Alquiler a corto plazo en España – situación legal actual

El sueño de poseer un apartamento en la Costa del Sol a menudo está vinculado al deseo de generar ingresos a partir del alquiler vacacional. La Costa del Sol es una de las regiones con mayor potencial turístico en España, pero los últimos años han traído una serie de cambios legales significativos. El decreto del gobierno andaluz (Decreto 31/2024) y la introducción del registro nacional son fundamentos que todo inversor debe conocer para operar legal y seguramente. Si el alquiler a corto plazo en España es tu idea para ingresos pasivos, sigue leyendo.

Fundamentos legales: Decreto 31/2024 en Andalucía

Las regulaciones recientemente introducidas han cambiado significativamente la definición y los requisitos para VUT (Viviendas de Uso Turístico), es decir, apartamentos destinados al alquiler turístico. El cambio más importante es la transferencia de mayor autoridad a manos de los ayuntamientos y comunidades de propietarios (Comunidad de Propietarios).

Consentimiento de la comunidad – la clave de tu negocio

Actualmente, este es uno de los puntos más cruciales. Según la nueva ley, las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir completamente la actividad turística en su complejo residencial si la resolución se aprueba con una mayoría de 3/5 votos.

• Para nuevos propietarios: Antes de comprar una propiedad en el mercado secundario, es esencial revisar los estatutos comunitarios y las actas de las reuniones recientes. Si incluyen una prohibición de alquileres VUT, obtener una licencia será imposible.

• Derechos adquiridos: La ley en Andalucía protege los “derechos adquiridos.” Si la unidad tenía una licencia activa antes de que la comunidad impusiera la prohibición, generalmente se puede continuar operando. Sin embargo, cualquier intento de cambiar el perfil del negocio o extender la licencia después de que los vecinos implementen la prohibición será bloqueado. Si planeas comprar una propiedad que ya tiene un número de registro activo en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), el derecho al alquiler a corto plazo se transfiere contigo en la escritura de propiedad. A diferencia de algunos otros países europeos, esta licencia en Andalucía tiene un llamado carácter real, lo que significa que está inseparablemente vinculada a la unidad específica, no a la persona que la solicitó. Según las últimas directrices de finales de 2025 y principios de 2026, el cambio de propietario no requiere recertificación ni – lo que es importante – obtener un nuevo consentimiento de la comunidad de propietarios (Comunidad de Propietarios), siempre que la licencia original haya sido otorgada legalmente. El procedimiento para “transferir” la licencia suele ser rápido y totalmente electrónico. El nuevo propietario (o su apoderado/gestor) presenta una llamada Declaración Responsable, informando a la autoridad sobre el cambio de titularidad legal de la propiedad.

Normas técnicas y «derechos del huésped»

El decreto ha endurecido los requisitos de equipamiento y confort. Ahora cada propiedad registrada en el registro turístico debe cumplir varios requisitos básicos, incluyendo:

• Área mínima: Al menos 14 m² por persona.

• Aire acondicionado y calefacción: Sistemas fijos obligatorios en salones y dormitorios (ya no se aceptan aires acondicionados portátiles).

• Soporte 24/7: El propietario debe proporcionar a los huéspedes un número de teléfono para contacto de emergencia, disponible las 24 horas.

• Ventilación: Dormitorios y salones deben tener ventanas directas al exterior o a patios ventilados.

Procedimiento paso a paso: ¿cómo legalizar el alquiler a corto plazo en España?

Este proceso se ha vuelto más digital pero también más estricto. Omitir alguno de los pasos implica riesgos de fuertes sanciones económicas.

Registro en la Junta de Andalucía

El primer paso es presentar una Declaración Responsable ante el registro turístico andaluz. Tras verificación positiva, se emite un número de licencia único (por ejemplo, VUT/MA/XXXXX). En Andalucía también puedes encontrar el acrónimo VFT.

VFT vs. VUT: ¿cuál es la diferencia?

Aunque ambos acrónimos hacen referencia a alquileres legales a corto plazo (turísticos), la diferencia principal radica en la comunidad autónoma (Comunidad Autónoma) de España donde se ubica la propiedad. De hecho, en Andalucía (Costa del Sol) desde 2024, bajo el Real Decreto 31/2024, la terminología oficial cambió a VUT (Vivienda de Uso Turístico) para unificar la terminología en todo el país, aunque en el habla cotidiana y en números de registro más antiguos todavía puede encontrarse el acrónimo VFT.

Registro Nacional y «ventanilla única» (NRUA)

España, como primer país de la UE, ha implementado un sistema centralizado para el registro del alquiler a corto plazo. A partir de 2025/2026, cada propietario debe contar con un número NRUA (Número Único de Registro de Alquiler). Sin este código, las plataformas donde se realicen pagos —como Booking.com o Airbnb— están obligadas a eliminar el anuncio.

