Acuerdo de arras (dinero en garantía) en España: tipos y qué sucede cuando una de las partes se retira
Comprar una casa o apartamento en España es un proceso que termina con la firma de una escritura notarial. A lo largo del camino, se deben firmar varios documentos. Tras acordar el precio y los términos de la transacción, las partes a menudo celebran un acuerdo conocido como contrato de arras. Este es uno de los documentos más importantes en todo el proceso de compra de propiedad en España porque establece los términos bajo los cuales se reserva la propiedad, cuándo debe producirse la finalización y qué consecuencias enfrentará el comprador o el vendedor si cambian de opinión.
Aunque arras a menudo se traduce como señal o depósito, no es la misma solución legal. El factor clave es el tipo de contrato celebrado y sus disposiciones específicas.
¿Qué encontrarás en el artículo?
- Qué es un contrato de arras y por qué se firma
- Arras versus señal polaca – por qué NO son lo mismo
- Tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales
- Qué sucede si una de las partes se retira – consecuencias según el tipo de arras
- Cuánto es la señal y qué debe incluir un contrato de arras en la práctica
- Preguntas frecuentes (FAQ)
- ¿Es un contrato de arras lo mismo que la señal polaca?
- ¿Cuánto suele ser la señal (arras) en España?
- ¿Qué pasa si yo, como comprador, me retiro del contrato de arras?
- ¿Qué pasa si el vendedor se retira de la transacción?
- ¿Recuperaré la señal si el banco me rechaza el préstamo?
- ¿Qué tipo de arras debe firmarse para poder retirarse?
- ¿Qué sucede si el contrato no especifica el tipo de arras?
- ¿En qué se diferencia un contrato de arras de la escritura notarial (escritura)?
Qué es un contrato de arras y por qué se firma
Un contrato de arras es un contrato privado preliminar celebrado entre el comprador y el vendedor de una propiedad. Su finalidad es confirmar los términos más importantes de la transacción acordada y obligar a las partes a realizar acciones posteriores dirigidas a la firma de la escritura notarial, llamada escritura pública.
En la práctica, el comprador entrega una cierta cantidad al vendedor como reserva de la propiedad. Gracias a esto, el vendedor debería dejar de ofrecerla a otros interesados, mientras que el comprador gana tiempo para completar formalidades: analizar documentos, organizar la transferencia, preparar poderes notariales u obtener financiación.
Un contrato de arras bien preparado limita el riesgo de malentendidos. Debe indicar claramente no solo el precio y el plazo de finalización, sino también las consecuencias de incumplir los acuerdos. Esto es especialmente importante porque la señal al comprar propiedad en España constituye una parte significativa de los fondos del comprador.
Arras versus señal polaca – por qué NO son lo mismo
En el derecho polaco, la señal tiene una función definida y consecuencias estándar a menos que las partes decidan lo contrario. En términos simples: si una parte no cumple el contrato, la otra puede quedarse con la señal recibida o exigir su devolución al doble.
En España, sin embargo, la palabra arras no implica automáticamente los mismos efectos. Es un término usado para diferentes tipos de acuerdos que pueden funcionar como confirmación del contrato, derecho a desistir o garantía adicional en forma de sanciones.
Por lo tanto, simplemente indicar en el documento que el comprador paga “arras” no es suficiente. Es necesario establecer si las partes celebran arras confirmatorias, arras penitenciales o arras penales. Esta clasificación determina si el comprador puede desistir perdiendo la cantidad pagada; si el vendedor puede desistir tras devolver el doble; o si la parte perjudicada puede reclamar más.
Tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales
La práctica española distingue tres tipos básicos de arras. La elección debe hacerse conscientemente, y el tipo de contrato declararse explícitamente en su contenido. La falta de precisión puede llevar a disputas sobre los derechos y obligaciones de las partes.
1. Arras penitenciales – señal con derecho de desistimiento
Arras penitenciales son la variante más común en transacciones residenciales. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil español y permiten a ambas partes desistir de la transacción sin estar obligadas a finalizarla.
Si el comprador desiste, por regla general pierde la cantidad pagada. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la cantidad de las arras al comprador. Esta solución aporta flexibilidad, pero con un coste.
Es recomendable declarar explícitamente en el contrato que las partes celebran arras penitenciales y hacer referencia al artículo 1454. Esto evita dudas posteriores sobre si el pago realmente otorgó el derecho a desistir del contrato.
2. Arras confirmatorias – confirmación del contrato sin derecho a desistir
Arras confirmatorias son confirmación de la celebración del contrato y parte del precio de compra. No otorgan a una parte el derecho simple de desistir a costa de perder el pago o devolver el doble.
Si cualquiera de las partes no cumple los términos del contrato, la otra puede exigir el cumplimiento de la obligación o la rescisión del contrato y una indemnización de daños y perjuicios. El alcance de los reclamos depende de la situación y las disposiciones del documento.
