Nowy PGOM Marbelli zatwierdzony. Co zmieni się na rynku nieruchomości?
Marbella rozpoczyna nowy etap rozwoju urbanistycznego. 18 września 2026 roku miasto ostatecznie zatwierdziło nowy Plan General de Ordenación Municipal (PGOM): pierwszy w Andaluzji plan generalny dostosowany do obowiązującej ustawy LISTA. Nowy dokument zastępuje w zakresie ogólnego planowania wcześniejszy system oparty na planie z 1986 roku.
Dla rynku nieruchomości w Marbelli jest to wydarzenie o dużym znaczeniu. Nie oznacza jednak, że wszystkie wskazane w planie tereny staną się natychmiast dostępne pod zabudowę. PGOM wyznacza przede wszystkim kierunek rozwoju miasta, natomiast szczegółowe zasady zagospodarowania będą następnie określane m.in. przez Plan de Ordenación Urbana (POU) oraz konkretne procedury urbanistyczne.
Co znajdziesz w artykule?
- Co zmienia nowy PGOM w Marbelli?
- Więcej możliwości rozwoju, ale również nowe wymagania
- Arroyo Segundo: jeden z najważniejszych nowych obszarów rozwoju
- La Vizcaína, La Víbora i El Alicate: nowa fala rozwoju na wschodzie
- Co nowy PGOM oznacza dla istniejących nieruchomości?
- Río Real i Marbella East również zyskują na znaczeniu
- Nueva Andalucía: rozwój istniejącego centrum
- Czy nowy PGOM oznacza spadek cen nieruchomości w Marbelli?
- Co nowy PGOM oznacza dla inwestorów w Marbelli?
Co zmienia nowy PGOM w Marbelli?
Jedną z najważniejszych zmian jest zwiększenie powierzchni sklasyfikowanej jako suelo urbano, czyli terenu miejskiego. Nowy PGOM obejmuje około 53 mln m² suelo urbano, podczas gdy plan z 1986 roku przewidywał około 40 mln m². Jednocześnie około 64 mln m² pozostaje sklasyfikowane jako suelo rústico. Nie należy jednak interpretować tych danych jako „53 mln m² nowych działek budowlanych”. Suelo urbano obejmuje również istniejącą tkankę miejską, tereny już przekształcone oraz niektóre niezabudowane fragmenty znajdujące się wewnątrz istniejącej struktury miasta. To ważne rozróżnienie dla inwestorów analizujących potencjał konkretnych działek.
Więcej możliwości rozwoju, ale również nowe wymagania
Nowy model urbanistyczny Marbelli zakłada uzupełnianie istniejącej struktury miasta zamiast niekontrolowanego rozszerzania zabudowy. W przypadku nowych projektów budowlanych przewidziano m.in. 20% zabudowy na tzw. „vivienda asequible„, czyli mieszkania dostępne cenowo zgodnie z kategoriami określonymi w przepisach.
W wybranych dużych projektach wymagania mogą być jeszcze bardziej konkretne. Przykładem jest Arroyo Segundo, gdzie planowany rozwój przewiduje około 1 330 mieszkań, z czego 532, czyli około 40%, ma mieć status mieszkań chronionych.
Oznacza to, że przyszłe projekty deweloperskie w Marbelli będą coraz mocniej powiązane z infrastrukturą, przestrzenią publiczną, usługami i polityką mieszkaniową miasta.
Arroyo Segundo: jeden z najważniejszych nowych obszarów rozwoju
Jednym z najbardziej konkretnych projektów jest Arroyo Segundo, położone pomiędzy La Cañada, La Ermita i Bello Horizonte. Obszar obejmuje około 365 000 m² i przewiduje około 1 330 mieszkań, nowe połączenia drogowe, tereny zielone, usługi oraz stałe centrum targowo-eventowe. Obecnie jest już prowadzona procedura ATU (czyli procedura przekształcenia urbanistycznego) dla tego obszaru.
Dla rynku nieruchomości znaczenie ma nie tylko sama liczba nowych mieszkań. Projekt ma uzupełnić istniejącą strukturę miasta i poprawić połączenia między La Cañada, A-7, Bello Horizonte, Albarizas i strefą przemysłową La Ermita. To właśnie takie projekty mogą w kolejnych latach zmieniać charakter poszczególnych części Marbelli.