Registro de huéspedes: sistema SES.HOSPEDAJES

Las obligaciones de registro en España son estrictas. Los datos de cada huésped mayor de 16 años deben enviarse al Ministerio del Interior a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES dentro de las 24 horas siguientes al check-in. Los errores en la comunicación pueden conducir a la suspensión de la licencia.

Novedad en 2026: informe anual de actividad (N2) al Registro de la Propiedad

A partir de enero de 2026, la ley española (basada en el Real Decreto 1312/2024) impone una obligación completamente nueva a los propietarios de apartamentos turísticos: el Depósito de Arrendamientos de Corta Duración.

Esto ya no es solo un registro único, sino una declaración anual de actividad que debe presentarse ante el Registro de la Propiedad.

¿Qué necesitas saber sobre esta obligación?

• Plazo: la declaración del año anterior debe presentarse cada febrero (en 2026 la fecha límite es el 2 de marzo).

• Quiénes están afectados: todos los propietarios que posean un número NRUA (Número de Registro Único), incluso si la propiedad no fue alquilada ni una sola vez ese año (en cuyo caso se presenta una declaración cero).

• Qué se informa: se debe proporcionar un resumen de todos los alquileres, incluyendo: número NRUA, fechas de entrada y salida, número de huéspedes y motivo de la estancia (por ejemplo, vacaciones, trabajo, estudio médico).

• Dónde presentar: electrónicamente a través de la plataforma del Colegio de Registradores usando el formulario N2 o presencialmente.

¡Atención! No presentar esta declaración informativa conlleva la revocación del número NRUA. Esto significa que tu apartamento no podrá ser anunciado en portales como Airbnb o Booking.com, y volver a obtener la aprobación puede ser difícil y costoso.

Impuestos y finanzas: ¿qué información suele pasarse por alto?

Los ingresos por alquiler son ingresos, y en España los ingresos conllevan obligaciones fiscales que varían según tu residencia fiscal.

Impuesto IRNR para no residentes

Si no resides de forma permanente en España, estás sujeto al impuesto IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes):

• Para ciudadanos de la UE (incluidos polacos): La tasa es del 19% sobre el beneficio. Un beneficio clave es la posibilidad de deducir costes (servicios, cuotas comunitarias, IBI, comisiones de agencia, limpieza).

• Para ciudadanos fuera de la UE: La tasa es del 24% sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducir costes.

Este impuesto se declara trimestralmente (modelo 210) si la propiedad fue alquilada. Durante periodos en que el apartamento esté vacío o usado por el propietario, se debe pagar un llamado impuesto sobre la renta imputada (aproximadamente 1,1% o 2% del valor catastral anual).

Si se externaliza a terceros (contable, abogado o empresa gestora, etc.) la gestión del VUT, NRUA o el formulario anual N2, debes considerar que a los honorarios administrativos se sumará el coste del servicio.

Una última información importante es que la comunidad puede imponer mayores cuotas de alquiler a propiedades con licencia turística (la comunidad puede aumentar el alquiler para locales turísticos hasta un 20%).

Alquiler a corto plazo en España – restricciones locales

Debe recordarse que cada municipio en la Costa del Sol tiene derecho a imponer sus propias restricciones para la emisión de nuevas licencias turísticas. Actualmente, las oficinas municipales de Málaga, Fuengirola y Manilva han emitido restricciones o prohibiciones para otorgar nuevas licencias turísticas en la costa de la Costa del Sol.

Conflicto registral: La Junta de Andalucía acude al Tribunal Supremo

La situación legal en 2026 se vuelve aún más tensa debido a una disputa jurisdiccional entre la administración regional y las autoridades en Madrid. La Junta de Andalucía ha remitido el caso del registro estatal de apartamentos turísticos al Tribunal Supremo. Esta acción es una respuesta directa a la intervención de la Comisión Europea. Bruselas ha ordenado a España resolver el problema de la llamada duplicación de registros (la necesidad de duplicar entradas en sistemas regional y nacional) antes del plazo perentorio del 20 de mayo de 2026. Tras esa fecha, los sistemas deben simplificarse para cumplir con los requisitos de la UE, apuntando finalmente a eliminar el caos burocrático, aunque hasta ahora genera una importante confusión administrativa.

Resumen: alquiler a corto plazo en España – ¿aún es rentable?

A pesar de las nuevas regulaciones y restricciones, la Costa del Sol, visitada anualmente por millones de turistas, sigue siendo una de las zonas más rentables de Europa. Los mayores umbrales de entrada y los controles estrictos eliminan la competencia desleal, permitiendo a inversores profesionales mantener tarifas elevadas por noche. El mercado “guerrilla” sin licencia ha desaparecido gracias a la total automatización del control entre las oficinas tributarias y las plataformas de reservas.

¿Quieres comprar de forma segura una propiedad con potencial de alquiler?

En Dream Property Marbella, no solo encontramos las ofertas perfectas, sino que también prestamos atención a los estatutos comunitarios, ayudamos a adaptar la propiedad a los requisitos técnicos y recomendamos abogados de confianza que te guiarán durante todo el proceso.

---