szukaj nieruchomości

Typ nieruchomości

Lokalizacja

Liczba sypialni

Cena od

Cena do

Nr referencyjny

logo

you can live where the others only dream about…

11/04/2022

Bezpieczny i zyskowny wynajem nieruchomości w Hiszpanii. Oto co powinien wiedzieć inwestor w 2022 r.

Title

Wynajem nieruchomości w Hiszpanii to coraz popularniejszy sposób na lokowanie kapitału także wśród inwestorów z Polski. Jeśli marzysz o skąpanym w słońcu apartamencie, który będzie generował regularne dochody, najpierw poznaj prawa, które rządzą tutejszym rynkiem najmu. Warto przyjrzeć się, jak działa to na Półwyspie Iberyjskim.


Przez dwanaście lat istnienia Dream Property odpowiedziałyśmy i odpowiadamy na tysiące pytań. Niektóre z nich dotyczą inwestowania w wynajem nieruchomości w Hiszpanii. Dlaczego warto? Jakie są najważniejsze zalety? Czy to bezpieczne? Czym ten biznes różni się w wydaniu hiszpańskim? Na jaką stopę zwrotu można liczyć? Czy jest tutaj jakiś „haczyk”? W ostatnim czasie te pytania pojawiają się coraz częściej.  

- Zainteresowanie kupnem nieruchomości poza granicami Polski to jakieś szaleństwo. Ludzie nawet zaczynają wystawiać część swoich nieruchomości, aby je sprzedać i nabyć nowe w Portugalii, Hiszpanii, we Włoszech - ćwierknął niedawno na Twitterze Tomasz Narkun, ceniony analityk polskiego rynku mieszkaniowego. 

Coraz więcej osób nad Wisłą rozumie, że zakup nieruchomości za granicą to nie jest misja niemożliwa. Należy założyć, że jednym z czynników napędzających ten trend jest strach przed wojną, która toczy się tuż za wschodnią granicą Polski. Wielu inwestorów chce w tej sytuacji ulokować swój kapitał na rynku teoretycznie bezpieczniejszym.

Owszem, hiszpański sektor najmu w ostatnich latach przechodził pewne turbulencje (kryzys ekonomiczny, pandemia), ale zawsze wracał do dobrej formy, ponieważ inwestowanie w wynajem w tym regionie jest po prostu modne. Dobre zabezpieczenie kapitału, regularny zysk z wynajmu krótkoterminowego lub długoterminowego, posiadanie nieruchomości także na własny użytek – to główne zalety. 

A jeśli chodzi o czystą matematykę? Jak przypominałam podczas niedawnego webinaru zorganizowanego przez Klub Inwestorek Indywidualnych (przy okazji zapraszam do obejrzenia), roczna stopa zwrotu z wynajmowanego mieszkania wynosi według oficjalnych źródeł 7 – 8%. Wprawdzie z moich doświadczeń wynika, że wskaźnik ROI to w praktyce około 5% (wszystko zależy od kosztów utrzymania nieruchomości), ale i tak jest to atrakcyjna opcja dla inwestora. 

Kolejnym czynnikiem, który sprawia, że kupno apartamentu pod wynajem w Hiszpanii jest lepszym pomysłem niż kupienie go np. nad Bałtykiem, jest naturalnie pogoda. Sezon wakacyjny jest tutaj znacznie dłuższy, więc dłużej możesz zarabiać. Abyś jednak mógł w ogóle zacząć to robić, najpierw musisz poznać prawa, które rządzą hiszpańskim rynkiem najmu. Oto podstawowe informacje. 

Wynajem krótkoterminowy – Hiszpania i jej zasady

Jeśli po głowie chodzi Ci wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii, musisz wystąpić o licencję turystyczną (licencia turistica). Brak tego dokumentu wiąże się z ryzykiem grzywny. Uzyskanie licencji nie jest skomplikowanym i długim procesem. Wystarczy zgłosić się do lokalnego urzędu, wypełnić wniosek (declaracion responsable referente a viviendas de uso turistico), złożyć go w swojej prowincji i poczekać na przyznanie numeru licencji wraz ze specjalnym kodem przypisanym do lokalizacji i nieruchomości. Ważne: zarówno numer licencji turystycznej przypisany do nieruchomości, jak i jej kategoria, muszą pojawiać później się we wszystkich ogłoszeniach. 

