Polacy na rynku nieruchomości w Hiszpanii - co ich cechuje?

Rynek obrotu nieruchomościami w Hiszpanii przeżywa swój kolejny dobry czas. Celowo nie używam pojęcia „boom”, ponieważ ono kojarzy się z szybkim, niekontrolowanym wzrostem cen oraz następującym po nim jeszcze szybszym, głębokim ich spadkiem. Tym razem ceny owszem rosną i tendencja wzrostowa utrzymuje się od kilku dobrych lat, ale dopiero od niedawna poziom wzrostu jest stabilny. Co ciekawe, ceny nadal nie osiągnęły poziomu z roku 2007, kiedy to pękła ówczesna bańka nieruchomościowa pogrążając rynek w głębokim, trwającym kilka lat kryzysie. Teraz analitycy mówią o zrównoważonym wzroście i "perspektywie wysokiego wzrostu" cen nieruchomości. Ta opinia opiera się między innymi na korzystnych wskaźnikach ekonomicznych i rosnącym PKB Hiszpanii.

Analitycy zwracają również uwagę, że to duże miasta są największymi beneficjentami wzrostu wartości nieruchomości. Domy i mieszkania w takich miastach jak Madryt, Walencja i Málaga mogą spodziewać się pod koniec roku 2018 wzrostu wartości aż o 10% w porównaniu z końcem roku 2017.

Generalnie przewidywany jest dalszy – choć nieco bardziej umiarkowany – wzrost wartości nieruchomości mieszkalnych w ciągu najbliższych kilku lat. Szacuje się, że ich ceny będą wzrastać średnio o 6% rocznie poczynając od 2019 roku.

Taka sytuacja na rynku sprzyja jego rozwojowi i inwestowaniu. O rozwój rynku dbają lokalni i międzynarodowi deweloperzy, którzy prześcigają się w budowaniu wszelkiego typu nieruchomości, więc jak grzyby po deszczu wyrastają mieszkania, luksusowe apartamenty, domy i wille. Ilość nowych mieszkań wzrosła w 2018 roku z około 80.000 do ponad 100.000 sztuk. Według przewidywań tylko w tym roku zamknie się ponad 575.000 transakcji sprzedaży nieruchomości. Ta liczba wydaje się całkiem realna po imponującym pierwszym kwartale 2018 roku. A to oznaczałoby 8% wzrost liczby sprzedanych nieruchomości w porównaniu do ilości sprzedaży zarejestrowanych w roku 2017.

Rosnąca liczba inwestorów z Polski

Znaczącą grupę kupujących nieruchomości w Hiszpanii stanowią inwestorzy zagraniczni, którzy zjeżdżają do Hiszpanii z całego świata. Polacy stanowią tu coraz liczniejszą grupę. Co prawda nadal daleko nam do Brytyjczyków, Francuzów czy Skandynawów, którzy od dłuższego już czasu wiodą prym w rankingu narodowości najchętniej kupujących nieruchomości w Hiszpanii, ale widać nas (i słychać na ulicach) coraz bardziej. Dla porównania: w 2007 roku, kiedy zaczynał się kryzys, cudzoziemcy przeprowadzili w sumie ok. 10% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Polacy byli tak nieliczną grupą kupujących, że w rankingu znaleźli się razem z innymi mało aktywnymi narodowościami w grupie „reszta świata”. W pierwszym kwartale roku 2018 natomiast na ogólną liczbę wszystkich wykonanych transakcji, 13% przypadło inwestorom zagranicznym, a z tego 1,35% Polakom. Dla porównania najbardziej aktywna grupa zakupowa, Brytyjczycy, wykonała 14,59% wszystkich transakcji zawartych przez cudzoziemców.

Co kupują Polacy?

Kupujemy różnego typu nieruchomości na niemal wszystkich wybrzeżach i wyspach Hiszpanii. Nie jesteśmy tu zresztą oryginalni, ponieważ większość ruchu na rynku generowanego przez inwestorów zagranicznych skupia się na wybrzeżach i wyspach właśnie. Poza tymi lokalizacjami atrakcyjne dla inwestorów, szczególnie chińskich, są duże miasta typu Madryt czy Barcelona, chociaż w związku z sytuacją w Katalonii tamtejszy rynek nieruchomości utracił kilka procent zaufania inwestorów.