Polecane nieruchomości
Zobacz więcej
La Vizcaína, La Víbora i El Alicate: nowa fala rozwoju na wschodzie
Szczególnie interesującym elementem nowego planu są obszary La Vizcaína, La Víbora oraz El Alicate – La Paz – Arroyo Sequillo. W 2026 roku miasto prowadziło dla tych terenów odrębne procedury delimitacji działań związanych z przekształceniami urbanistycznymi. 17 września zatwierdzono ich delimitację w sposób umożliwiający dalszy rozwój tych obszarów. Według informacji miejskich łącznie chodzi o około 3 mln m², z potencjałem do stworzenia nawet około 6 500 mieszkań. Proces ten będzie jednak wymagał kolejnych etapów planistycznych i infrastrukturalnych. To nie jest więc perspektywa „na przyszły rok”. Jest to raczej długoterminowa zmiana struktury wschodniej części Marbelli.
Co nowy PGOM oznacza dla istniejących nieruchomości?
Nowy plan ma również znaczenie dla właścicieli istniejących nieruchomości. Miasto wskazuje na około 18 000 mieszkań, które w wyniku historycznych problemów urbanistycznych znalazły się poza pełną regularnością planistyczną. Nowy PGOM tworzy podstawę do dalszego uporządkowania ich sytuacji, choć nie oznacza automatycznej legalizacji każdej nieruchomości.
Dla kupującego oznacza to, że przy nieruchomościach starszych lub znajdujących się w obszarach o skomplikowanej historii urbanistycznej analiza sytuacji prawnej i urbanistycznej pozostaje absolutnie kluczowa.
Río Real i Marbella East również zyskują na znaczeniu
Nowy PGOM mocno akcentuje rozwój wschodniej części miasta: Río Real, Realejo, Siete Revueltas i Las Chapas.
W Río Real już w 2026 roku procedowany jest projekt reparcelacji sektora URP-RR-5 Golf Río Real 2ª Fase, a równolegle prowadzone są działania dotyczące infrastruktury i urbanizacji.
PGOM przewiduje również nowe parki i zielone korytarze w rejonie Arroyo Realejo i Siete Revueltas. To pokazuje, że wschodnia Marbella nie jest traktowana wyłącznie jako obszar nowych osiedli mieszkaniowych. Plan zakłada również poprawę infrastruktury, mobilności, przestrzeni publicznych i połączeń pieszych.
Nueva Andalucía: rozwój istniejącego centrum
Zmiany dotyczą również jednej z najbardziej rozpoznawalnych części Marbelli, czyli Nueva Andalucía. PGOM zakłada wzmocnienie La Campana jako lokalnego centrum, regenerację obszarów usługowych i przemysłowych oraz rozwój kierunku Guadaiza Oriental, który ma uzupełnić strukturę pomiędzy La Campana i El Rodeo. Plan przewiduje także nowe przestrzenie zielone i poprawę połączeń pieszych oraz rowerowych.
Równolegle w 2026 roku realizowane są działania infrastrukturalne, m.in. dotyczące usunięcia sześciu słupów wysokiego napięcia i zakopania około dwóch kilometrów linii w Nueva Andalucía.
Czy nowy PGOM oznacza spadek cen nieruchomości w Marbelli?
Nie ma podstaw, aby samą zmianę planu urbanistycznego interpretować jako zapowiedź spadku cen. Nowy PGOM może zwiększyć możliwości powstawania nowych mieszkań, ale proces od klasyfikacji terenu do gotowej inwestycji obejmuje kolejne etapy planowania, infrastrukturę, uzgodnienia, urbanizację, projekty i pozwolenia.
Dla inwestora ważniejsze od samej informacji, że „pojawiło się więcej obszarów urbanistycznych”, będzie więc pytanie: czy konkretna działka lub nieruchomość znajduje się w obszarze, w którym proces transformacji urbanistycznej jest już zaawansowany? To właśnie różnica pomiędzy potencjałem zapisanym w planie a projektem, który rzeczywiście może powstać.
Co nowy PGOM oznacza dla inwestorów w Marbelli?
Nowy PGOM warto traktować jako mapę kierunku rozwoju Marbelli na kolejne dekady, a nie jako listę terenów, na których można natychmiast rozpocząć budowę.
Dla inwestora szczególnie istotne będą trzy poziomy analizy:
- lokalizacja i obecny status urbanistyczny nieruchomości;
- jej położenie względem nowych terenów rozwojowych, infrastruktury i terenów zielonych;
- etap zaawansowania konkretnych działań urbanistycznych.
Marbella ma dziś nowy dokument planistyczny, ale jego prawdziwe znaczenie będzie można oceniać przede wszystkim poprzez to, jak w kolejnych latach zostaną zrealizowane poszczególne obszary i infrastruktura. Dla osób planujących zakup nieruchomości na Costa del Sol oznacza to, że mapa Marbelli właśnie się zmieniła i warto nauczyć się ją czytać.
[Źródła: Ayuntamiento de Marbella, Nuevo Plan Municipal, dokumentacja PGOM oraz Portal de Información Pública]