Zanim ruszysz na poszukiwania apartamentu pod przyszły wynajem, pamiętaj, że w wielu regionach Hiszpanii wynajem wakacyjny jest ograniczony. W niektórych miastach (np. Barcelonie czy Madrycie) władze wprowadziły określone limity dni w roku, kiedy można wynajmować mieszkania turystom. Celem tych działań była konieczność okiełznania rozrastającego się rynku najmu oraz zastopowanie podwyżek czynszów, które uderzały też w zwykłych mieszkańców.


Pamiętaj! Twój apartament do wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii musi być też zarejestrowany jako miejsce przeznaczone do wynajmu osobom trzecim. Każda taka nieruchomość musi spełniać konkretne wymagania pod kątem wyposażenia, metrażu i dostępnych udogodnień. Chodzi o tzw. wymagania dotyczące nieruchomości do użytku turystycznego (requisitos de las viviendas de uso turistico).  


Wynajem długoterminowy w Hiszpanii

Po pierwsze, w przypadku wynajmu długoterminowego w Hiszpanii, nie potrzebujesz licencji turystycznej.    

Po drugie, musisz znać specyfikę tutejszych umów pod najem długoterminowy. Generalnie, takie umowy najmu obowiązują w Hiszpanii przez 12 miesięcy i są co roku przedłużane. Z kolei umowy długoterminowe podpisane na dłużej niż 12 miesięcy, dają osobie wynajmującej prawo do odnowienia najmu przez 5 (jeśli właściciel mieszkania jest osobą fizyczną) lub 7 lat (jeśli właściciel jest osobą prawną). 

Wielu wynajmujących niesłusznie zakłada jednak, że ​​po upływie wspomnianych 5 lub 7 lat umowa ulega rozwiązaniu. Jeśli jako właściciel nie wykonasz żadnego ruchu, zgodnie z prawem zadziała automatyczne przedłużenie umowy, znane jako „ciche odnowienie”. Celem tego prawa jest większa ochrona praw lokatorów. Dla wszystkich umów najmu długoterminowego podpisanych 6 marca 2019 r. lub później, wygląda to więc w praktyce następująco:

  • jeśli wynajmującym jest osoba fizyczna, ciche przedłużenie najmu wydłuża okres 5-letniego najmu o dodatkowe 3 lata, co daje łącznie 8 lat najmu;
  • jeśli wynajmującym jest osoba prawna (firma), ciche odnowienie dodaje 3 lata do 7-letniego najmu, co daje łącznie 10 lat.

Jak uniknąć takich sytuacji, jeśli chciałbyś zakończyć współpracę z najemcą po 5 latach? Musisz sporządzić formalne wypowiedzenie i doręczyć je najemcy w określonym terminie. Jeśli jesteś osobą fizyczną, powinieneś to zrobić z 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia. 

Co ważne, sam najemca może wypowiedzieć umowę przedterminowo najwcześniej po upływie sześciu miesięcy, pod warunkiem powiadomienia wynajmującego z 30-dniowym wyprzedzeniem. A co w momencie, gdy osoba wynajmująca zechce opuścić Twoje mieszkanie przed upływem pół roku? Jest to naruszenie umowy i w takiej sytuacji jako właściciel będziesz miał prawo domagać się uregulowania czynszu za „brakujące” miesiące. 

Wynajem nieruchomości w Hiszpanii: prawo dotyczące depozytu

Jeśli celujesz w wynajem długoterminowy, Hiszpania przewiduje obowiązek zapłaty depozytu (fianza) przez najemcę. Jest to zabezpieczenie właściciela nieruchomości na wypadek, gdyby osoba wynajmująca nie wywiązała się z płatności lub zniszczyła mieszkanie. Należy wyróżnić tutaj dwa rodzaje wspomnianego depozytu: ustawowy i umowny. 

Depozyt ustawowy jest obowiązkową wpłatą, którą przewiduje hiszpańskie prawodawstwo. Jest to równowartość miesięcznego czynszu, jeśli w grę wchodzi wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe. Co ważne, termin wpłaty depozytu ustawowego ustalany jest przez wspólnoty autonomiczne, przez co może to wyglądać nieco inaczej w różnych częściach kraju. To, co jest jednak stałe, to prawo, według którego wysokość depozytu nie może być zmieniana w ciągu pierwszych 5 lat trwania umowy najmu. Jeśli chodzi natomiast o zwrot depozytu, wynajmujący ma na to miesiąc od chwili, kiedy najemca zwróci klucze od mieszkania.

