Licencia turística en Málaga: una moratoria de tres años en la emisión de nuevos permisos. ¿Qué significa esto para propietarios e inversores?

En agosto de 2025, las autoridades de Málaga tomaron una decisión revolucionaria que podría afectar significativamente el mercado inmobiliario local y los planes de muchos inversores. La ciudad anunció oficialmente una moratoria de tres años para la emisión de nuevas licencias de alquiler a corto plazo. Esto significa que durante los próximos tres años, o hasta que se introduzcan nuevas regulaciones, será imposible obtener una nueva licencia turística en Málaga. Esta es una respuesta al aumento dinámico de apartamentos de alquiler a corto plazo y a las crecientes tensiones entre las necesidades de los residentes y los intereses de los inversores.

¿De dónde deriva una decisión así?

Este es otro paso en una serie de acciones destinadas a restringir la expansión de alquileres de corto plazo en Málaga. Anteriormente, se introdujo una prohibición para emitir licencias para apartamentos sin entradas independientes, para que los huéspedes no tengan que pasar por partes compartidas del edificio. Luego, se bloquearon nuevas licencias en 43 distritos donde los alquileres turísticos superaban el 8% del total de unidades. Ahora, las restricciones ya han afectado a toda la ciudad.

Según el alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, actualmente hay 12,754 apartamentos turísticos con licencia registrados en la ciudad, de los cuales aproximadamente 8,600 operan activamente. Las autoridades están instando al gobierno andaluz a eliminar del registro aquellos inmuebles que no cumplen con los criterios establecidos por las nuevas regulaciones. Esto demuestra cuán en serio se están tomando los problemas actuales con la regulación del alquiler turístico. Puedes leer sobre los cambios relacionados con la licencia turística aquí:

Base legal

La decisión de Málaga se basa en un nuevo decreto andaluz (Decreto-Ley 1/2025), que permite a los gobiernos locales suspender temporalmente la emisión de licencias de alquiler turístico, tanto en toda la ciudad como en zonas seleccionadas, si se considera necesario. Esta herramienta otorga a las autoridades locales una influencia real en la configuración del mercado inmobiliario y en la protección de los intereses de los residentes.

Turismo versus disponibilidad de viviendas

Las autoridades de la ciudad enfatizan que el turismo es clave para la economía de Málaga, y la moratoria actual tiene como objetivo investigar el impacto de los alquileres de corto plazo en el mercado de vivienda y aumentar la oferta de propiedades en alquiler a largo plazo. El problema incluye, entre otros, que muchos propietarios optan por alquileres turísticos debido a las dificultades para desahuciar a inquilinos a largo plazo que no pagan. Como resultado, cada vez es más difícil para los residentes encontrar viviendas asequibles, lo que genera insatisfacción dentro de la comunidad local.

¿Qué viene después? El nuevo plan de desarrollo urbano

En los próximos años, Málaga planea desarrollar un nuevo plan de desarrollo urbano (PGOU), que podría incluir, entre otros, la promoción de modelos de vivienda alternativos (cohousing, coliving), facilidades para los promotores o incentivos para hoteles de cinco estrellas. La ciudad busca atraer talento e inversores, pero también desea mantener un equilibrio en el mercado de vivienda. Esto es una señal importante para todas las inversiones en planificación en Málaga – seguir los cambios y mantenerse actualizado con las nuevas regulaciones es recomendable.

¿Qué significa esto para los propietarios e inversores?

La decisión de Málaga es una señal importante para todas las inversiones planificadas en alquileres a corto plazo en la Costa del Sol. Durante los próximos tres años, no será posible obtener nuevas licencias turísticas en Málaga. Por eso, es recomendable verificar cuidadosamente el estado de la propiedad antes de comprarla y considerar estrategias de inversión alternativas, como el alquiler a largo plazo. Para los propietarios actuales con licencia, nada cambia – pueden seguir operando, pero el mercado de nuevas inversiones en alquiler turístico está congelado.

También es momento de monitorear los cambios en las regulaciones y mantenerse al día con posibles nuevas reglas que puedan surgir en los años siguientes. Consultar con un asesor que pueda ayudar a elegir la mejor estrategia de inversión en condiciones legales cambiantes puede ser beneficioso.

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Fuente: IG Ayuntamiento de Málaga, Spanish Property Insight / crédito de la foto: David Becker