Comprar una propiedad en España

Tatiana Pekala 28-01-2025

Widok na Comprar una propiedad en España

Lo que encontrarás en el artículo:

¿Cómo comprar una propiedad en España y por qué cada uno de nosotros debería tener una?
Así que empecemos con la pregunta básica: ¿se puede comprar fácilmente una propiedad en España?
Y aquí empezamos a hablar de dinero
¿Cómo se puede financiar la compra de una propiedad en España?
Comprar una propiedad en España – cuestiones legales
Encontramos la propiedad adecuada, ¿y ahora qué?

¿Cómo comprar una propiedad en España y por qué cada uno de nosotros debería tener una?

Sobre el “cómo” te lo contaré en un momento, déjame primero responder a la pregunta del “por qué”. Porque se siente muy agradable tener tu propio apartamento de vacaciones en un lugar como la Costa del Sol, por ejemplo. En un día gris, lluvioso y de noviembre en algún lugar del norte de Europa, tal conciencia puede salvarnos de caer en una depresión causada por la falta de sol y luz. Al menos para aquellos de nosotros que necesitamos sol y luz para vivir. Yo soy uno de ellos, por eso hace 14 años me mudé a Marbella en España y unos años después fundé Dream Property Marbella, una oficina inmobiliaria dedicada a la venta de propiedades en la Costa del Sol (aunque no solo, porque también hemos encontrado propiedades y las hemos vendido a nuestros clientes en la Costa Blanca y Gran Canaria).

Comprar una propiedad en España también es una muy buena idea de inversión. Después de la última crisis profunda, el mercado inmobiliario se está recuperando muy bien. Aún no ha alcanzado el nivel de precios de 2007, cuando la burbuja inmobiliaria estalló con estruendo, pero los precios han estado subiendo constantemente, y este aumento ha sido de dos dígitos durante mucho tiempo. Seguimos estas tendencias.

Además de evitar la depresión de noviembre e invertir, hay varias otras razones obvias que atraen a potenciales expatriados o veraneantes a España: una enorme selección de atracciones turísticas a lo largo de la costa española, playas de arena, clima fantástico, estilo de vida mediterráneo amigable, excelentes vinos locales, por nombrar solo algunas.

¿Te he convencido de que cada uno de nosotros debería tener su propio rincón en una de las costas españolas? … Bien, ahora te explicaré cómo hacerlo. Dream Property Marbella fue creada para ayudarte a hacer realidad tu sueño de tener un lugar en la costa. Desde 2010, nos hemos especializado en la venta de propiedades españolas a inversores de todo el mundo. Trabajamos individualmente con cada cliente, preparando una oferta a medida para él y guiándolo a través de todo el proceso de compra de propiedades en España. Este proceso no es particularmente complicado, pero puedes meterte en problemas si no lo abordas hábilmente. Los escollos se pueden evitar yendo paso a paso, con calma y cuidado, comenzando por hacer un plan, pensar en la financiación de la inversión, visitar los lugares que te interesan y las propiedades disponibles allí, hasta cerrar la transacción y transferir la propiedad. Basta con que uno de estos elementos no se lleve a cabo con el debido cuidado para que el proceso de compra pueda terminar con un enorme estrés y pérdida de dinero.

Al explorar el tema de la compra de una propiedad en España, probablemente leerás o escucharás historias escalofriantes de extranjeros que se encontraron con varias “sorpresas” en el proceso de compra. La mayoría de estos problemas resultaron de una falta de conocimiento. Por eso es tan importante proteger hábilmente tus intereses al comprar una propiedad, especialmente en un lugar donde no conoces el mercado ni los procesos que tienen lugar en él. Aquí es donde nosotros, Dream Property Marbella, entramos para ayudarte a ti, nuestro cliente, a evitar historias traumáticas y guiarte a través del proceso de compra de una propiedad en España de la manera más fluida y libre de estrés posible.

Así que empecemos con la pregunta básica: ¿se puede comprar fácilmente una propiedad en España?

Sí, los ciudadanos de los países de la Unión Europea (UE) pueden comprar una propiedad en España.

