España atrae a los polacos. ¿Qué compramos y por qué allí?
Hace solo unos años, España era para muchos polacos un destino «para más adelante»: un sueño de sol, un plan para la jubilación o una inversión lejana. Hoy en día, ya no se trata solo del clima y la vista al mar. Es un mercado de compras donde los polacos han dejado de ser una curiosidad y se han convertido en un grupo específico de clientes con preferencias claras: espacios más grandes, más a menudo el mercado primario, frecuentemente financiados por crédito, y lo que es importante, un enfoque muy selectivo en la ubicación.
Los datos del informe completo de Registradores de España para 2025 muestran que el mercado inmobiliario español tuvo un año excepcionalmente fuerte. Y aunque los polacos no están entre las tres naciones principales numéricamente, influyen en algunos segmentos, especialmente donde la obra nueva y el «producto residencial-vacacional» tienen importancia.
En este artículo, organizo las conclusiones más importantes: dónde compran propiedades los polacos en España, qué tamaños eligen, qué está pasando con los préstamos y precios, y por qué las regulaciones sobre alquileres a corto plazo son ahora absolutamente cruciales, especialmente para quienes asumen que el apartamento «se mantendrá solo».
¿Qué encontrarás en el artículo?
- 2025: Más propiedades vendidas en España desde 2007
- Polacos en 9º lugar, con un estilo de compra claro
- ¿Dónde compramos? Canarias, Valencia, Andalucía y Murcia a la cabeza
- El tamaño importa: los polacos no compran «micro»
- Préstamos en España: más frecuentes, mayores cantidades
- Precios en España alcanzan récords: promedio de 2284 €/m² en 2025
- Alquileres a corto plazo: regulaciones más estrictas y deben tomarse en serio
- ¿Qué significa esto para el comprador? 7 conclusiones prácticas
- Resumen: Los polacos compran en España de forma diferente a muchos extranjeros
2025: Más propiedades vendidas en España desde 2007
Empecemos por el contexto. En 2025, se vendieron 705,400 propiedades en España mediante escrituras notariales, casi un 11 % más que el año anterior y la cifra más alta desde 2007. Esto es importante porque el mercado funciona en ciclos, y 2007 fue el pico histórico antes de la crisis financiera.
La estructura de ventas estuvo dominada por el mercado de segunda mano (556,000 unidades), pero el mercado primario también creció (149,200 viviendas nuevas entregadas a compradores). Vale la pena recordar una matiz práctica a menudo ignorada en las discusiones: las estadísticas de «viviendas nuevas» se refieren a unidades entregadas, no necesariamente a contratos firmados con promotores ese mismo año. Esto significa que la demanda real «aquí y ahora» puede estar desplazada en el tiempo.
Polacos en 9º lugar, con un estilo de compra claro
En 2025, los extranjeros representaron el 13,8 % de las transacciones en España (97,500 propiedades). Los polacos ocuparon el 9º lugar, adquiriendo 4,100 apartamentos (una leve disminución interanual del 0,3 %), representando el 4,3 % de las compras de extranjeros.
Esto puede sonar «promedio» hasta que vemos un detalle que marca la diferencia:
Los polacos lideran en la elección del mercado primario
Según datos citados por «Rzeczpospolita», casi el 40 % de las compras de los polacos son apartamentos nuevos. Este es el resultado más alto entre extranjeros. Para comparar, el promedio para todas las naciones es 21,5 %, seguidos por belgas (34,5 %) y holandeses (32,9 %).
¿Qué significa esto en la práctica?
- Los polacos prefieren «producto nuevo» con más frecuencia: estándares modernos, comodidades, mejor eficiencia energética, nuevas comunidades e infraestructura.
- Eligen con mayor frecuencia propiedades fáciles de «vender en la narrativa» (para uso propio o para alquiler): piscina, recepción, seguridad, plaza de parking, gimnasio, proximidad a la playa y servicios.
- Y también buscan con más frecuencia soluciones que minimicen el riesgo de reformas y sorpresas técnicas.