Esta variante puede proteger mejor a la parte que quiere completar la transacción, pero es menos flexible. Antes de firmar el contrato, es esencial asegurarse de que se hayan verificado suficientemente el precio, la situación legal de la propiedad, el calendario de pagos y la financiación.
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3. Arras penales – función de cláusula penal
Arras penales sirven como garantía y sanción. La cantidad estipulada puede funcionar de manera similar a una cláusula penal en caso de incumplimiento por una de las partes.
Sin embargo, esto no es lo mismo que las arras penitenciales. Por regla general, las arras penales no otorgan un derecho automático a desistir libremente del contrato. Pueden estipular consecuencias financieras por incumplimiento y, según la redacción, no excluyen la posibilidad de reclamar indemnizaciones adicionales.
Por ello, su contenido debe ser preparado con una precisión excepcional. Debe especificar claramente cuándo se aplica la sanción, si limita la responsabilidad de la parte y si la parte perjudicada puede reclamar compensación adicional.
Qué sucede si una de las partes se retira – consecuencias según el tipo de arras
La retirada del contrato de arras puede tener consecuencias totalmente diferentes según su tipo:
- con arras penitenciales, el comprador generalmente pierde la cantidad pagada y el vendedor la devuelve el doble;
- con arras confirmatorias, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios por incumplimiento;
- con arras penales, se aplica la sanción acordada, siendo importantes las disposiciones detalladas del documento.
Se requiere especial atención cuando el comprador planea usar financiación. Si el contrato no incluye una condición para que la compra dependa de obtener un préstamo, la negativa del banco no significa automáticamente la devolución de los fondos pagados. Quienes consideren un préstamo hipotecario en España deben asegurarse de incluir una cláusula condicional adecuada antes de entregar las arras.
Cuánto es la señal y qué debe incluir un contrato de arras en la práctica
No hay una tasa legal única especificada. En la práctica, la señal al comprar propiedad en España suele ser alrededor del 10% del precio acordado, pero puede ser menor o mayor según los acuerdos de las partes y la etapa de negociación.
El contrato debe incluir principalmente:
- datos completos del comprador y vendedor;
- una descripción precisa de la propiedad, con datos identificativos;
- el precio de venta acordado;
- la cantidad de arras pagadas y el modo de pago;
- una indicación inequívoca del tipo de arras;
- el plazo para la firma de la escritura notarial;
- información sobre quién asumirá los costes e impuestos relacionados con la transacción;
- cualquier condición suspensiva si es necesaria, por ejemplo, la obtención de un préstamo;
- acuerdos sobre el equipamiento que quedará en la propiedad;
- normas de conducta en caso de incumplimiento del contrato.
También vale la pena comprobar las cargas actuales sobre la propiedad y los costes esperados de mantenimiento de la propiedad en España. Antes de firmar el documento, es seguro verificar su contenido con un abogado independiente que evaluará la situación legal específica y salvaguardará los intereses del comprador.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Es un contrato de arras lo mismo que la señal polaca?
No. Aunque arras a menudo se traduce como señal, en España puede cumplir diferentes funciones legales. Las consecuencias dependen del tipo de arras y del contenido exacto del contrato.
¿Cuánto suele ser la señal (arras) en España?
A menudo ronda el 10% del precio de la propiedad, pero no es una regla legal fija. La cantidad puede negociarla las partes.
¿Qué pasa si yo, como comprador, me retiro del contrato de arras?
En el caso de arras penitenciales, el comprador generalmente pierde la cantidad pagada. Con otros tipos de arras, los efectos pueden incluir la obligación de cumplir el contrato o la responsabilidad por daños y perjuicios.
¿Qué pasa si el vendedor se retira de la transacción?
Con arras penitenciales, el vendedor debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida. En otros casos, las consecuencias dependen de los términos del contrato y la naturaleza del incumplimiento.
¿Recuperaré la señal si el banco me rechaza el préstamo?
No siempre. La devolución de los fondos es mucho más fácil de garantizar si el contrato contiene una condición explícita de financiación con términos específicos.
¿Qué tipo de arras debe firmarse para poder retirarse?
La solución más común que otorga el derecho de desistimiento es la arras penitenciales. Sin embargo, este tipo debe estar explícitamente indicado en el contrato.
¿Qué sucede si el contrato no especifica el tipo de arras?
Puede surgir una disputa interpretativa. El mero uso de la palabra arras no determina que las partes hayan celebrado arras penitenciales, por lo que el documento debe precisar la naturaleza del pago y las consecuencias del incumplimiento.
¿En qué se diferencia un contrato de arras de la escritura notarial (escritura)?
Un contrato de arras es un acuerdo privado que precede a la formalización de la compra. La escritura pública, por otro lado, es la escritura notarial en base a la cual se transfiere formalmente la propiedad.
Nota: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Para la seguridad de la transacción, siempre recomendamos utilizar los servicios de un abogado español independiente que verifique el contenido del contrato, la situación legal de la propiedad y proteja los intereses del comprador antes de firmar documentos y pagar las arras.
