Los precios de los apartamentos del mercado secundario están alcanzando máximos históricos. ¿Qué significa eso para los compradores en Andalucía y la provincia de Málaga?
El mercado secundario español se ha acelerado. Según el último índice de precios de Idealista, en octubre de 2025 los precios de los apartamentos del mercado secundario subieron un 15,7% interanual y alcanzaron un promedio de 2.555 €/m². Este es el segundo mes consecutivo por encima de 2.500 €/m² y el nivel más alto desde que comenzaron las estadísticas. A corto plazo, la dinámica también es alta: +3,4% en los últimos tres meses y +1,5% mes a mes. En el artículo resumimos la imagen completa del mercado y luego nos centramos en Andalucía y la provincia de Málaga, entre los líderes de crecimiento de este año.
¿Qué encontrarás en el artículo?
- España: precios récord en el mercado secundario
- Comunidades autónomas: ¿dónde subió más?
- Provincias: la fuerte posición de Málaga
- Capitales provinciales: alzas generalizadas, con la excepción de Girona
- Enfoque: Andalucía
- Provincia de Málaga: crecimiento rápido y altos niveles de precios
- Conclusiones para compradores e inversores
España: precios récord en el mercado secundario
Precio medio de oferta: 2.555 €/m² (octubre de 2025). Dinámicas: +15,7% interanual, +3,4% frente al trimestre anterior, +1,5% mes a mes. Este es el nivel más alto en la historia del índice Idealista. Los aumentos cubren casi todo el país. Todas las comunidades autónomas registraron precios de apartamentos del mercado secundario por encima de los de un año antes, aunque la magnitud de los cambios varía.
Comunidades autónomas: ¿dónde subió más?
Líderes de crecimiento interanual son:
- Comunidad de Madrid: +20,8%
- Andalucía: +20,6%
- Región de Murcia: +19,9%
- Cantabria: +19,1%
- Comunidad Valenciana: +17,1%
Crecimientos por debajo de la media nacional incluyeron:
- Asturias: +15,1%
- Canarias: +12,2%
- Euskadi (País Vasco): +11,3%
- Cataluña y Baleares: +9,7% cada uno
Los aumentos más pequeños se registraron en:
- Navarra y Extremadura (con +2,5%), Galicia (+4,6%)
Mercados más caros (€/m²):
- Islas Baleares: 5.115
- Comunidad de Madrid: 4.395
- Euskadi: 3.356
- Canarias: 3.106
- Andalucía: 2.721
- Cataluña: 2.680
Mercados más baratos (€/m²):
- Extremadura: 1.001
- Castilla-La Mancha: 1.003
- Castilla y León: 1.259
Provincias: la fuerte posición de Málaga
En lo que respecta a las provincias, 47 de ellas son más caras que un año antes.
Los mayores aumentos interanuales fueron:
- Valencia: +21,7%
- Comunidad de Madrid: +20,8%
- Región de Murcia: +19,9%
- Cantabria: +19,1%
- Málaga: +17,1%
- Barcelona: +10% (para comparación)
Provincias más caras (€/m²):
- Islas Baleares: 5.115
- Comunidad de Madrid: 4.395
- Guipúzcoa: 4.111
- Málaga: 4.023
- Santa Cruz de Tenerife: 3.295
- Vizcaya: 3.212
- Barcelona: 3.024
Provincias más baratas:
- Ciudad Real: 749 €/m²
- Jaén: 827 €/m²
- Cuenca: 851 €/m²
Conclusión: Málaga es hoy una de las provincias más caras de España. Los precios de los apartamentos de segunda mano superan las 4.000 €/m²,
Capitales provinciales: alzas generalizadas, con la excepción de Girona
En 51 capitales, los precios subieron interanualmente; la excepción es Girona (-2,9%).
