Impuesto catastral en España: ¿qué es el IBI y cuánto es?

Si se pregunta si existe un impuesto catastral en España, la respuesta es: sí. Para la mayoría de los propietarios, es una de las cuotas anuales básicas asociadas a la propiedad de una casa o apartamento. En la práctica, el término “impuesto catastral en España” se refiere con mayor frecuencia al IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que es un impuesto local sobre la propiedad calculado sobre el valor catastral.

En este artículo, explicamos qué es el IBI en España, quién paga este impuesto y cómo calcular el importe a abonar. También explicamos cuánto es el impuesto catastral en España con el ejemplo de la Costa del Sol: Marbella, Estepona y Manilva. Aquí proporcionamos datos para 2025.

Importante: el IBI es un impuesto local, por lo que las tasas y descuentos dependen del municipio. Por lo tanto, la pregunta “impuesto catastral en España – ¿cuánto pagaré?” siempre requiere consultar la ubicación y el valor catastral del inmueble.

¿Qué es el impuesto IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)?

El impuesto IBI en España es un impuesto anual sobre la propiedad recaudado por el ayuntamiento (Ayuntamiento). Cubre:

• propiedades residenciales (apartamentos, casas),
• propiedades comerciales (locales, oficinas),
• terrenos.

Por lo tanto, cuando alguien pregunta por el impuesto catastral en España, en la gran mayoría de los casos en realidad se refiere al IBI en España (es decir, el IBI calculado sobre el valor catastral). Este es un impuesto que no se puede “evitar”: está vinculado a la propiedad y se cobra cada año.

También es importante recordar: España tiene muchos impuestos relacionados con bienes inmuebles (compra, venta, renta, no residentes). Si le interesan los impuestos como propietario no residente, también lea el artículo: “Impuestos para no residentes en España”.

¿Quién está obligado a pagar el impuesto IBI en España?

El IBI lo paga el propietario del inmueble a fecha en que surge la obligación tributaria (normalmente al inicio del año fiscal). En la práctica, esto significa que:

• si usted es propietario de un apartamento en España – paga el IBI,
• si compra una propiedad durante el año – el contrato frecuentemente estipula una división proporcional del IBI entre vendedor y comprador.

Esto aplica tanto a residentes como a no residentes. Por lo tanto, independientemente de si vive permanentemente o solamente visita de forma estacional, el impuesto catastral en España es simplemente un coste fijo de la propiedad.

Si desea una perspectiva más amplia (no solo el IBI), también puede resultarle útil el material: “¿Qué impuestos se pagan en España?”

¿Cómo se calcula el importe del impuesto IBI?

Este es un punto clave porque la mayoría de la gente pregunta no solo qué es el IBI en España sino, sobre todo: cuánto es el impuesto catastral en España y de qué depende.

El importe del IBI se calcula simplemente de la siguiente manera:

IBI a pagar = valor catastral (valor catastral) × tipo impositivo IBI en el municipio − posibles descuentos

Los elementos clave:

1) Valor catastral (valor catastral)

Es un valor administrativo fijado por Catastro, habitualmente inferior al valor de mercado. Puede incluir el valor del terreno y del edificio. Sobre este valor se calcula el impuesto catastral español.

2) Tipo impositivo IBI (tipo de gravamen)

Cada municipio establece su propio tipo, normalmente de forma separada para propiedades urbanas (urbana), rústicas (rústica) y con características especiales (BICES). Por eso el importe del impuesto catastral será distinto en Marbella comparado con Manilva, incluso con el mismo valor catastral.

3) Descuentos y bonificaciones

Dependiendo del municipio, puede haber bonificaciones, por ejemplo, para:

• domiciliación bancaria,
• familias numerosas,
• instalaciones de energía renovable (paneles solares),
• tipos específicos de propiedades.

Por ejemplo, en Estepona en el documento “Ordenanzas Fiscales” hay un descuento del 3 % por pago automatizado (domiciliación) y otros descuentos según condiciones. (Fuente: Ordenanzas Fiscales 2025, Estepona)

¿Cuáles son las tasas medias del impuesto IBI en diferentes regiones de España?

A nivel nacional, la ley define rangos dentro de los cuales los municipios pueden operar, pero en la práctica las resoluciones locales son las que cuentan. Por eso, si pregunta: IBI España – ¿cuál es la tasa?, la respuesta es: “depende del municipio”.