Esta tendencia coincide con lo que se observa en el mercado de la Costa del Sol y las inversiones populares en la costa este: los polacos compran no solo una unidad sino un estilo de vida y un «paquete de confort».
¿Dónde compramos? Canarias, Valencia, Andalucía y Murcia a la cabeza
«Rzeczpospolita» indica que la mayoría de los compradores extranjeros se sienten atraídos por Baleares, Valencia, Canarias y Murcia. Para los polacos, hay un fuerte enfoque en las regiones costeras e insulares.
Mirando la participación de los polacos en las transacciones de extranjeros en cada región, fuimos más visibles en:
- Comunidad Valenciana (Costa Blanca y alrededores): 7,25 %
- Islas Canarias: 5,79 %
- Andalucía: 4,73 %
- Murcia: 4,46 %
¿Por qué allí?
- Valencia / Costa Blanca: a menudo «más valor por el precio», buena infraestructura, mezcla de turismo y vida durante todo el año.
- Canarias: clima durante todo el año y mercado turístico muy fuerte, diferente estacionalidad que la península.
- Andalucía (p. ej., Costa del Sol): segmento premium, estilo de vida, servicios, golf, colegios internacionales, estancias prolongadas/reubicación.
- Murcia: alternativa de precio, popularidad creciente, lugares a menudo más tranquilos.
El tamaño importa: los polacos no compran «micro»
Una información muy interesante (y práctica) de los datos: los polacos en España no están interesados en las unidades más pequeñas. Las unidades de hasta 40 m² constituyeron solo el 3,7 % de las compras.
Las más populares fueron:
- 60–80 m²: 29,9 %
- más de 100 m²: 28 %
- 40–60 m²: 19,7 %
- 80–100 m²: 19,5 %
Los polacos compran con más frecuencia apartamentos «para vivir» (al menos parte del año) que estudios puramente para inversión. Esto también explica por qué en conversaciones aparecen cada vez más frases como «segunda habitación para invitados», «teletrabajo», «espacio para estancias largas», «logística familiar».
Préstamos en España: más frecuentes, mayores cantidades
Si piensas que en España las propiedades solo se compran al contado, los datos contradicen esto. En 2025, los polacos solicitaron 1169 hipotecas, un 17 % más que el año anterior. El monto promedio del préstamo subió casi un 9 % hasta 188,200 €.
Esto tiene consecuencias prácticas:
- Crece el grupo de clientes que deben pensar más en términos bancarios: documentación de ingresos, puntuación crediticia, entrada, riesgo cambiario, plazos,
- aumenta la importancia de preparar bien la operación y los documentos,
- también crece la importancia de si la propiedad «cumple» con los estándares bancarios.
En segundo plano también está el contexto macroeconómico: recortes en las tasas de interés del BCE y aumento de precios inmobiliarios. La tasa de interés media en nuevas hipotecas a tipo fijo fue del 2,99 % (vs. 3,46 % el año anterior), y para variable fue del 3,08 % (vs. 3,25 %). La cuota de préstamos a tipo fijo alcanzó el 67 %.
Precios en España alcanzan récords: promedio de 2284 €/m² en 2025
En 2025, los precios medios de propiedades residenciales en España alcanzaron un récord de 2284 €/m² (+9,5 % interanual). Propiedades nuevas: 2445 €/m² (+8 %), mercado secundario: 2240 €/m² (+9,9 %).
También existen grandes diferencias geográficas. Entre las capitales provinciales, las más caras fueron:
- San Sebastián: 6107 €/m²
- Madrid: 5283 €/m²
- Barcelona: 4800 €/m²
Las más baratas: Zamora, Palencia, Jaén (alrededor de 1147–1288 €/m²).
Este es otro argumento para hablar del mercado a nivel regional, en lugar de usar un «promedio nacional».
Alquileres a corto plazo: regulaciones más estrictas y deben tomarse en serio
En la segunda parte del artículo fuente, aparece un tema que para muchos inversores hoy es tan importante como el precio de compra: las regulaciones sobre alquileres a corto plazo.
