Hiszpania przyciąga Polaków. Co kupujemy i dlaczego tam?

Jeszcze kilka lat temu Hiszpania była dla wielu Polaków kierunkiem „na później”: marzeniem o słońcu, planem na emeryturę albo odległą inwestycją. Dziś to już nie tylko klimat i widok na morze. To  rynek zakupowy, w którym Polacy przestali być ciekawostką, a stali się konkretną grupą klientów o wyraźnych preferencjach: większy metraż, częściej rynek pierwotny, często finansowanie kredytem i, co ważne, bardzo selektywne podejście do lokalizacji.

Dane z pełnego sprawozdania Registradores de España za 2025 r. pokazują, że hiszpański rynek mieszkaniowy ma za sobą wyjątkowo mocny rok. A Polacy, choć liczbowo nie są w pierwszej trójce nacji, mają wpływ na część segmentów, zwłaszcza tam, gdzie liczy się nowe budownictwo i „produkt wakacyjno‑rezydencyjny”.

W tym artykule porządkuję najważniejsze wnioski: gdzie Polacy kupują nieruchomości w Hiszpanii, jakie metraże wybierają, co dzieje się z kredytami i cenami oraz dlaczego przepisy o najmie krótkoterminowym stają się dziś absolutnie kluczowe – szczególnie dla osób, które zakładają, że apartament „będzie na siebie pracował”.

2025: w Hiszpanii sprzedano najwięcej nieruchomości od 2007 roku

Zacznijmy od tła. W 2025 r. w Hiszpanii sprzedano aktami notarialnymi 705,4 tys. nieruchomości, czyli prawie o 11% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2007 r. To ważne, bo rynek działa w cyklach, a 2007 był historycznym szczytem sprzed kryzysu finansowego.

W strukturze sprzedaży dominował rynek wtórny (556 tys. lokali), ale rynek pierwotny również urósł (149,2 tys. nowych mieszkań przekazanych nabywcom). Warto pamiętać o praktycznym niuansie, który często umyka w dyskusjach: statystyki „nowych mieszkań” dotyczą lokali oddanych, a niekoniecznie podpisanych umów deweloperskich w danym roku. Oznacza to, że realny popyt „tu i teraz” może być przesunięty w czasie.

Polacy na 9. miejscu, z wyraźnym stylem zakupów

W 2025 r. cudzoziemcy odpowiadali za 13,8% transakcji w Hiszpanii (97,5 tys. nieruchomości). Polacy zajęli 9. miejsce, kupując 4,1 tys. mieszkań (lekki spadek r/r o 0,3%), z udziałem 4,3% w puli zakupów cudzoziemców.

To może brzmieć „średnio”, dopóki nie spojrzymy na szczegół, który robi różnicę:

Polacy są liderami w wyborze rynku pierwotnego

Według danych cytowanych przez „Rzeczpospolitą” niemal 40% zakupów Polaków to nowe mieszkania. To najwyższy wynik wśród cudzoziemców. Dla porównania: średnia dla wszystkich nacji to 21,5%, a za Polakami plasują się m.in. Belgowie (34,5%) i Holendrzy (32,9%).

Co to oznacza w praktyce?

• Polacy częściej chcą „nowego produktu”: nowoczesnych standardów, udogodnień, lepszej efektywności energetycznej, nowych wspólnot i infrastruktury.
• Częściej wybierają nieruchomości, które łatwiej „sprzedać w narracji” (dla siebie lub pod wynajem): basen, recepcja, ochrona, miejsce parkingowe, siłownia, bliskość plaży i usług.
• A także częściej szukają rozwiązań, które minimalizują ryzyko remontów i niespodzianek technicznych.

To trend spójny z tym, co widać na rynku Costa del Sol i w popularnych inwestycjach na wschodnim wybrzeżu: Polacy kupują nie tylko lokal, ale styl życia i „pakiet komfortu”.

Gdzie kupujemy? Wyspy Kanaryjskie, Walencja, Andaluzja i Murcja na prowadzeniu

„Rzeczpospolita” wskazuje, że najwięcej zagranicznych kupców przyciągają Baleary, Walencja, Kanary i Murcja. W przypadku Polaków widać silną koncentrację w regionach nadmorskich i wyspiarskich.

