¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en la Costa del Sol?
Muchos compradores comienzan su búsqueda con una suposición simple: si un apartamento cuesta, por ejemplo, 400.000 €, entonces ese es el presupuesto a preparar. En la práctica, comprar una propiedad en España, especialmente en la Costa del Sol, implica una serie de costos adicionales que deben añadirse al precio listado en el portal. Y es precisamente este momento el que más a menudo decide si la inversión estará bien planificada o se convertirá en una fuente de estrés innecesario.
En el podcast Dream Property Talks #13, Tatiana Pękala y Klaudia Rakoczy desglosan este tema a fondo. Muestran cuánto cuesta realmente comprar una propiedad en la Costa del Sol, las diferencias entre el mercado primario y secundario, quién paga la comisión de la agencia y qué costos esperan al propietario después de finalizar la transacción.
¿Qué encontrará en el artículo?
- El precio de la oferta es solo el comienzo
- Mercado secundario vs. mercado primario: ¿de dónde provienen las diferencias de costos?
- ¿El comprador paga la comisión de la agencia inmobiliaria?
- Comprar propiedad en la Costa del Sol – ¿qué costos se deben añadir?
- Comprar propiedad en la Costa del Sol – costos de mantenimiento
- Impuestos anuales que el propietario no debe olvidar
- Tener una propiedad en España también significa responsabilidad
- Colchón financiero – un elemento que no debe pasarse por alto
- Preguntas frecuentes – las preguntas más comunes de los compradores
- Resumen
Enlace al episodio del podcast aquí: #13 Dream Property Talks
El precio de la oferta es solo el comienzo
Una de las informaciones más importantes para los compradores es esta: el precio de la propiedad mostrado en el anuncio no es el precio final. A este importe hay que añadir impuestos, honorarios notariales, inscripciones en registro, servicios legales y, a veces, traducciones, costos de cambio de divisa o gastos relacionados con la preparación de la propiedad para su uso.
Por lo tanto, vale la pena adoptar una regla simple desde el principio:
- al comprar en el mercado secundario, es bueno contar con aproximadamente un 10 % más que el precio de la oferta,
- al comprar en el mercado primario, es más seguro asumir cerca del 14–15 % más.
Esto es especialmente importante para las personas que compran propiedad en España por primera vez. En la Costa del Sol, las emociones relacionadas con la ubicación, la vista o los estándares de la propiedad son muy grandes, pero es el presupuesto el que determina si la compra será realmente cómoda.
Mercado secundario vs. mercado primario: ¿de dónde provienen las diferencias de costos?
En la Costa del Sol, la diferencia entre comprar un apartamento nuevo a un promotor y una propiedad del mercado secundario tiene importantes implicaciones fiscales.
Mercado secundario
En el caso de una propiedad de segunda mano, el comprador paga principalmente el ITP, que es el impuesto de transmisiones patrimoniales. En Andalucía, este impuesto es del 7 %. Además, hay honorarios notariales, de registro y del abogado.
En la práctica, esto significa que comprar un apartamento o casa del mercado secundario en la Costa del Sol suele estar asociado con costos adicionales de aproximadamente el 10 % del precio de la propiedad.
Mercado primario
Al comprar directamente del promotor, se aplica el IVA del 10 %, además de un impuesto del 1,2 % sobre actos jurídicos documentados (AJD) relacionado con la compra de una propiedad nueva, así como honorarios notariales, de registro y del abogado. Como resultado, el nivel total de costos adicionales suele ascender a aproximadamente el 14–15 %.
Por lo tanto, una persona que compare dos propiedades similares en Marbella, Estepona o Mijas siempre debe fijarse no solo en el precio de compra sino también en el costo total de entrada.
¿El comprador paga la comisión de la agencia inmobiliaria?
Esta pregunta es frecuente entre clientes de Polonia. En la Costa del Sol, lo habitual es que el comprador no pague la comisión de la agencia porque el intermediario la cobra al vendedor. Por supuesto, pueden existir excepciones, por ejemplo, en transacciones específicas o propiedades embargadas por bancos, pero esa información debe comunicarse claramente con antelación.
Este es un elemento importante para construir un presupuesto realista. En muchos países, el comprador añade la comisión del agente al costo de compra, mientras que en el sur de España este costo generalmente no recae sobre el comprador.
Comprar propiedad en la Costa del Sol – ¿qué costos se deben añadir?
Además de los impuestos, toda la parte formal de la transacción es muy importante. En la práctica, el comprador debe considerar:
- servicios legales,
- honorarios notariales,
- inscripción en el registro,
- posibles traducciones,
- costos de cambio de divisa,
- apertura y mantenimiento de una cuenta bancaria en España,
- obtención del número NIE, necesario para realizar la compra.
El podcast también enfatiza el papel del abogado. La tarifa del despacho suele ser alrededor del 1 % más IVA, aunque los detalles dependen del alcance del trabajo. Para muchos compradores, el abogado es el salvaguarda más importante de toda la transacción porque verifica el estado legal de la propiedad, ayuda con los contratos y asegura que se cumplan las formalidades.
