Wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii – aktualna sytuacja prawna

Marzenie o własnym apartamencie na Costa del Sol często łączy się z chęcią generowania zysku z wynajmu wakacyjnego. Costa del Sol to jeden z regionów o najwyższym potencjale turystycznym w Hiszpanii, jednak ostatnie lata przyniosły szereg istotnych zmian prawnych. Dekret rządu Andaluzji (Decreto 31/2024) oraz wprowadzenie ogólnokrajowego rejestru to podstawy, które każdy inwestor musi znać, aby działać legalnie i bezpiecznie. Jeśli wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii to Twój pomysł na pasywny dochód, czytaj dalej.

Fundamenty prawne: dekret 31/2024 w Andaluzji

Wprowadzone niedawno przepisy znacząco zmieniły definicję i wymogi dla VUT (Viviendas de Uso Turístico), czyli mieszkań przeznaczonych na wynajem turystyczny. Najważniejszą zmianą jest oddanie większej władzy w ręce gmin oraz wspólnot mieszkaniowych (Comunidad de Propietarios).

Zgoda wspólnoty – klucz do Twojego biznesu

Obecnie to jeden z najbardziej istotnych punktów. Zgodnie z nowym prawem, wspólnoty mieszkaniowe mogą ograniczyć lub całkowicie zakazać działalność turystyczną w osiedlu, jeśli uchwała przejdzie większością 3/5 głosów.

• Dla nowych właścicieli: Przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym konieczne jest sprawdzenie statutów wspólnoty oraz zapoznanie się z protokołami z ostatnich zebrań. Jeśli zawierają one zakaz wynajmu VUT, uzyskanie licencji będzie niemożliwe.

• Prawa nabyte: Prawo w Andaluzji chroni „prawa nabyte”. Jeśli lokal posiadał aktywną licencję zanim wspólnota uchwaliła zakaz, zazwyczaj możesz kontynuować działalność. Jednak każda próba zmiany profilu działalności lub rozszerzenia licencji po wprowadzeniu zakazu przez sąsiadów będzie zablokowana. Jeżeli planujesz nabycie nieruchomości, która posiada już aktywny numer rejestracyjny w Registro de Turismo de Andalucía (RTA)prawo do najmu krótkoterminowego przechodzi na Ciebie wraz z aktem własności. W przeciwieństwie do niektórych innych krajów europejskich, w Andaluzji licencja ta ma tzw. carácter real, co oznacza, że jest ona nierozerwalnie związana z konkretnym lokalem, a nie z osobą, która o nią wystąpiła. Według najnowszych wytycznych z przełomu 2025 i 2026 roku, zmiana właściciela nie wymaga ponownego przechodzenia przez proces certyfikacji ani – co najważniejsze – nie wymaga uzyskiwania nowej zgody wspólnoty mieszkaniowej (Comunidad de Propietarios), o ile pierwotna licencja została wydana zgodnie z prawem. Procedura „przepisania” licencji jest zazwyczaj szybka i odbywa się w pełni drogą elektroniczną. Nowy właściciel (lub jego pełnomocnik/gestor) składa tzw. Declaración Responsable, informując urząd o zmianie tytułu prawnego do lokalu.

Standardy techniczne i „prawa gościa”

Dekret zaostrzył wymogi dotyczące wyposażenia i komfortu. Obecnie każda nieruchomość zgłaszana do rejestru turystycznego musi spełniać kilka podstawowych wymogów m.in.:

• Minimalna powierzchnia: Minimum 14 m2 na każdą osobę.

• Klimatyzacja i ogrzewanie: Obowiązkowe stałe systemy w salonach i sypialniach (przenośne klimatyzatory nie są już akceptowane).

• Wsparcie 24/7: Właściciel musi zapewnić gościom numer telefonu do kontaktu w sytuacjach awaryjnych, dostępny przez całą dobę.

• Wentylacja: Sypialnie i salony muszą posiadać bezpośrednie okna na zewnątrz lub na wentylowane patia.

Procedura krok po kroku: jak zalegalizować wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii?

Proces ten stał się bardziej cyfrowy, ale i bardziej rygorystyczny. Pominięcie któregokolwiek z etapów grozi wysokimi karami finansowymi.

Rejestracja w Junta de Andalucía

Pierwszym krokiem jest złożenie Declaración Responsable w rejestrze turystycznym Andaluzji. Po pozytywnej weryfikacji otrzymujemy unikalny numer licencji (np. VUT/MA/XXXXX). W Andaluzji możecie spotkać się również ze skrótem VFT. 

VFT vs. VUT: jaka jest różnica?

Choć oba skróty odnoszą się do legalnego wynajmu krótkoterminowego (turystycznego), główna różnica polega na regionie Hiszpanii (Comunidad Autónoma), w którym nieruchomość się znajduje. Co prawda W Andaluzji (Costa del Sol) od 2024 roku na podstawie Real Decreto 31/2024 nastąpiła zmiana nazewnictwa w oficjalnych dokumentach na VUT (Vivienda de Uso Turístico), aby ujednolicić terminologię z resztą kraju, jednak w mowie potocznej, i w starych numerach rejestracyjnych nadal można spotkać się ze skrótem VFT.

Krajowy Rejestr i „jedno okienko” (NRUA)

Hiszpania, jako pierwszy kraj UE, wdrożyła scentralizowany system rejestracji najmu krótkoterminowego. Od 2025/2026 roku każdy właściciel musi posiadać numer NRUA (Jednolity Numer Rejestrowy Najmu). Bez tego kodu platformy na który jest możliwość płatności czyli takie jak m.in. Booking.com czy Airbnb mają obowiązek usunięcia ogłoszenia.