Jeśli spojrzeć na udział Polaków w cudzoziemskich transakcjach w danym regionie, najbardziej widoczni byliśmy:

• Wspólnota Walencka (Costa Blanca i okolice): 7,25%
• Wyspy Kanaryjskie: 5,79%
• Andaluzja: 4,73%
• Murcja: 4,46%

Dlaczego tam?

• Walencja / Costa Blanca: często „najwięcej wartości za cenę”, dobra infrastruktura, mieszanka turystyki i życia całorocznego.
• Kanary: klimat całoroczny i bardzo silny rynek turystyczny, inna sezonowość niż kontynent.
• Andaluzja (np. Costa del Sol): segment premium, styl życia, usługi, golf, międzynarodowe szkoły, dłuższy pobyt/relokacja.
• Murcja: alternatywa cenowa, rosnąca popularność, często spokojniejsze lokalizacje.

Metraż ma znaczenie: Polacy nie kupują „mikro”

Bardzo ciekawa (i praktyczna) informacja z danych: Polacy w Hiszpanii nie interesują się najmniejszymi lokalami. Lokale do 40 m² stanowiły tylko 3,7% zakupów.

Najpopularniejsze były:

• 60–80 m²: 29,9%
• powyżej 100 m²: 28%
• 40–60 m²: 19,7%
• 80–100 m²: 19,5%

Polacy częściej kupują mieszkania „do życia” (przynajmniej przez jakąś część roku) niż czysto inwestycyjne studia. To też tłumaczy, dlaczego w rozmowach coraz częściej przewijają się hasła typu: „druga sypialnia dla gości”, „praca zdalna”, „miejsce na dłuższe pobyty”, „logistyka rodzinna”.

Kredyt w Hiszpanii: coraz częściej, coraz wyżej

Jeśli myślisz, że w Hiszpanii kupuje się tylko za gotówkę, dane temu przeczą. W 2025 r. Polacy zaciągnęli 1169 kredytów hipotecznych, o 17% więcej niż rok wcześniej. Średnia wartość pożyczki wzrosła o niemal 9% do 188,2 tys. euro.

To ma konsekwencje w praktyce:

• rośnie grupa klientów, którzy muszą myśleć o zakupie bardziej bankowo: udokumentowanie dochodów, scoring, wkład własny, ryzyko walutowe, harmonogramy,
• rośnie rola poprawnego przygotowania transakcji i dokumentów,
• a także rośnie znaczenie tego, czy nieruchomość „przechodzi” standardy bankowe.

W tle jest też kontekst makro: obniżki stóp przez EBC i wzrost cen nieruchomości. Średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych o stałej stopie wyniosło 2,99% (vs 3,46% rok wcześniej), a o zmiennej 3,08% (vs 3,25%). Udział kredytów o stałej stopie sięgnął 67%.

Ceny w Hiszpanii biją rekordy: średnio 2284 euro/m² w 2025 r.

W 2025 r. średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych w Hiszpanii osiągnęły rekord 2284 euro/m² (+9,5% r/r). Nowe lokale: 2445 euro/m² (+8%), rynek wtórny: 2240 euro/m² (+9,9%).

Widać też ogromne różnice geograficzne. Wśród stolic prowincji najdroższe były:

• San Sebastián: 6107 euro/m²
• Madryt: 5283 euro/m²
• Barcelona: 4800 euro/m²

Najtańsze: Zamora, Palencia, Jaén (okolice 1147–1288 euro/m²).

To kolejny argument za tym, by mówić o rynku regionalnie, a nie używać „średniej krajowej”.

Najem krótkoterminowy: regulacje są ostrzejsze i trzeba je traktować serio

W drugiej części artykułu źródłowego pojawia się temat, który dla wielu inwestorów jest dziś równie ważny co cena kupna: regulacje najmu krótkoterminowego.

„Nabywcy muszą być świadomi zmian legislacyjnych – szczególnie ci, którzy chcieliby, aby ich lokum pracowało na rynku najmu.” – Tatiana Pękala, Dream Property Marbella, cytat za rp.pl

To zdanie trafia w sedno, bo w 2026 r. ryzyko inwestycyjne w Hiszpanii coraz częściej nie polega na tym, czy będzie popyt, tylko czy będzie można legalnie wynajmować i na jakich zasadach.

