Cambios importantes en la ley de alquileres turísticos en España. Actualización
¿Quieres alquilar tu propiedad en la Península Ibérica? Buena idea — puede ser una gran fuente de ingresos. Pero primero, necesitas entender las regulaciones legales que se aplican al mercado de alquiler local.
Lo que encontrarás en el artículo:
La zona gris ya es historia
Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, actualmente a una tasa del 19%. Los propietarios no están obligados a registrarse como empresa; pueden alquilar su propiedad como particulares. Puedes deducir los gastos relacionados con el alquiler (por ejemplo, cuotas de comunidad y servicios) del impuesto sobre la renta del 19% — proporcionalmente al tiempo que la propiedad estuvo alquilada. El mercado de alquiler privado en España se ha convertido en un negocio masivo, aunque hasta hace poco operaba en una zona gris legal, convirtiéndose en una especie de El Dorado para los inversores — especialmente aquellos no muy interesados en pagar impuestos. Hace unos años, el hecho de que alguien estuviera ganando dinero con alquileres era casi imposible de detectar, especialmente si el propietario era extranjero y no residente fiscal en España (es decir, no pasaba más de 180 días al año en España y no pagaba impuestos sobre la renta allí).
Las autoridades decidieron eliminar esta zona gris y regular el mercado de alquiler vacacional. Hubo varias razones: aparte de la obvia — la tributación — también existía el deseo de controlar los flujos turísticos, principalmente por seguridad pública. Por ejemplo, las organizaciones terroristas podían utilizar fácilmente alquileres a corto plazo, ya que los huéspedes no estaban registrados oficialmente. Las nuevas regulaciones introdujeron un requisito para registrar a los huéspedes — al igual que en los hoteles. Además de las razones fiscales y de seguridad, otro motivo detrás de la reforma legal fue la necesidad de reducir el número de turistas que llegan a las ciudades españolas durante la temporada alta.
La autorización requiere la aprobación del 60% de la comunidad de propietarios
La Ley No. 1/2025, que entró en vigor el 3 de abril de 2025, introdujo cambios importantes en los alquileres turísticos a corto plazo. Los propietarios que quieran ofrecer su propiedad para alquiler a corto plazo deben obtener primero la aprobación explícita de la comunidad de propietarios. Los propietarios deben presentar una solicitud formal de reunión e incluir en el orden del día una votación para autorizar los alquileres turísticos a corto plazo. Se requiere una mayoría de al menos 3/5 de los votos. Sin esta autorización explícita, no está permitido alquilar tu propiedad a turistas.
¿Qué pasa con las licencias turísticas existentes?
Los propietarios que ya tenían licencias turísticas válidas antes del 3 de abril de 2025 no necesitan obtener una autorización adicional. Sin embargo, si la propiedad se vende, el nuevo propietario debe solicitar una nueva licencia. Ya no es posible simplemente cambiar el nombre en una licencia existente.
¿Qué más cambió el 3 de abril de 2025?
La nueva ley también permite a las comunidades de propietarios aumentar las cuotas de comunidad para las propiedades utilizadas para alquileres turísticos. El aumento puede ser de hasta un 20%.
Cambio importante a partir del 1 de julio de 2025
Los propietarios que ya tienen una licencia turística (número VFT) y alquilan a través de plataformas como Airbnb o Booking — es decir, plataformas que gestionan los pagos — deberán completar un trámite adicional a partir del 1 de julio de 2025.
España está alineando su legislación con una nueva directiva de la UE que exige el registro de las propiedades de alquiler en un sistema europeo centralizado. El objetivo de este sistema es mejorar la transparencia en el mercado de alquiler a corto plazo y reducir el riesgo de fraude.
El propietario deberá registrar su propiedad a través de una plataforma oficial, proporcionando documentación y el número de licencia turística. La plataforma emitirá entonces un número de registro único, que será necesario para continuar anunciando la propiedad en plataformas como Airbnb, Booking y cualquier otra que gestione transacciones.
El objetivo es proteger la vivienda local y reducir la presión sobre el mercado inmobiliario resultante del fuerte aumento de los alquileres a corto plazo (de 144.000 a 368.000 apartamentos en 2021-2024).
Nota final
Antes de decidir comprar una propiedad en España con la intención de alquilarla a corto plazo, asegúrate de comprobar la postura de la comunidad de propietarios sobre los alquileres turísticos — porque ahora, el proceso de solicitud de una licencia turística comienza con su aprobación.