A continuación se muestran tasas específicas del IBI para 2025 para tres municipios de la Costa del Sol. Proporcionamos tasas para propiedades urbanas (urbana).

Marbella (2025)

Según materiales oficiales e información sobre incrementos, se sabe que en Marbella en los últimos años las tasas han estado alrededor del 0,650 % para el IBI. La ciudad ha anunciado cambios y diferenciación de tasas, por ejemplo, para algunas propiedades comerciales. (Fuente: Marbella – Ordenanzas Fiscales 2025 e informes sobre cambios del IBI en “SUR in English”).

Nota práctica: Marbella también aplica tipos diferenciados para ciertos grupos de propiedades con alto valor catastral o uso específico. Por ello, en un caso concreto (por ejemplo, hotel, complejo turístico) la tasa efectiva puede ser distinta de la básica para apartamentos.

Estepona (2025)

En el caso de Estepona, tenemos valores claramente indicados en las “Ordenanzas Fiscales 2025”:

• urbana: 0,662 %
• rústica: 0,90 %
• propiedades con características especiales: 1,30 %

Fuente: documento oficial municipal Ordenanzas Fiscales 2025 – Estepona.

Manilva (2025)

En Manilva, las tasas se publican en resúmenes municipales (basados en datos públicos) y son así:

• urbana: 0,57 %
• rústica: 0,42 %
• propiedades con características especiales: 1,30 %

Fuente: resumen de tasas para el municipio de Manilva ([IBI/IVTM Manilva – Málaga])

Además, en Manilva ha habido decisiones políticas para bajar la tasa al 0,50 %, lo que muestra que el tema de las tasas en 2025 fue dinámico. Desde la perspectiva del propietario, sin embargo, lo más importante es lo que finalmente resulta de la tasa aplicable que figura en su recibo.

¿Qué significan estos números en la práctica?

Supongamos un valor catastral de 100.000 € (ejemplo ilustrativo):

• Marbella con ~0,650 % → aprox. 650 €/año
• Estepona 0,662 % → aprox. 662 €/año
• Manilva 0,570 % → aprox. 570 €/año

Y aquí volvemos a la pregunta que los clientes hacen con más frecuencia: ¿cuánto es el impuesto catastral en España? Está claro que las diferencias entre municipios son reales, y el factor clave es “ciudad + valor catastral”.

¿Cómo comprobar cuál es el valor catastral de mi propiedad?

Si desea calcular el impuesto catastral en España, necesita conocer el valor catastral. Puede comprobarlo de tres formas:

1) En el recibo del IBI: muchos municipios proporcionan el valor catastral o la base imponible en el documento del IBI.

2) En documentos de compra, nota simple o documentación fiscal: a veces el valor catastral o una referencia al mismo está incluido en documentos que recibe al comprar o al hacer la liquidación.

3) En el sistema Catastro: la verificación “desde la fuente” del valor catastral se realiza en el registro catastral (Catastro) mediante datos de propiedad o referencia catastral. En la práctica, si trabaja con un asesor o despacho jurídico, basta con proporcionar la “referencia catastral”.

Resumen: IBI España – ¿cuánto es el impuesto catastral en 2025?

El IBI es el “impuesto catastral en España” básico que se cobra anualmente sobre el valor catastral (valor catastral).

La tasa depende del municipio:

• Estepona (urbana): 0,662 % (fuente: https://www.estepona.es)
• Manilva (urbana): 0,570 % (fuente: https://www.ibi.com.es)
• Marbella: las tasas y tipos pueden variar según la categoría del inmueble; puntos de partida y documentos municipales pueden encontrarse en las “ordenanzas” oficiales (fuente: https://ayuntamiento.marbella.es/)

Independientemente de si vive en España de forma permanente o solo de manera estacional, el impuesto catastral en España es un coste fijo de la propiedad.

Finalmente: si su objetivo es entender completamente los costes de poseer una propiedad en España (no solo el IBI), vale la pena comparar el IBI con otras obligaciones que puedan afectar al propietario (por ejemplo, ingresos por alquiler, impuestos para no residentes). El mencionado resumen sobre impuestos para no residentes en España será útil.

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