Los mayores aumentos fueron:
- León: +19,9%
- Madrid: +18,1%
- Guadalajara: +17,5%
- Oviedo: +17,3%
- Palencia y Santander: +17% cada una
Incrementos más pequeños:
- Ceuta: +1,7%
- Huesca: +2,7%
- Cádiz: +2,8%
- Badajoz y Las Palmas de Gran Canaria: +3,9% cada una
Niveles de precios en octubre de 2025:
- Madrid: 5.705 €/m²
- Barcelona: 5.042 €/m²
- La capital provincial más cara de España: San Sebastián – 6.337 €/m²
- Capitales más baratas: Zamora (1.272 €/m²), Jaén (1.321 €/m²), Lleida (1.427 €/m²)
Enfoque: Andalucía
Andalucía es uno de los líderes de los aumentos de este año en los precios de las viviendas de segunda mano. Dinámicas interanuales: +20,6% (segundo mejor entre las comunidades, solo por detrás de Madrid). Nivel de precios: 2.721 €/m² (promedio de la comunidad), lo que sitúa a la región por encima de la media nacional de 2.555 €/m².
¿Qué hay detrás del resultado de Andalucía?
Fuerte demanda interna e internacional (estilo de vida, clima, infraestructura, trabajo remoto). Mercado de alquiler dinámico a corto y medio plazo, especialmente en la costa. Oferta limitada de ubicaciones atractivas de «prime» y «near-prime». Diversificación de segmentos: desde segundas residencias hasta propiedades premium.
Para los compradores, esto significa ventanas de decisión más cortas, ofertas de precios más frecuentes y una mayor énfasis en una minuciosa preparación del proceso (financiamiento, diligencia debida, negociaciones rápidas).
Provincia de Málaga: crecimiento rápido y altos niveles de precios
Málaga destaca en dos dimensiones:
- Dinámica interanual sólida: +17,1% – una de las más altas del país.
- Precios absolutos altos: 4.023 €/m² (mercado secundario), lo que sitúa a la provincia entre las más caras de España, junto a Islas Baleares, Madrid y Guipúzcoa.
Implicaciones para los compradores:
- Los presupuestos deben tener en cuenta no solo el precio de compra, sino también una indexación de alquiler más rápida y los costos operativos en ubicaciones de primer orden.
- Las periferias atractivas y la segunda línea desde el mar se están convirtiendo en una alternativa natural de precio, aún con buen acceso a la infraestructura (AP‑7, aeropuerto de Málaga, tren de cercanías).
- En el segmento premium (Marbella, Benahavís, Nueva Andalucía) la presión de precios es particularmente evidente – tanto en productos ya acabados como en desarrollos más nuevos.
¿Qué significa esto para la estrategia de compra en Andalucía y Málaga?
- Preparación financiera: verificar la capacidad, prueba rápida de fondos, disposición para realizar un depósito; estas son ventajas competitivas hoy.
- Flexibilidad de ubicación: considere la 2.ª a la 3.ª línea de la costa o micromercados vecinos (Mijas, Benalmádena, Estepona en relación con el “núcleo” Marbella), donde la relación precio-calidad suele ser más favorable.
- Diligencia debida: en mercados rápidos existe un mayor riesgo de omisiones. Nota simple, gravámenes, cumplimiento de parámetros, estado de la comunidad (comunidad), costos fijos: estos son elementos obligatorios de la lista de verificación.
- ROI y alquiler: un alto precio de entrada requiere recalcular la estacionalidad y las tarifas. En lugares turísticos a lo largo de la Costa del Sol, la rotación de alquileres es atractiva, pero las reglas (licencias, zonas) varían localmente.
Conclusiones para compradores e inversores
El mercado de segunda mano en España se encuentra en una fase de claro crecimiento de precios, especialmente en Madrid y Andalucía. Málaga se sitúa entre los mercados más caros y de mayor crecimiento, lo que es una señal de atractivo y de la necesidad de una planificación presupuestaria y de ubicación precisas. Si el estilo de vida y la infraestructura durante todo el año son clave, la Costa del Sol sigue siendo una de las mejores respuestas, teniendo en cuenta que las “ventanas de oportunidad” son más cortas que hace unos años. Para inversores de alquiler: los cálculos de rentabilidad deben tener en cuenta los precios de compra actuales, los costes operativos y los marcos legales de alquiler en el municipio correspondiente.
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[fuente de datos: Idealista]
