Hipoteca en España: ¿cómo puede un extranjero financiar la compra de una propiedad?
La compra de propiedades en España ha despertado gran interés entre clientes extranjeros durante años. El sol, un mercado estable, precios atractivos en comparación con otros países europeos y una amplia variedad de ofertas hacen que comprar una propiedad en España no sea solo una decisión de estilo de vida, sino también una inversión. Una hipoteca puede ser aquí un excelente apalancamiento.
¿Qué encontrarás en el artículo?
Sin embargo, muchos clientes asumen que una hipoteca en España para no residentes es difícil o incluso imposible de obtener. En la práctica, existen varias soluciones financieras flexibles que pueden ajustarse a la situación del cliente.
A continuación presento las formas más comunes de financiar la compra de una propiedad en España, ofrecidas por bancos que atienden a clientes internacionales.
Hipoteca para no residentes (hasta el 60% LTV)
Esta es la forma de financiación más comúnmente elegida al comprar una propiedad en España por personas que viven en el extranjero.
Características clave:
- Financiación hasta el 60% del valor (si el precio de compra y la tasación del banco difieren, como suele ser el caso, el banco seleccionará la cantidad menor)
- Plazo del préstamo normalmente de 20–25 años
- Tasa de interés competitiva dependiendo del perfil del cliente y la propiedad
- Los ingresos deben recibirse en EUR, USD o GBP.
La normativa bancaria española requiere que los ingresos provengan de llamadas monedas estables. Por lo tanto, esta hipoteca en España funciona mejor para clientes que trabajan en la eurozona, el Reino Unido o Estados Unidos.
Hipoteca garantizada por activos (hasta 70–100%)
Para clientes que desean obtener una financiación superior al estándar del 60%, existe la posibilidad de aplicar una garantía adicional en forma de activos financieros.
¿Cómo funciona?
- El cliente transfiere una cartera de inversiones al banco (normalmente fondos)
- Los activos se ponen en prenda (pignoración) como garantía adicional
- El banco puede aumentar la financiación hasta el 100% del valor del inmueble.
¿Para quién es esta solución?
- Clientes que no quieren «congelar» efectivo
- Inversores que optimizan la liquidez y el apalancamiento financiero
- Personas con altos activos pero ingresos oficiales más bajos.
Esta solución es frecuentemente elegida para transacciones más grandes y compras premium.
Crédito Lombard: financiación hasta el 100% del precio de compra
El Crédito Lombard es una de las herramientas financieras más flexibles para clientes internacionales, especialmente provenientes de fuera de la eurozona.
¿Cómo funciona el Crédito Lombard?
- El cliente pone en prenda una cartera de inversiones líquidas (fondos, ETFs, bonos)
- El banco proporciona financiación a nivel del 60–70% del valor de la cartera
- Los fondos pueden utilizarse para la financiación al 100% de una compra de propiedad en España.
Los bancos españoles no pueden conceder hipotecas estándar a clientes que perciban ingresos en monedas como PLN, NOK, SEK, CHF o AED. Sin embargo, el Crédito Lombard no se basa en ingresos sino en activos, lo que lo convierte en una solución ideal en tales casos.
Ventajas principales:
- Posibilidad de financiar el 100% de la compra
- No es necesario demostrar ingresos en EUR/USD/GBP
- Proceso de toma de decisiones muy rápido
- Términos de reembolso flexibles.
Hipoteca en España y compra de propiedad – ¿qué hay que saber?
Independientemente de la solución elegida, comprar una propiedad en España requiere una preparación adecuada:
- análisis de la residencia fiscal,
- estructura de ingresos y activos,
- propósito de la compra (uso propio vs inversión),
- y planes financieros a largo plazo.
Una hipoteca en España bien elegida puede aumentar significativamente el poder adquisitivo del cliente y mejorar la eficiencia de toda la inversión. Para personas mayores, una buena solución puede ser la llamada hipoteca inversa.
Resumen
La compra de propiedades en España por parte de extranjeros no tiene que significar comprar exclusivamente al contado. Si te interesa el proceso de solicitud de hipoteca, también encontrarás información sobre ello en nuestro blog. Las soluciones disponibles: desde hipotecas clásicas, pasando por financiación garantizada por activos, hasta el Crédito Lombard, permiten adaptar la estructura de financiación a casi cualquier perfil de cliente.
La clave siempre es un enfoque individual y la cooperación con asesores que comprendan tanto el mercado inmobiliario local como las realidades financieras internacionales.