Ahora otra pregunta igualmente importante: ¿cómo es tu propiedad ideal?

A continuación encontrarás una lista de preguntas que deberías responder antes de comenzar la investigación, para evitar perder tu tiempo y el nuestro.

Ahora deja volar tu imaginación y comencemos:

¿Cómo es tu propiedad ideal?
¿En qué región de España debe estar ubicada?
¿Quieres vivir en la ciudad, en las afueras de la ciudad, en el campo español o en complejos turísticos costeros?
¿Qué tipo de propiedad estamos buscando? ¿Debe ser un apartamento moderno, una villa o tal vez un cortijo (casa de campo) con una gran parcela de terreno con dependencias?
¿Prefieres vivir en zonas muy turísticas o más bien residenciales?
¿Prefieres un vecindario internacional o uno local, español?
¿Cuál es el tamaño de tu futura propiedad? ¿Cuántos dormitorios? ¿Cuántos baños?
¿Prefieres una propiedad más antigua o algo nuevo? Si es más antigua, ¿estás listo para una renovación importante? (Nota: estamos preparados para cualquier tipo de renovación. Hemos practicado muchas opciones diferentes de renovación con nuestra empresa de construcción, por lo que podemos ayudarte a superar la tuya con la menor cantidad de estrés posible).
¿Qué más es importante para ti? ¿Terraza, aparcamiento, jardín, piscina, vista?
¿Vas a alquilar tu propiedad?
¿A qué distancia quieres estar de bares locales, tiendas, restaurantes, mercados, playas o puertos deportivos?
¿A qué distancia del aeropuerto?
¿Es importante la proximidad de instalaciones médicas en la zona?
¿Qué más debería estar cerca: escuela, gimnasio, campos de golf, pistas de tenis, etc.?
¿Vas a utilizar el transporte público?
¿Cuándo planeas comprar una propiedad y qué presupuesto asignas para esta inversión?
¿Cómo vas a financiar la compra?

Y aquí empezamos a hablar de dinero

Gastar cientos de miles de euros en la compra de una propiedad en España es una decisión muy seria que no debe tomarse a la ligera. Establecer un presupuesto debe ser el primer paso para comprar una propiedad en España. Necesitas saber exactamente cuánto dinero quieres y puedes gastar, y cuáles son tus fuentes de financiación: ahorros, ventas, hipoteca contra bienes inmuebles en el país, etc. También vale la pena pensar en los costes directamente relacionados con la compra de bienes inmuebles en España (impuestos) y otras tarifas que pueden aparecer inesperadamente para ti al comprar, además del precio de compra real.

Como regla general, añade aproximadamente un 10-15% al precio de compra para cubrir todos los impuestos y tasas

Sin cuidar tus fondos por adelantado y saber cuándo deben liberarse estos fondos, puedes caer en la trampa del apego emocional a un lugar elegido y aceptar comprar algo que realmente no podrás pagar.

Una vez que hayas establecido tu presupuesto, debes ignorar cualquier propiedad y área que no puedas permitirte para evitar enamorarte de un lugar donde no podrás vivir.

Puntos financieros clave a considerar:

La cantidad que tienes a mano.
Si estás planeando una compra parcialmente financiada por una hipoteca, averigua qué cantidad de entrada propia necesitarás y cómo pagarás el préstamo.
¿Tienes que sacar un préstamo con garantía hipotecaria para liberar capital?
Cuáles son los costes de comprar una propiedad en España (impuestos y tasas).
Precio máximo de compra incluyendo impuestos y tasas.
Costes de mantenimiento de la propiedad y gastos relacionados con la estancia en ella.
¿Qué otros costes deben considerarse al comprar una propiedad en España?

Los costes asociados con la compra de una propiedad en España variarán dependiendo de si la propiedad está en el mercado primario o secundario, el precio de compra de la propiedad en cuestión, y si estás comprando con o sin hipoteca.

