Nuevo PGOM de Marbella aprobado. ¿Qué cambiará en el mercado inmobiliario?
Marbella comienza una nueva etapa de desarrollo urbano. El 18 de septiembre de 2026, la ciudad aprobó finalmente el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM): el primer plan general en Andalucía adaptado a la actual ley LISTA. El nuevo documento reemplaza el sistema anterior basado en el plan de 1986 en términos de ordenación general.
Para el mercado inmobiliario en Marbella, este es un evento significativo. Sin embargo, no significa que todas las áreas indicadas en el plan estén inmediatamente disponibles para la construcción. El PGOM establece principalmente la dirección para el desarrollo de la ciudad, mientras que las normas detalladas de uso del suelo serán definidas posteriormente, entre otras, por el Plan de Ordenación Urbana (POU) y procedimientos urbanos específicos.
¿Qué encontrarás en el artículo?
- ¿Qué cambia el nuevo PGOM en Marbella?
- Más oportunidades de desarrollo, pero también nuevos requisitos
- Arroyo Segundo: una de las zonas de desarrollo nuevas más importantes
- La Vizcaína, La Víbora y El Alicate: una nueva ola de desarrollo en el este
- ¿Qué significa el nuevo PGOM para las propiedades existentes?
- Río Real y Marbella Este también ganan importancia
- Nueva Andalucía: desarrollo del centro existente
- ¿Significa el nuevo PGOM una caída en los precios inmobiliarios en Marbella?
- ¿Qué significa el nuevo PGOM para los inversores en Marbella?
¿Qué cambia el nuevo PGOM en Marbella?
Uno de los cambios más importantes es el aumento del área clasificada como suelo urbano, es decir, terreno urbano. El nuevo PGOM cubre aproximadamente 53 millones de m² de suelo urbano, mientras que el plan de 1986 contemplaba alrededor de 40 millones de m². Al mismo tiempo, aproximadamente 64 millones de m² permanecen clasificados como suelo rústico. Sin embargo, estos datos no deben interpretarse como “53 millones de m² de nuevas parcelas edificables”. El suelo urbano también incluye tejido urbano existente, áreas ya transformadas y algunos fragmentos no desarrollados dentro de la estructura ya existente de la ciudad. Esta es una distinción importante para los inversores que analizan el potencial de parcelas específicas.
Más oportunidades de desarrollo, pero también nuevos requisitos
El nuevo modelo urbano de Marbella supone complementar la estructura urbana existente en lugar de una expansión urbana descontrolada. Para los nuevos proyectos de construcción, se planifica una asignación del 20% para la llamada «vivienda asequible», es decir, vivienda asequible en precio según categorías definidas en la normativa.
En proyectos grandes seleccionados, los requisitos pueden ser aún más específicos. Un ejemplo es Arroyo Segundo, donde el desarrollo previsto contempla alrededor de 1.330 viviendas, de las cuales 532, aproximadamente el 40%, tendrán la condición de viviendas protegidas.
Esto significa que los futuros proyectos de desarrollo en Marbella estarán cada vez más ligados a la infraestructura de la ciudad, el espacio público, los servicios y la política de vivienda.
Arroyo Segundo: una de las zonas de desarrollo nuevas más importantes
Uno de los proyectos más concretos es Arroyo Segundo, ubicado entre La Cañada, La Ermita y Bello Horizonte. El área cubre aproximadamente 365.000 m² y contempla alrededor de 1.330 viviendas, nuevas conexiones viales, zonas verdes, servicios y un centro permanente de comercio y eventos. Actualmente se está llevando a cabo un procedimiento ATU (procedimiento de transformación urbana) para esta zona.
Para el mercado inmobiliario, no solo importa el número de viviendas nuevas. El proyecto pretende complementar la estructura urbana existente y mejorar las conexiones entre La Cañada, la A-7, Bello Horizonte, Albarizas y la zona industrial de La Ermita. Precisamente son proyectos de este tipo los que pueden cambiar el carácter de partes concretas de Marbella en los próximos años.