«Los compradores deben ser conscientes de los cambios legislativos, especialmente aquellos que quieran que su propiedad funcione en el mercado de alquiler.» – Tatiana Pękala, Dream Property Marbella, citada en rp.pl
Esta frase da en el clavo porque en 2026 el riesgo de inversión en España depende cada vez menos de si habrá demanda y cada vez más de si será posible alquilar legalmente y bajo qué condiciones.
El artículo de «Rzeczpospolita» indicó requisitos clave:
- Los alquileres a corto plazo requieren cumplir muchos requisitos, incluyendo una licencia turística,
- Es necesario registrar la propiedad y obtener un número identificativo, que debe incluirse en los anuncios (Airbnb/Booking),
- En edificios multifamiliares, operar alquileres turísticos requiere la aprobación de 3/5 de los votos del condominio,
- A partir de este año, los propietarios de inmuebles para alquiler a corto plazo deben presentar una declaración anual de actividad (incluyendo fechas de estancias, número de huéspedes, motivo de la estancia),
- Las regiones están endureciendo sus enfoques; Madrid congeló temporalmente la emisión de nuevas licencias, Barcelona planea eliminar gradualmente algunos permisos.
«Aunque las regulaciones pueden parecer más estrictas, en realidad favorecen la estabilización a largo plazo del mercado. Limitar las ofertas ilegales y un mayor control de la oferta podrían impactar positivamente la rentabilidad de las inversiones legales. Actualmente, es crucial comprar propiedades con licencia turística ya existente o en ubicaciones donde obtener una sea posible. Una inversión bien ejecutada sigue pudiendo ofrecer rendimientos muy atractivos, especialmente en regiones turísticas.» – Tatiana Pękala, Dream Property Marbella, citada en rp.pl
¿Qué significa esto para el comprador? 7 conclusiones prácticas
- España ya no es «barata» en términos generales, pero sigue siendo diversa. La ubicación es más importante que nunca.
- Los polacos compran cada vez más «de forma consciente»: tamaño, estándar, finca, comodidades, no solo «vista al mar».
- El mercado primario es nuestra seña de identidad, pero esto exige una diligencia aún mejor (plazos, inspecciones, documentos).
- Los préstamos están aumentando, por lo que el número de transacciones donde importa la corrección bancaria de documentos y garantías crece.
- Los precios suben más rápido de lo que muchos clientes suponen, por lo que vale la pena calcular el presupuesto total (compra + costos + mantenimiento).
- El alquiler a corto plazo ahora es un tema «cero-uno»: o tienes una vía legal, o tienes riesgo.
- Las mejores decisiones de compra combinan emociones (estilo de vida) con procedimiento (ley, licencias, documentos), especialmente en Costa del Sol, Valencia, Canarias y Murcia, donde la demanda es alta y la normativa afecta la rentabilidad.
Resumen: Los polacos compran en España de forma diferente a muchos extranjeros
Si tuviera que resumir la tendencia en una frase: los polacos compran en España cada vez más «en serio». No estudios micro «para alquiler rápido,» sino apartamentos medios y grandes. No ubicaciones aleatorias, sino regiones específicas. No solo al contado, sino cada vez más con crédito.
Si planeas comprar en España (para ti o como inversión), vale la pena comenzar con tres preguntas:
- ¿Qué región se adapta a mi objetivo (vivir / alquilar / mixto)?
- ¿Cumple la propiedad con los requisitos legales (incluido el alquiler)?
- ¿El presupuesto incluye todos los costos y escenarios (incluidos regulatorios)?
Porque el sol está garantizado, y el resto depende de la preparación. Y ahí es exactamente donde te ayudamos.
Fuente: “España atrae a los polacos. Compran apartamentos más grandes y caros”
Autor: Adam Roguski
Enlace: rp.pl – artículo fuente
Foto principal: Filip Frydrykiewicz