Rejestracja gości: system SES.HOSPEDAJES

Obowiązek meldunkowy w Hiszpanii jest rygorystyczny. Dane każdego gościa powyżej 16. roku życia muszą zostać przesłane do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych za pośrednictwem platformy SES.HOSPEDAJES w ciągu 24 godzin od zameldowania. Błędy w raportowaniu mogą skutkować zawieszeniem licencji.

Nowość 2026: coroczny raport aktywności (N2) do Rejestru Nieruchomości

Od stycznia 2026 roku hiszpańskie prawo (na podstawie Real Decreto 1312/2024) nakłada na właścicieli apartamentów turystycznych zupełnie nowy obowiązek: Deposito de Arrendamientos de Corta Duración.

Nie jest to już tylko jednorazowa rejestracja, ale coroczna deklaracja aktywności, którą należy złożyć w Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad).

Co musisz wiedzieć o tym obowiązku?

• Termin: deklarację za rok poprzedni należy złożyć każdego roku w lutym (w 2026 roku termin upływa 2 marca).

• Kogo dotyczy: każdego właściciela, który posiada numer NRUA (Numero de Registro Unico), nawet jeśli w danym roku nie wynajął nieruchomości ani razu (wtedy składa się tzw. deklarację zerową).

• Co się raportuje: należy przedstawić zestawienie wszystkich wynajmów, podając: numer NRUA, daty zameldowania i wymeldowania, liczbę gości oraz cel pobytu(np. wakacyjny, zawodowy, medyczny).

• Gdzie składać: elektronicznie przez platformę Kolegium Rejestratorów (Colegio de Registradores) przy użyciu formularza N2 lub osobiście.

Uwaga! Brak złożenia tej deklaracji informacyjnej skutkuje cofnięciem numeru NRUA. Oznacza to, że Twój apartament nie będzie mógł być publikowany na takich portalach jak Airbnb czy Booking.com, a ponowne uzyskanie zgody może być trudne i kosztowne.

Podatki i finanse: jaka informacja jest często pomijana?

Wynajem to przychód, a przychód w Hiszpanii wiąże się z obowiązkami podatkowymi, które różnią się w zależności od Twojej rezydencji podatkowej.

Podatek IRNR dla nierezydentów

Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na stałe, podlegasz pod podatek IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes):

• Dla obywateli UE (w tym Polaków): Stawka wynosi 19% od zysku. Kluczową korzyścią jest możliwość odliczenia kosztów (media, opłaty wspólnoty, IBI, prowizje agencji, sprzątanie).

• Dla osób spoza UE: Stawka wynosi 24% od przychodu brutto, bez możliwości odliczania kosztów.

Podatek ten rozlicza się kwartalnie (formularz 210), jeśli nieruchomość była wynajmowana. W okresach, gdy apartament stoi pusty lub jest używany przez właściciela, należy zapłacić tzw. podatek od dochodu domniemanego (ok. 1,1% lub 2% wartości katastralnej rocznie).

Jeśli zleca się osobom trzecim (księgowy, adwokat czy firma zarządzająca itp.) wyrobienie VUT, NRUA czy corocznego formularza N2 należy wziąć pod uwagę, że do opłat administracyjnych należy też doliczyć wynagrodzenie za usługę.

Ostatnią ważną informacją jest to, że wspólnota może nałożyć na nieruchomość z licencją turystyczną wyższe opłaty czynszowe (comunidad może podnieść czynsz dla lokali turystycznych o max. 20%).

Wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii – lokalne ograniczenia

Należy pamiętać, że każda gmina na Costa del Sol ma prawo do wprowadzania własnych ograniczeń dotyczących wydawania nowych licencji turystycznych. Aktualnie na wybrzeżu Costa del Sol ograniczenia lub zakaz w wydawaniu nowych licencji turystycznych wydały urzędy miejskie w Maladze, Fuengiroli i Manilvie.

Konflikt o rejestry: Junta de Andalucía idzie do Sądu Najwyższego

Sytuacja prawna w 2026 roku staje się jeszcze bardziej napięta ze względu na spór kompetencyjny między rządem regionalnym a władzami w Madrycie. Junta de Andalucía skierowała sprawę państwowego rejestru mieszkań turystycznych do Sądu Najwyższego (Tribunal Supremo). Ruch ten jest bezpośrednią reakcją na interwencję Komisji Europejskiej. Bruksela nakazała Hiszpanii rozwiązanie problemu tzw. duplikacji rejestrów (konieczności dublowania wpisów w systemach regionalnych i państwowych) w nieprzekraczalnym terminie do 20 maja 2026 roku. Po tej dacie systemy powinny zostać uproszczone zgodnie z wymogami UE, co ma docelowo zlikwidować biurokratyczny chaos, ale na razie generuje spore zamieszanie administracyjne.

Podsumowanie: wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii – czy to się nadal opłaca?

Mimo nowych regulacji i obostrzeń, Costa del Sol, odwiedzana co roku przez miliony turystów, pozostaje jedną z najbardziej dochodowych lokalizacji w Europie. Wyższe progi wejścia i rygorystyczne kontrole eliminują nieuczciwą konkurencję, co pozwala profesjonalnym inwestorom na utrzymanie wysokich stawek za dobę. Rynek „partyzanckiego” wynajmu bez licencji przestał istnieć dzięki pełnej automatyzacji kontroli między urzędem skarbowym, a portalami rezerwacyjnymi.

Chcesz bezpiecznie kupić nieruchomość z potencjałem na wynajem?

W Dream Property Marbella nie tylko znajdujemy idealne oferty, ale zwracamy uwagę na statuty wspólnot, pomagamy dostosować nieruchomość do wymogów technicznych oraz rekomendujemy sprawdzonych prawników, którzy przeprowadzą Cię przez cały proces.

---