Impuestos y tasas relacionados con la transacción:

Para bienes inmuebles comprados en el mercado secundario, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es progresivo y oscila entre el 8% y el 10% en toda España (incluidas las Islas), excepto en la Costa Blanca, donde será del 10% independientemente del precio de compra.
Tasa notarial: la escala de tarifas está determinada por ley y se calcula según el valor de la propiedad.
Tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad y Mercantil: como regla aproximada, se debe utilizar el 60% de la tasa del notario.
Abogado independiente: aprox. 1% del valor de la transacción.
Tasas relacionadas con la hipoteca: tasación (aproximadamente 650 €), impuesto de actos jurídicos documentados (1,5% del importe de la hipoteca) y la comisión del prestamista (generalmente 1,5% del préstamo).
Para bienes inmuebles comprados en el mercado primario: IVA al 10% (en lugar de ITP).
Impuesto de actos jurídicos documentados al comprar en el mercado primario: 1,5% del precio de compra.

Además de los costes mencionados anteriormente, como extranjeros que compran en España, necesitarás un número de identificación fiscal (comúnmente conocido como número NIE). El número NIE lo emite la Policía. El número NIE se utiliza para todas las actividades que tienen consecuencias legales o fiscales, incluidas las declaraciones de impuestos, al comprar un coche, abrir una cuenta bancaria, etc. Sin un número NIE, no puedes comprar una propiedad en España, así que asegúrate de presentar tu solicitud con suficiente antelación (tiempo de espera de 2 a 4 semanas). También puedes ordenar a tu abogado que presente la solicitud; aquí necesitarás un poder notarial.

¿Cómo puedes financiar la compra de una propiedad en España?

Hay muchas formas de pagar una propiedad en España: tus propios recursos, financiar tu compra con varias opciones de crédito, cada una de las cuales deberías considerar antes de empezar a buscar una propiedad; también es una buena idea obtener una pre-aprobación para tu hipoteca antes de comenzar tu búsqueda. También tendrás que considerar si estás eligiendo una hipoteca en tu país o en España.

Comprar una propiedad en España – cuestiones legales

Comprar una propiedad en España probablemente será una inversión significativa para ti, por lo que siempre sugiero a nuestros clientes que una de las primeras cosas que harán cuando encuentren la propiedad adecuada es invertir en los servicios de un abogado español independiente que supervisará todo el proceso de compra y asesorará sobre cuestiones fiscales y de herencia. Esto es más importante si no hablas español. Nosotros y tu abogado te guiaremos a través de los diversos pasos de la transacción para que tengas claro la documentación y lo que estás firmando.

Importante: no confundas al abogado contratado por ti mismo para proteger tus intereses con un notario. Aunque los notarios españoles son naturalmente especialistas legales y su presencia es obligatoria para cualquier transacción inmobiliaria en España, están empleados por el gobierno y oficialmente no actúan ni en interés del comprador ni del vendedor. El papel del notario público es supervisar y confirmar los documentos necesarios para las transacciones inmobiliarias, verificar que se paguen todos los impuestos necesarios y registrar la propiedad en el registro de la propiedad español.

Tu abogado se asegurará de que tu contrato y propiedad sean exactamente como tú, su cliente, quieres verlos, y que estén asegurados contra cualquier posible cargo contra el propietario anterior, como costes de hipoteca, impuestos sobre la propiedad, impuestos municipales y cualquier otra reclamación. El abogado revisará la documentación y los términos de pago antes de firmar el contrato. Revisará el contrato privado, verificará las escrituras de propiedad y todo lo demás para asegurarse de que estés debidamente protegido.

Utilizar los servicios de un abogado al comprar bienes inmuebles en España no es obligatorio, pero al elegir estos servicios por una tarifa relativamente pequeña –normalmente el 1% del valor de la transacción– puede ahorrar mucho dinero a largo plazo y tener tranquilidad.