Comprar propiedad en la Costa del Sol – costos de mantenimiento
Comprar es una cosa, pero los costos continuos de mantener una propiedad en España también son muy importantes. Muchas personas se sorprenden gratamente porque, en algunos casos, los cargos mensuales resultan ser más bajos que en Polonia.
El podcast dio ejemplos de un apartamento típico de dos dormitorios en la Costa del Sol. Los costos aproximados podrían ser los siguientes:
- comunidad, es decir, gastos comunitarios: alrededor de 200–300 € al mes,
- internet: unos 20–50 € al mes,
- agua: normalmente facturada trimestralmente, con un promedio de unos 15 € al mes,
- electricidad: depende del consumo y hábitos de uso, generalmente alrededor de 80 € al mes,
- seguro: el costo depende del tipo de propiedad y el alcance de la cobertura.
En la práctica, la cuantía de las cuotas depende en gran medida del estándar de la urbanización. Un apartamento con piscina, jardín, seguridad y gimnasio generará costos diferentes a un apartamento más sencillo en una urbanización menos desarrollada.
Impuestos anuales que el propietario no debe olvidar
Uno de los temas más importantes del episodio fueron los impuestos fijos que deben pagarse después de la compra. A menudo se omiten en los cálculos y luego se convierten en una sorpresa desagradable.
IBI: impuesto local sobre la propiedad
La cantidad del IBI depende del valor catastral y del municipio. Para apartamentos similares, las diferencias entre ubicaciones como Marbella y Mijas pueden ser significativas. El podcast indicó que para un apartamento de dos dormitorios podría estar aproximadamente entre 400 y 1000 € al año, pero la cantidad exacta depende de la ubicación.
Impuesto por recogida de residuos
Esta es otra tasa local, usualmente cobrada por el ayuntamiento. En la práctica, puede ascender a unos 80–150 € al año.
Impuesto para no residentes (INRN)
Las personas que no son residentes fiscales en España también deben recordar la obligación de declarar el impuesto sobre los llamados ingresos presuntos de la propiedad. No presentar esta declaración durante varios años puede resultar en deudas y sanciones.
Si la propiedad se alquila, también existe la obligación de declarar los ingresos por alquiler. Aquí es importante la diferencia entre residentes de la UE y fuera de la UE, porque la tasa impositiva y las posibilidades de deducir algunos gastos pueden variar.
Tener una propiedad en España también significa responsabilidad
En el episodio apareció un hilo muy práctico sobre la seguridad de la propiedad. Si el propietario no vive en la Costa del Sol todo el año, vale la pena cuidar de:
- un buen seguro,
- sistema de alarma,
- control de acceso,
- posiblemente cerraduras inteligentes.
Esto es especialmente importante para apartamentos y villas usadas de forma estacional. Una propiedad bien gestionada no solo es comodidad, sino también protección de la inversión.
Colchón financiero – un elemento que no debe pasarse por alto
Incluso si el presupuesto ha sido bien calculado, vale la pena dejar aproximadamente un 2–3 % del valor de la propiedad para gastos imprevistos: mobiliario, renovación de interiores, pequeñas reparaciones, cambios en instalaciones o gastos administrativos que surjan después de recibir las llaves.
Esto es especialmente importante al comprar una propiedad para inversión en la Costa del Sol, donde importa la preparación rápida de los locales para el alquiler o el uso personal.
Preguntas frecuentes – las preguntas más comunes de los compradores
¿El precio listado incluye todos los costos?
No. Hay que añadir impuestos y tasas de transacción al precio de la oferta, por lo que el costo real de comprar propiedad en España es mayor.
¿Cuánto se debe añadir al precio de un apartamento en la Costa del Sol?
Aproximadamente un 10 % para el mercado secundario y alrededor del 14–15 % para el mercado primario.
¿El comprador paga la comisión de la agencia?
Por lo general, no en la Costa del Sol. La comisión suele ser cubierta por el vendedor, aunque las excepciones deben indicarse claramente antes de comenzar la cooperación.
¿Cuáles son los costos fijos de mantenimiento de la propiedad en España?
Lo más habitual son: comunidad, electricidad, agua, internet, seguro, IBI, tasa de residuos, impuestos relacionados con el alquiler (si aplica) y el estado de no residente.
¿La ubicación influye en la cantidad de costos?
Sí. Marbella, Estepona, Benahavís o Mijas difieren no solo en los precios de compra sino también en la cuantía de algunos cargos y tasas locales.
Resumen
Comprar propiedad en la Costa del Sol en 2026 puede seguir siendo una muy buena decisión, pero solo si se contempla la transacción en su conjunto. El precio del portal es solo un punto de partida. El presupuesto real incluye impuestos, formalidades, costos de mantenimiento y un colchón financiero de seguridad.
Así que si planeas comprar un apartamento o casa en España, no preguntes solo: “¿Cuánto cuesta la propiedad?” Una pregunta mucho mejor es: ¿cuánto costará realmente todo el proceso de compra y mantenimiento de la propiedad en la Costa del Sol? De la respuesta a esta pregunta comienza una inversión segura y consciente.
