El impuesto español IRNR bajo la lupa de la Comisión Europea: ¿qué significa para ciudadanos de la UE que son propietarios de inmuebles en España?

En las últimas semanas, el mercado inmobiliario en España ha estado en ebullición. La Comisión Europea ha solicitado oficialmente al gobierno español que modifique las normas relativas al impuesto IRNR, que desde hace años genera controversia entre los propietarios extranjeros de casas y apartamentos en la Península Ibérica. Para miles de ciudadanos de la UE que invierten en propiedades en España, esta es una noticia potencialmente revolucionaria: no solo pueden desaparecer cargas fiscales adicionales, sino que también surge una posibilidad real de recuperar las cantidades ya pagadas.

¿Qué es el impuesto IRNR y a quién afecta?

IRNR, o Impuesto sobre la Renta de no Residentes, es el impuesto sobre la renta español para no residentes. Afecta a todos los extranjeros que poseen propiedades en España pero no tienen residencia fiscal allí (es decir, no permanecen en el país al menos 183 días al año). Es importante destacar que este impuesto se aplica independientemente de si la propiedad se alquila o se utiliza exclusivamente para fines personales.

Alquiler versus… alquiler ficticio

En caso de alquiler, el propietario debe pagar el impuesto sobre los ingresos obtenidos, después de deducir los gastos. Sin embargo, la mayor controversia la genera la imposición sobre los llamados “ingresos ficticios”, es decir, situaciones en las que el propietario no obtiene ningún beneficio real de la propiedad, pero aun así debe pagar el impuesto simplemente por el hecho de poseerla.

La tasa del impuesto para los residentes de países de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo es del 19%, mientras que para las personas de fuera de estas áreas es del 24%. La base imponible es el valor catastral del inmueble, que en Andalucía suele oscilar entre el 20% y el 50% del valor de mercado. Por ejemplo, una casa con un valor de mercado de 2 millones de euros puede tener un valor catastral de 400.000 euros. Si la última actualización de este valor se realizó en los últimos 10 años, el tipo impositivo aplicable es del 1,1%; en caso contrario, es del 2%. En la práctica, esto significa que el propietario de dicho inmueble pagará aproximadamente 836 euros de impuesto al año, incluso si no obtiene ningún ingreso de la propiedad.

La Comisión Europea contra el gobierno español

El 18 de junio de 2025, la Comisión Europea inició un procedimiento oficial contra España, acusándola de violar las normas de la UE sobre la libre circulación de capitales y trabajadores. La CE consideró que las normas actuales discriminan a los no residentes, imponiéndoles la obligación de pagar el impuesto sobre ingresos ficticios, mientras que los residentes están exentos de esta obligación. Tal actuación es contraria a los artículos 45 y 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE y a los artículos 28 y 40 del Acuerdo EEE.

Bruselas ha dado a Madrid dos meses para responder y tomar medidas correctivas. Si España no modifica la normativa, el caso será llevado al Tribunal de Justicia de la UE, lo que podría tener graves consecuencias financieras para el presupuesto español.

¿Qué significa esto para los ciudadanos de la UE?

Los ciudadanos de la UE que son propietarios de inmuebles en España están obligados a rendir cuentas ante la Hacienda española. En caso de alquiler, deben declarar los ingresos y pagar el impuesto a una tasa del 19%. Además, según el convenio para evitar la doble imposición entre su pais y España, los ingresos por alquiler también deben declararse en la declaración anual suya, aplicando el método de deducción proporcional, es decir, el impuesto pagado en España puede deducirse de su impuesto.

El mayor cambio que podría traer la intervención de la CE es la eliminación de la obligación de pagar el impuesto sobre ingresos ficticios. Esto supondría un ahorro real para los propietarios que no obtienen beneficios actuales de sus propiedades. Además, quienes hayan pagado este impuesto en los últimos años podrían tener derecho a solicitar la devolución de las cantidades indebidamente cobradas; según estimaciones, esto podría superar los 137 millones de euros al año.

Perspectivas de cambio e impacto en el mercado

El cambio en la normativa probablemente solo afectará a la imposición de los ingresos ficticios, y no a todo el sistema IRNR. Sin embargo, la mera eliminación de este gravamen podría aumentar significativamente el atractivo de invertir en bienes raíces españoles para los extranjeros. Para los ciudadanos de la UE, esto significa no solo menores costes de mantenimiento de una casa o apartamento en España, sino también una simplificación de las obligaciones fiscales.

Cabe destacar que el impuesto IRNR es especialmente gravoso para los ciudadanos de países fuera de la UE y el EEE, que pagan una tasa más alta del 24%. Un buen ejemplo son los británicos, que tras el Brexit perdieron las condiciones fiscales preferentes.

¿Qué va a pasar?

España tiene unas semanas para introducir cambios o presentar su posición. Si no lo hace, el caso irá al tribunal de la UE, lo que podría significar un procedimiento prolongado y una mayor incertidumbre para los propietarios. Independientemente de cómo evolucione la situación, se recomienda a todos los ciudadanos de la Unión que sean propietarios de casas o apartamentos en España que sigan los cambios en la normativa y consulten con asesores fiscales.

Resumen

En resumen, el caso del impuesto IRNR es un ejemplo de cómo la legislación de la UE puede proteger los intereses de los ciudadanos frente a normativas nacionales discriminatorias. Para los inversores de UE en España, esto supone una oportunidad de ahorro real y una mayor transparencia en la liquidación de impuestos. Vale la pena estar al día y aprovechar la ayuda de expertos para no perder la oportunidad de recuperar el dinero pagado indebidamente.