W artykule „Rzeczpospolitej” wskazano kluczowe wymagania:

• najem krótkoterminowy wymaga spełnienia wielu wymogów, w tym licencji turystycznej,
• konieczna jest rejestracja nieruchomości i uzyskanie numeru identyfikacyjnego, podawanego w ogłoszeniach (Airbnb/Booking),
• w budynkach wielorodzinnych prowadzenie najmu turystycznego wymaga zgody 3/5 głosów wspólnoty mieszkaniowej,
• od tego roku właściciele lokali na krótki najem muszą składać coroczną deklarację aktywności (m.in. daty pobytów, liczba gości, cel pobytu),
• poszczególne regiony zaostrzają podejście; Madryt czasowo zamroził wydawanie nowych licencji, Barcelona planuje stopniowe wygaszanie części pozwoleń.

„Choć przepisy mogą wydawać się bardziej restrykcyjne, w rzeczywistości sprzyjają długoterminowej stabilizacji rynku. Ograniczenie nielegalnych ofert oraz większa kontrola podaży mogą pozytywnie wpłynąć na rentowność legalnych inwestycji. Obecnie kluczowe jest, aby kupować nieruchomości z już istniejącą licencją turystyczną lub w lokalizacjach, gdzie jej uzyskanie jest możliwe. Dobrze przeprowadzona inwestycja nadal może przynosić bardzo atrakcyjne zwroty, szczególnie w regionach turystycznych.” – Tatiana Pękala, Dream Property Marbella, cytat za rp.pl

Co z tego wynika dla kupującego? 7 praktycznych wniosków

1. Hiszpania już nie jest „tania” w ujęciu ogólnym, ale wciąż jest zróżnicowana. Lokalizacja jest ważniejsza niż kiedykolwiek.
2. Polacy kupują coraz bardziej „świadomie produktowo”: metraż, standard, osiedle, udogodnienia, a nie tylko „widok na morze”.
3. Rynek pierwotny to nasz znak rozpoznawczy, ale to wymaga jeszcze lepszego due diligence (harmonogramy, odbiory, dokumenty).
4. Kredyty rosną, więc rośnie liczba transakcji, w których liczy się bankowa poprawność dokumentów i zabezpieczeń.
5. Ceny rosną szybciej niż wielu klientów zakłada, zatem warto policzyć pełny budżet (zakup + koszty + utrzymanie).
6. Najem krótkoterminowy to dziś temat „zero-jedynkowy”: albo masz legalną ścieżkę, albo masz ryzyko.
7. Najlepsze decyzje zakupowe to te, które łączą emocje (styl życia) z procedurą (prawo, licencje, dokumenty), szczególnie na Costa del Sol, w Walencji, na Kanarach i w Murcji, gdzie popyt jest wysoki, a regulacje mają wpływ na rentowność.

Podsumowanie: Polacy kupują w Hiszpanii inaczej niż wielu cudzoziemców

Jeśli miałabym streścić trend w jednym zdaniu: Polacy kupują w Hiszpanii coraz bardziej „na poważnie”. Nie mikro‑studia „na szybki najem”, tylko średnie i duże mieszkania. Nie przypadkowe miejsca, tylko konkretne regiony. Nie wyłącznie za gotówkę, tylko coraz częściej z kredytem.

Jeśli planujesz zakup w Hiszpanii (dla siebie lub jako inwestycję), warto zacząć od trzech pytań:

1. Jaki region pasuje do mojego celu (życie / wynajem / miks)?
2. Czy nieruchomość spełnia wymogi prawne (w tym pod najem)?
3. Czy budżet uwzględnia pełny koszt i scenariusze (także regulacyjne)?

Bo słońce jest gwarantowane, a reszta zależy od przygotowania. I właśnie w tym Wam pomagamy.

Źródło: „Hiszpania przyciąga Polaków. Kupują coraz większe i droższe mieszkania”
Autor: Adam Roguski
Link: rp.pl – artykuł źródłowy

Zdjęcie tytułowe: Filip Frydrykiewicz

---