O czym musisz wiedzieć starając się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii

Czy cudzoziemiec może starać się o kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku?

Tak. Każda osoba i firma, która jest w stanie wykazać źródła i wysokość swoich dochodów, może starać się o przyznanie kredytu w hiszpańskim banku. Należy zdawać sobie sprawę, że na potrzeby przyznawania kredytów banki rozróżniają między nie rezydentami, czyli osobami, które mają źródło dochodu poza granicami Hiszpanii oraz rezydentami, których główne źródło dochodu jest w Hiszpanii. Nie rezydenci uzyskujący dochody w innych krajach muszą dostarczyć bankowi dokumenty finansowe przetłumaczone na język hiszpański lub angielski. Nasi polscy klienci dzięki temu, że obsługuje ich Dagmara, która jest Polką i zaufaną pracownicą banku, nie muszą martwić się o tłumaczenie dokumentów. Przesyłają je Dagmarze, a ona zajmuje się resztą. 

O jakiej wysokości finansowanie i na jakich warunkach możemy się ubiegać?

Przykładowo, Bank Sabadell proponuje swoim klientom finansowanie do 70% ceny lub wyceny nieruchomości, przy czym bierze pod uwagę wartość niższą. W praktyce wygląda to tak: bank otrzymuje od klienta informację, jaką nieruchomość i za jaką cenę ten zamierza kupić. Zwykle na tym etapie klient podpisał już dokument rezerwacji, a często również umowę prywatną i wpłacił 10% zadatek. Bank prosi o kopię tej umowy oraz wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości. Potem umawia rzeczoznawcę z firmy współpracującej z bankiem. Rzeczoznawca wycenia nieruchomość i przedstawia wycenę bankowi. Klient również otrzymuje kopię tego dokumentu. Opłata za wycenę jest po stronie klienta, to koszt między 300 a 700 EUR, w zależności od wielkości nieruchomości. 

Istotna informacja: poza minimum 30% wkładem własnym, należy mieć środki na opłatę kosztów transakcji, których bank nie finansuje. Te koszty około transakcyjne to między 10% a 15% wartości transakcji, a składają się na nie: progresywny podatek od przeniesienia własności (ITP) w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego lub 10% VAT w przypadku kupna na rynku pierwotnym. Oprócz tego opłaty notarialne i za wpis do rejestru oraz honorarium prawnika. 

Jakie dokumenty należy przedstawić bankowi ubiegając się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Aby złożyć wniosek o finansowanie należy przedłożyć w banku zestaw dokumentów.

Dla osób fizycznych będą to:

• Wypełniony wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego (formularz banku),
• Dowód osobisty,
• Numer NIE osoby wnioskującej o kredyt,
• Umowa o pracę,
• Zeznanie podatkowe za dwa ostatnie lata,
• Potwierdzenia 3 ostatnich wypłat na formularzu pracodawcy,
• Wyciąg z konta z ostatnich 6 miesięcy,
• Informacja z BIK (Biuro Informacji Kredytowej),
• Szczegółowa informacja odnośnie istniejących zobowiązań kredytowych,
• Wypełniona deklaracja dotycząca posiadanych aktywów i pasywów (formularz banku),
• Umowa wynajmu mieszkania (jeśli jest),
• Informacja dotycząca zgromadzonych środków, które klient zamierza przeznaczyć na kupno nieruchomości. 

Dla osób prowadzących działalność gospodarczą bądź właścicieli firm będą to następujące dokumenty:

• Wypełniony wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego (formularz banku),
• Dowód osobisty,
• Numer NIE osoby wnioskującej o kredyt,
• Zeznania podatkowe za ostatnie 2 lata,
• Zeznania podatkowe firmy za ostatnie 2 lata,
• Wyciąg z konta osobistego z ostatnich 6 miesięcy,
• Wyciąg z konta firmy z ostatnich 6 miesięcy,
• Informacja z BIK,
• Szczegółowa informacja odnośnie istniejących zobowiązań kredytowych,
• Wypełniona deklaracja dotycząca posiadanych aktywów i pasywów (formularz banku),
• Umowa wynajmu mieszkania (jeśli jest),
• Informacja dotycząca zgromadzonych środków, które klient zamierza przeznaczyć na kupno nieruchomości.

