Compra de propiedad off-plan en España. ¿Qué protecciones legales tiene hoy un comprador en la Costa del Sol?
El mercado primario (off-plan) es actualmente uno de los modelos más populares para invertir en bienes raíces en España, especialmente en las regiones de Marbella y Estepona. Al mismo tiempo, es un segmento en torno al cual han surgido muchas simplificaciones e información contradictoria, particularmente en lo que respecta a cuestiones legales.
¿Qué encontrarás en el artículo?
- Protección del pago: la base del sistema sobre plano (off-plan) en España
- Contrato privado y el momento de adquirir derechos de propiedad
- Reventa antes de la escritura: cesión de derechos. ¿Cómo es en la práctica?
- Legalidad de la inversión y permiso de ocupación (LPO)
- Resumen: el conocimiento es tu mejor protección
Tras más de 15 años trabajando en el sector inmobiliario en la Costa del Sol, he tenido la oportunidad no sólo de representar a inversionistas, sino también de trabajar directamente en la venta de grandes proyectos de desarrollo. Al participar en los procesos operativos y contractuales desde dentro, observé cómo se construyen realmente los contratos en la práctica y dónde termina de forma realista su flexibilidad. Esta experiencia me permite hoy mostrarte el mercado primario sin filtros desde la perspectiva de la práctica cotidiana, no sólo desde la teoría.
Protección del pago: la base del sistema sobre plano (off-plan) en España
Mira el proyecto off-plan en Benahavis.
Uno de los mecanismos más importantes para proteger al comprador es asegurar los fondos pagados antes de la entrega de la propiedad para su uso. En el sistema legal español, cada pago realizado durante la fase de construcción debe estar cubierto por:
- Una garantía bancaria (Aval Bancario) o
- Una póliza de seguro (Seguro de Caución).
El propósito de estos instrumentos es proteger al comprador en caso de que el promotor no complete la inversión a tiempo. Sin embargo, como experto con muchos años de experiencia, enfatizo: es crucial verificar si la garantía ha sido emitida correctamente al comprador específico y si cubre el importe total de los pagos incluyendo el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).
Contrato privado y el momento de adquirir derechos de propiedad
Después de pagar la reserva, el siguiente paso es firmar el contrato privado (Contrato Privado de Compraventa). Este es el momento en que el comprador obtiene derechos contractuales. Sin embargo, vale la pena recordar la cronología del proceso de compra en España:
1. Pago de la reserva: inicia los trámites y retira la oferta del mercado.
2. Contrato privado: concede derechos derivados del contrato pero aún no te hace propietario en el registro de la propiedad.
3. Escritura notarial: sólo en el momento de firmar la escritura y registrarla en el Registro de la Propiedad te conviertes en el propietario legal pleno del inmueble.
Proyecto off-plan en Estepona con vista al mar.
Reventa antes de la escritura: cesión de derechos. ¿Cómo es en la práctica?
Con frecuencia me encuentro con la pregunta: «¿Puedo revender el apartamento mientras aún está en construcción?» Circulan muchos mitos entre los agentes en la Costa del Sol respecto a este tema. La verdad es que mientras no exista escritura notarial, no estás vendiendo la propiedad sino realizando una cesión de derechos contractuales.
De mi experiencia trabajando en proyectos de desarrollo, se deduce que:
- La posibilidad de cesión no surge automáticamente de la ley española.
- No es un estándar del mercado; además, la gran mayoría de los grandes promotores en la Costa del Sol no permiten cláusulas de cesión en sus modelos estándar de contrato.
- La ausencia de una cláusula apropiada en el contrato privado cierra prácticamente la vía para transferir derechos a un tercero antes de la finalización de la construcción.
Proyecto interesante off-plan en Riviera del Sol.
Legalidad de la inversión y permiso de ocupación (LPO)
El elemento final pero crítico de protección es verificar la legalidad de la inversión. El promotor debe tener una licencia de obra (Licencia de Obra) y, tras la finalización, obtener el permiso de primera ocupación (Licencia de Primera Ocupación – LPO). Sin la LPO, la propiedad no puede ser habitada legalmente ni alquilada como vivienda vacacional, lo cual es crucial para los inversores en el sur de España.
Resumen: el conocimiento es tu mejor protección
Comprar una propiedad off-plan en la Costa del Sol se basa en sólidos mecanismos legales, pero requiere vigilancia. El comprador mejor protegido es aquel que comprende el proceso y sabe qué cuestiones son negociables y cuáles provienen de procedimientos rígidos de desarrollo.
Si planeas una inversión de este tipo, confía en un equipo que ha sido local y conoce este mercado al detalle durante 15 años. ¿Tienes preguntas sobre una inversión específica sobre plano? Contáctanos.