En resumen…

Con todo el conocimiento anterior, puede empezar a buscar propiedades en España… por supuesto, buscando en Internet. Verá cientos de ofertas de apartamentos, villas y parcelas, encontrará las mismas propiedades con diferentes precios, escuchará varias veces de diversos agentes con los que contacte que «esta propiedad ya no está disponible» y poco a poco se irá frustrando. Entonces llámenos 🙂 Le ayudaremos a planificar su viaje y visitas a las propiedades seleccionadas. Usted elige los inmuebles de las propuestas que le enviamos. También puede enviarnos enlaces a ofertas inmobiliarias de sitios web de otras agencias que le resulten interesantes. Nos pondremos en contacto con la agencia correspondiente y verificaremos la propiedad por usted, y si está bien y desea verla durante su visita, se la mostraremos. Y no le costará nada, porque la comisión de la agencia la paga la parte vendedora en la Costa del Sol. (Nota, esta regla no se aplica en toda España).

Hemos encontrado la propiedad adecuada, ¿y ahora qué?

Después de acordar los términos de la compra con el vendedor (recuerde que siempre puede y debe hacer una oferta al vendedor, pero el tiempo de las ofertas del “-30%” es cosa del pasado) y comprobar previamente la documentación de la propiedad, debe pagar la señal de reserva. La señal suele ser de 6.000 euros o, para propiedades más caras, el 10% de su valor. Normalmente se paga la señal con tarjeta de crédito o transferencia bancaria, así que antes de viajar a España, asegúrese de tener una suma suficiente y fácilmente accesible para cubrirla. Solo después de pagar la señal, la propiedad sale del mercado y puede proceder con seguridad a los siguientes pasos. Ahora entra en acción un abogado, cuyas tareas ya he descrito anteriormente. Cuando el abogado termina de revisar la propiedad y nos da luz verde, el siguiente paso es firmar un contrato preliminar con el vendedor (contrato privado). Luego, como norma, tiene 30 días para cerrar una transacción de compra de inmueble en España con escritura notarial, a menos que necesite financiación, entonces vale la pena incluir un período de al menos 3 meses en el contrato, porque los bancos españoles operan más bien lento.

Comprar una propiedad en España – cuenta bancaria

Hablando de bancos, necesitará una cuenta bancaria española. Su apertura lleva un poco más de tiempo que en un banco de su país, pero en general todo lleva un poco más de tiempo aquí y cuanto antes se acostumbre, mejor :-). Para abrir una cuenta en un banco español, necesita un pasaporte o DNI y un número NIE. La mera creación de una cuenta no genera costes, pero tenerla sí. Vale la pena preguntar por estos costes. Se requiere una cuenta para la transacción y luego para pagar las facturas corrientes de agua, luz, gas, teléfono, Internet, etc. Estas facturas en España se pagan por domiciliación bancaria, que la hace por usted un abogado que reescribe los contratos de suministros a su nombre. Solo necesita financiar su cuenta de vez en cuando. Puede solicitar acceso online, lo que le facilitará su uso.

Comprar una propiedad en España – la escritura notarial

Finalmente, llega el momento de firmar la escritura notarial. En España, la venta se completa formalmente cuando ambas partes firman una escritura pública, la llamada escritura. En la notaría, pagará la cantidad restante hasta el precio total de compra (de sus propios fondos o de un préstamo) y recibirá las llaves y la escritura de la propiedad – o en realidad una copia (copia simple), porque el original lo llevará su abogado que necesitará pagar los costes relacionados con la compra del inmueble en España y registrar la escritura de propiedad.

Un dato más interesante: pagará con cheques bancarios. Las transferencias rara vez se aceptan aquí, los notarios prefieren cheques. Su banco emitirá el cheque correspondiente de su cuenta sin problemas, pero vale la pena ir al banco antes y negociar la comisión por la emisión del cheque.

Después de firmar la escritura notarial, el notario está obligado a presentar información sobre el cambio de propietario del inmueble al registro de la propiedad local. A partir de entonces, tiene 30 días para pagar todos los impuestos de transmisión debidos por su compra y completar los trámites para registrar su título. En la práctica, todos estos asuntos los gestiona su abogado. El registro final del documento puede tardar hasta dos meses.

Y eso es todo, la acción: “Comprar una propiedad en España” está completada 🙂