Zakup nieruchomości off-plan w Hiszpanii. Jakie zabezpieczenia prawne ma dziś kupujący na Costa del Sol?
Rynek pierwotny (off-plan) to obecnie jeden z najpopularniejszych modeli inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie w regionie Marbella i Estepona. Jednocześnie jest to segment, wokół którego narosło wiele uproszczeń i sprzecznych informacji, zwłaszcza w kwestiach prawnych.
Co znajdziesz w artykule?
Na przestrzeni ponad 15 lat pracy w branży nieruchomości na Costa del Sol, miałam okazję nie tylko reprezentować inwestorów, ale również pracować bezpośrednio przy sprzedaży dużych inwestycji deweloperskich. Uczestnicząc w procesach operacyjnych i kontraktowych od środka, widziałam, jak w praktyce konstruowane są umowy i gdzie realnie kończy się ich elastyczność. To doświadczenie pozwala mi dziś pokazać Wam rynek pierwotny bez filtra od strony codziennej praktyki, a nie tylko teorii.
Ochrona wpłat: fundament systemu off-plan w Hiszpanii
Obejrzyj projekt off-plan w Benahavis.
Jednym z najważniejszych mechanizmów ochrony kupującego jest zabezpieczenie środków wpłacanych przed oddaniem nieruchomości do użytku. W hiszpańskim systemie prawnym każda wpłata dokonywana na etapie budowy powinna być objęta:
- Gwarancją bankową (Aval Bancario) lub
- Polisą ubezpieczeniową (Seguro de Caución).
Zadaniem tych instrumentów jest ochrona kupującego na wypadek, gdyby deweloper nie wywiązał się z realizacji inwestycji w terminie. Jednak jako ekspert z wieloletnim stażem podkreślam: kluczowe jest sprawdzenie, czy gwarancja została prawidłowo wystawiona na konkretnego nabywcę i czy obejmuje pełną kwotę wpłat wraz z podatkiem VAT (IVA).
Umowa prywatna a moment nabycia praw własności
Po wpłacie rezerwacji kolejnym krokiem jest podpisanie umowy prywatnej (Contrato Privado de Compraventa). To moment, w którym nabywca uzyskuje prawa umowne. Warto jednak pamiętać o chronologii procesu zakupu w Hiszpanii:
1. Wpłata rezerwacji: rozpoczyna formalności i zdejmuje ofertę z rynku.
2. Umowa prywatna: daje prawa wynikające z kontraktu, ale nie czyni Cię jeszcze właścicielem w księdze wieczystej.
3. Akt notarialny (Escritura): dopiero w momencie podpisania aktu i wpisu do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) stajesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.
Projekt off-plan w Esteponie z widokiem na morze.
Odsprzedaż przed aktem: cesja praw. Jak to wygląda w praktyce?
Często spotykam się z pytaniem: „Czy mogę odsprzedać apartament jeszcze w trakcie budowy?”. Wśród agentów na Costa del Sol krąży wiele mitów na ten temat. Prawda jest taka, że dopóki nie ma aktu notarialnego, nie sprzedajesz nieruchomości, lecz dokonujesz cesji praw z umowy.
Z mojego doświadczenia w pracy przy projektach deweloperskich wynika, że:
- Możliwość cesji nie wynika automatycznie z hiszpańskiego prawa.
- Nie jest to standard rynkowy, więcej: zdecydowana większość dużych deweloperów na Costa del Sol nie dopuszcza zapisów o cesji w standardowych wzorcach umów.
- Brak odpowiedniej klauzuli w umowie prywatnej praktycznie zamyka drogę do przeniesienia praw na osobę trzecią przed zakończeniem budowy.
Ciekawy projekt off-plan w Riviera del Sol.
Legalność inwestycji i pozwolenie na użytkowanie (LPO)
Ostatnim, ale krytycznym elementem ochrony jest weryfikacja legalności inwestycji. Deweloper musi posiadać licencję na budowę (Licencia de Obra), a po jej zakończeniu uzyskać pozwolenie na użytkowanie (Licencia de Primera Ocupación – LPO). Bez LPO nieruchomość nie może być legalnie zamieszkana ani wynajmowana turystycznie, co jest kluczowe dla inwestorów na południu Hiszpanii.
Podsumowanie: wiedza to Twoje najlepsze zabezpieczenie
Zakup nieruchomości off-plan na Costa del Sol opiera się na solidnych mechanizmach prawnych, ale wymaga czujności. Najlepiej chroniony kupujący to taki, który rozumie proces i wie, które kwestie są negocjowalne, a które wynikają z sztywnych procedur deweloperskich.
Jeśli planujesz taką inwestycję, zaufaj zespołowi, który od 15 lat jest na miejscu i zna ten rynek od podszewki. Masz pytania dotyczące konkretnej inwestycji off-plan? Skontaktuj się z nami.