Depozyt umowny nie jest regulowany przez prawo i ma charakter dodatkowego zabezpieczenia. W tym przypadku wysokość wpłaty może być elastyczna, a Ty jako właściciel nie masz obowiązku zdeponowania depozytu na rzecz określonej wspólnoty autonomicznej. Ale uwaga! Złożenie depozytu umownego nie zwalnia najemcy z wpłaty depozytu ustawowego.

Czynsz za wynajem i podatki

W Polsce kwestia terminu zapłaty czynszu przez najemcę bywa bardzo elastyczna. W Hiszpanii wygląda to nieco inaczej: jeżeli w umowie najmu nie uregulowano kwestii dotyczących czynszu, to zgodnie z prawem czynsz musi być płatny w ciągu pierwszych siedmiu dni miesiąca. Jeśli dojdzie do sytuacji, że najemca tego terminu nie zachowa, jako właściciel mieszkania masz prawo wyegzekwować należności w postępowaniu sądowym.

Wynajem nieruchomości w Hiszpanii wiąże się też z obowiązkiem podatkowym. Wygląda to następująco:  

  • rezydenci i nierezydenci, którzy mieszkają w krajach UE, płacą 19% podatku dochodowego (przychód z najmu można obniżyć o koszty jego uzyskania poniesione w celu osiągnięcia przychodu);
  • obywatele krajów spoza Unii płacą 24% podatku. 

Ważne: w 2022 roku hiszpański rząd zatwierdził dekret o prawie mieszkaniowym, które przewiduje możliwość regulowania przez państwo cen wynajmowanych mieszkań. Nowe przepisy pozwalają na kontrolowanie cen w regionach dużego popytu na wynajem nieruchomości.


Wynajem nieruchomości w Hiszpanii daje szeroki wybór

Jak już pewnie wiecie, lubię rozprawiać się z rozmaitymi mitami dotyczącymi rynku nieruchomości w Hiszpanii. Teraz czas na kolejny: próg wejścia na rynek najmu w tym kraju jest bardzo wysoki i wymaga bardzo dużego kapitału, przez co wielu inwestorów zwyczajnie nie stać na kupno nieruchomości.  

To, że ceny nieruchomości w Hiszpanii potrafią być konkurencyjne w porównaniu z niektórymi lokalizacjami w Polsce, udowodniłam już po części w tekście „Inwestujesz w Polsce? Ceny nieruchomości w Hiszpanii na Costa del Sol mogą być konkurencyjne”. Kiedy nad Wisłą za apartament w najbardziej prestiżowym miejscu trzeba zapłacić dziś nawet 3 - 4 mln PLN, to w Hiszpanii – odpowiednio szukając – można nabyć atrakcyjną nieruchomość blisko morza w niższej cenie. Oto kilka przykładów. 

Na początek weźmy pod lupę możliwe nieruchomości na wynajem długoterminowy w Hiszpanii. Analizując ofertę Dream Property pod tym kątem, dobrą propozycją może być chociażby 99-metrowy apartament w Esteponie w dzielnicy Las Mesas. W ramach tej inwestycji do wyboru są również penthousy i parterowe mieszkania z dużymi, prywatnymi ogrodami. Do tego takie udogodnienia jak basen, kącik zabaw dla dzieci, strefa fitness i klub socjalny. Ceny zaczynają się od 230 tys. euro, czyli od niewiele ponad milion złotych. 

Na najem długoterminowy dobry może być też 200-metrowy apartament w Marbelli za 496 tys. euro. Nieruchomość znajduje się na zamkniętym osiedlu składającym się z mieszkań z 2, 3 i 4 sypialniami o oryginalnej, nowoczesnej architekturze. 

Z kolei jeśli po głowie chodzi Ci najem krótkoterminowy w Hiszpanii, czyli najpewniej wakacyjny, ciekawą ofertą może być 86-metrowy apartament w Nueva Andalucia nieopodal Marbelli. Płacąc 240 tys. euro, będziesz mógł zaproponować gościom w pełni umeblowane i wyposażone mieszkanie z widokiem na basen i tropikalny ogród. Od plaży będzie ich dzielił tylko 10-minutowy spacer. 

Przeczytaj także

Jak kształtowały się ceny nieruchomości na hiszpańskim rynku w 2. kwartale 2022 roku?

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Hiszpanii w 2022?

Rynek pierwotny w Hiszpanii - hit czy kit?

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii. Co trzeba wiedzieć w 2022?

Kontakt Oferta