Po otrzymaniu takiego zestawu dokumentów oraz wspomnianych wcześniej dokumentów dotyczących nieruchomości, bank ma między 10 a 14 dni na wydanie decyzji kredytowej. Czasem zdarza się, że bank w tym czasie poprosi klienta o uzupełnienie dokumentów. Dzieje się to zwykle, kiedy do wnioskowanej kwoty finansowania brakuje klientowi kilku punktów. Jeśli klient ma dodatkowe źródło dochodu (np. z wynajmu) i może je wykazać, bank dołączy otrzymany dokument do reszty, żeby podnieść zdolność kredytową klienta i dać mu możliwie najwyższe finansowanie. 

Oferta końcowa banku zależy od zdolności kredytowej klienta. Zdolność kredytowa obliczana jest na podstawie dochodów, zobowiązań, sytuacji rodzinnej, zawodowej oraz stanu majątkowego. Bank zawsze bierze też pod uwagę nieruchomość, którą klient zamierza kupić.

Warunki kredytowe na przykładzie Banco Sabadell

Klientom spoza strefy € bank może zaoferować kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym. Jeśli planujecie kupno nieruchomości finansowanej kredytem, warto podjąć decyzję teraz, kiedy ceny kredytów są najniższe od wielu lat.

Przykład kredytu hipotecznego, oferta standardowa: 

• hipoteka bonifikowana, 
• oprocentowanie zmienne, 
• pierwszy rok 2,50%, 
• następne lata Euribor + 3,25 pkt (z bonifikatą otrzymamy Euribor + 2,50 pkt), 
• produkty, które obniżają koszt hipoteki to: ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości i konto w banku Key Account,
• koszt udzielenia kredytu to 1% - 1,5% wnioskowanej kwoty. 

Jak wygląda podpisanie umowy kredytowej?

Inaczej niż w Polsce, w Hiszpanii umowy kredytowe podpisuje się u notariusza. W dniu podpisania aktu notarialnego kupna nieruchomości, podpisuje się również umowę kredytową z upoważnionym pracownikiem banku, który w tym celu pojawia się w notariacie. Bank Sabadell opłaca wszystkie koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego: koszty notarialne, podatki związane z umową kredytową i wpis do rejestru.    

W jaki sposób cudzoziemiec może zapłacić za nieruchomość w Hiszpanii? 

Mamy tu 3 opcje:

• Czek bankierski (rzadziej przelew) ze swojego konta w Hiszpanii;
• Czek bankierski (rzadziej przelew) z konta swojego reprezentanta / adwokata, jeśli go zatrudnił;
• Przelew ze swojego konta w kraju rezydencji.

Najwygodniejszym i najczęściej używanym sposobem płatności jest czek wystawiony z własnego konta w Hiszpanii. Za wystawienie czeku bankierskiego bank pobierze prowizję w wysokości 0,4% od kwoty, maksimum 300€ za czek. 

Założenie konta w hiszpańskim banku nie jest skomplikowane, a konto będzie potrzebne nie tylko w momencie zakupu nieruchomości, ale również – albo przede wszystkim – do jej obsługi po zakupie. Wszelkie opłaty za media będą regulowane za pomocą stałego obciążenia z hiszpańskiego konta właściciela. Takie rozwiązanie jest wygodne i zabezpiecza obie strony, właściciela i dostawcę mediów. Z tego konta bank będzie również pobierał raty kredytowe. Właściciel nieruchomości musi tylko pamiętać o zasilaniu konta, aby były na nim odpowiednie środki na pokrycie jego zobowiązań.

Dziękujemy Dagmarze Korczyk z Banco Sabadell za udzielenie informacji wykorzystanych w tym artykule. 

Zdjęcie tytułowe - Markus Spiske na Unsplash