Pobudki, które nami kierują, są bardzo zbliżone. Wszyscy chcemy zainwestować wolne środki w nieruchomości za granicą i – często po długich przemyśleniach – decydujemy się na Hiszpanię. Wszyscy również chcemy mieć pewność, że nasze pieniądze będą bezpieczne i nie stracimy na inwestycji. Część z nas chce mieć swój hiszpański dom tylko dla siebie, reszta uważa, że nieruchomości powinny pracować i decyduje się na jego wynajem. Często pojawia się forma mieszana: używamy naszego mieszkania wtedy, kiedy mamy na to czas i ochotę, a wynajmujemy je krótkoterminowo wtedy, kiedy nie jest nam ono potrzebne.

Polscy inwestorzy nie ograniczają się do jednego typu nieruchomości, wręcz odwrotnie, kupują w zasadzie wszystko: poczynając od działek budowlanych, poprzez mieszkania, domy szeregowe i wolnostojące wille, na nieruchomościach komercyjnych kończąc. Wszystko zależy od pomysłu na inwestycję i zasobności portfela.

Inwestycyjnie i pod wynajem krótkoterminowy najczęściej kupujemy mieszkania. Standardem jest mieszkanie z dwiema sypialniami (czyli trzypokojowe) i dwiema łazienkami, położone w atrakcyjnym miejscu, często w odległości spaceru do plaży lub pola golfowego. Osiedle zwykle oferuje basen, a czasem kilka i coraz częściej dodatkowe atrakcje typu siłownia czy plac zabaw dla dzieci. Cena takiego mieszkania w zależności od lokalizacji może wahać się od ca. 80.000 EUR w niedużym miasteczku na Costa Blanca do kilku milionów EUR w najbardziej znanych lokalizacjach na Costa del Sol czy Majorce. Rozbieżności w cenach są tak olbrzymie, że trudno tu mówić o cenie „średniej”.

To samo dotyczy cen domów szeregowych i willi: możemy zaproponować klientom ładną „szeregówkę” za kilkadziesiąt tysięcy EUR lub na przykład luksusowy dom tego typu przy samej plaży w Esteponie za 2,5 mln EUR. Jeśli chodzi o domy wolnostojące, ceny małych domków na niewielkich działkach i w sporej odległości od wybrzeża zaczynają się od kilkudziesięciu tysięcy EUR. Luksusowe wille w pierwszej linii plaży, zbudowane na dużych działkach, o powierzchni mieszkalnej liczonej często w tysiącach metrów kwadratowych kosztują nawet do kilkudziesięciu milionów EUR. Oczywiście mówimy o tych położonych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Co cechuje Polaków inwestujących w nieruchomości w Hiszpanii?

Polscy inwestorzy szukający willi najczęściej mają w planie przeprowadzkę do Hiszpanii – częściową lub całkowitą. Przyciąga ich przyjazny klimat, piękne widoki, bliskość morza, prywatność i spokój. Na początku zwykle spędzają w swoim domu tylko wakacje. Potem starają się znaleźć tego czasu coraz więcej i często kończy się to całkowitą zmianą statusu domu z wakacyjnego na całoroczny. Nasi klienci raczej rzadko decydują się na zakup domu wyłącznie inwestycyjnie i / lub pod wynajem, chyba że skłania ich do takiej decyzji wyjątkowo atrakcyjna cena nieruchomości i jej duży potencjał inwestycyjny. O cenie nieruchomości tutaj, tak jak wszędzie, decyduje jej lokalizacja. Każde z wybrzeży ma swoje najlepsze (i najdroższe) lokalizacje, każde z miast ma wybrane najlepsze (i najdroższe) ulice. Tak funkcjonują rynki na całym świecie i rynek hiszpański nie jest tu wyjątkiem.

Polacy są w większości rozważnymi inwestorami. Przygotowują się do transakcji bardzo dokładnie – szczególnie jeśli jest to ich pierwsza transakcja na rynku zagranicznym. Zadają mnóstwo pytań, rozglądają się, nie spieszą z decyzją. Często przylatują kilkakrotnie zanim wybiorą odpowiednią dla siebie nieruchomość. Jest to absolutnie zrozumiałe, należy tylko pamiętać, że ceny rosną, a rynek jest bardzo dynamiczny, więc może się okazać, że nieruchomość, która wpadła w oko inwestorowi np. przed miesiącem, została już sprzedana lub zarezerwowana przez kogoś bardziej zdecydowanego.

Prognozy sprzedażowe na rok 2018 są obiecujące, a ruch na rynku i dotychczasowe wyniki wskazują, że 2018 będzie dużo lepszy niż 2017.