La Vizcaína, La Víbora y El Alicate: una nueva ola de desarrollo en el este
Un elemento particularmente interesante del nuevo plan son las áreas La Vizcaína, La Víbora y El Alicate – La Paz – Arroyo Sequillo. En 2026, la ciudad realizó procedimientos separados para estas áreas en cuanto a la delimitación de acciones relacionadas con transformaciones urbanas. El 17 de septiembre, se aprobó su delimitación de manera que permite el desarrollo futuro de estas zonas. Según información municipal, se trata en total de aproximadamente 3 millones de m², con potencial para crear hasta unas 6.500 viviendas. No obstante, este proceso requerirá etapas adicionales de planificación e infraestructura. Por tanto, no es una perspectiva “a corto plazo”. Más bien es un cambio estructural a largo plazo en la parte este de Marbella.
¿Qué significa el nuevo PGOM para las propiedades existentes?
El nuevo plan también es significativo para los propietarios de inmuebles existentes. La ciudad señala cerca de 18.000 viviendas que, debido a problemas históricos urbanos, quedaron fuera de la plena regularidad urbanística. El nuevo PGOM crea una base para organizar su situación, aunque no significa la legalización automática de cada propiedad.
Para los compradores, esto implica que para propiedades antiguas o ubicadas en zonas con historia urbana complicada, el análisis del estado legal y urbanístico sigue siendo absolutamente crucial.
Río Real y Marbella Este también ganan importancia
El nuevo PGOM enfatiza fuertemente el desarrollo de la parte este de la ciudad: Río Real, Realejo, Siete Revueltas y Las Chapas.
En Río Real, en 2026, ya se está tramitando el proyecto de reparcelación del sector URP-RR-5 Golf Río Real 2ª Fase, y simultáneamente se desarrollan acciones relacionadas con infraestructura y urbanización.
El PGOM también prevé nuevos parques y corredores verdes en las zonas de Arroyo Realejo y Siete Revueltas. Esto muestra que el este de Marbella no se considera exclusivamente una zona para nuevas urbanizaciones residenciales. El plan incluye también mejoras en infraestructura, movilidad, espacios públicos y conexiones peatonales.
Nueva Andalucía: desarrollo del centro existente
Los cambios también afectan a una de las zonas más reconocibles de Marbella, es decir, Nueva Andalucía. El PGOM planea fortalecer La Campana como centro local, regenerar áreas de servicios e industriales y desarrollar la dirección Guadaiza Oriental, que complementará la estructura entre La Campana y El Rodeo. El plan también contempla nuevas zonas verdes y mejoras en conexiones peatonales y ciclistas.
Al mismo tiempo, en 2026 se están realizando esfuerzos de infraestructura, incluida la retirada de seis postes de alta tensión y el soterramiento de unos dos kilómetros de líneas en Nueva Andalucía.
¿Significa el nuevo PGOM una caída en los precios inmobiliarios en Marbella?
No hay base para interpretar el mero cambio del plan urbanístico como un signo de caída de precios. El nuevo PGOM puede aumentar las posibilidades de construcción de viviendas nuevas, pero el proceso desde la clasificación del suelo hasta una inversión terminada implica etapas adicionales de planificación, infraestructura, acuerdos, urbanización, diseños y permisos.
Para un inversor, será más importante que la información de que “han aparecido más zonas urbanas” la pregunta: ¿se encuentra una parcela o propiedad específica en un área donde el proceso de transformación urbana ya está avanzado? Esta es la diferencia entre el potencial registrado en el plan y el proyecto que realmente pueda realizarse.
¿Qué significa el nuevo PGOM para los inversores en Marbella?
El nuevo PGOM debe ser tratado como un mapa de la dirección de desarrollo de Marbella para las próximas décadas, no como un listado de parcelas donde se pueda comenzar la construcción de inmediato.
Para un inversor, serán particularmente importantes tres niveles de análisis:
- la ubicación y situación urbanística actual de la propiedad;
- su posición respecto a las nuevas zonas de desarrollo, infraestructura y espacios verdes;
- el grado de avance de actividades urbanas específicas.
Marbella ya cuenta con un nuevo documento de planificación, pero su verdadera importancia se podrá evaluar principalmente según cómo se implementen áreas e infraestructura específicas en los próximos años. Para quienes planean comprar propiedades en la Costa del Sol, esto significa que el mapa de Marbella acaba de cambiar y vale la pena aprender a interpretarlo.
[Fuentes: Ayuntamiento de Marbella, Nuevo Plan Municipal, documentación PGOM y Portal de Información Pública]
