieruchomość w całej Hiszpanii?
Nie. W niektórych lokalizacjach są ograniczenia. Szczególnie dotyczą one Palma de Mallorca oraz Barcelony. Należy bardzo dokładnie sprawdzić ten aspekt, zanim zdecydujecie się na kupno nieruchomości pod wynajem w tych lokalizacjach.
Jakiej wysokości jest podatek dochodowy od wynajmu nieruchomości Hiszpanii?
19% dla obywateli Unii Europejskiej i 24% dla właścicieli spoza UE.
Z jakimi kosztami stałymi należy się liczyć będąc właścicielem nieruchomości w Hiszpanii?
Podatek od nieruchomości (IBI), podatek od wywozu śmieci (basura), ubezpieczenie nieruchomości, opłaty do wspólnoty (jeśli jest), koszty mediów według zużycia, podatek od dochodu nie-rezydenta (IRNR).
Czy w Hiszpanii istnieje podatek majątkowy?
Tak. Jest różnej wysokości w różnych autonomiach i te różnice są znaczące, dlatego warto zapytać o to pośrednika lub prawnika przed zamknięciem transakcji.
Czy kupno nieruchomości w Hiszpanii oznacza automatycznie przeniesienie rezydencji podatkowej do Hiszpanii?
Nie. Kupując nieruchomości w Hiszpanii otrzymujecie status „no residente”, czyli nie-rezydenta. Oznacza to, że nadal płacicie podatki od dochodu w swoim kraju, a hiszpański urząd skarbowy zgłosi się do Was wyłącznie po podatki związane z nieruchomością.
Czy można kupić nieruchomość w Hiszpanii na osobę prawną?
Tak. Jeśli ma to być spółka polska, należy ją wcześniej zarejestrować w hiszpańskim urzędzie skarbowym i uzyskać dla niej numer podatkowy. Można również założyć spółkę prawa hiszpańskiego.
Czy jako kupujący płacę pośrednikowi prowizję?
Generalnie nie, chociaż zależy to od rejonu Hiszpanii. W Andaluzji honorarium pośrednika płaci strona sprzedająca, chyba że strony umówią się inaczej.
Jakie podatki zapłacę sprzedając nieruchomość w Hiszpanii?
Sprzedający płaci tzw. Plusvalia, czyli podatek od wzrostu wartości terenów urbanistycznych oraz podatek od wzbogacenia – o ile sprzedał swoją nieruchomość z zyskiem.
Jakiej wysokości jest podatek od wzbogacenia w Hiszpanii?
Dla obywateli Unii Europejskiej ten podatek wynosi 19% od różnicy między ceną sprzedaży a ceną kupna nieruchomości. Dla osób spoza UE ten podatek wynosi 24%.
Czy w Hiszpanii płaci się podatek spadkowy?
Zasadniczo tak, przy czym niektóre wspólnoty autonomiczne stosują ulgi dla spadkobierców w pierwszej linii. W Andaluzji ten podatek zniesiono niemal do zera, jeśli spadkobiercy są krewnymi zmarłego właściciela nieruchomości w pierwszej linii, a cena nieruchomości nie przekracza 1.000.000 EUR.
Kontakt