Ważne zmiany w prawie dotyczącym wynajmu turystycznego w Hiszpanii. Aktualizacja
Chcesz wynajmować swoją nieruchomość na Półwyspie Iberyjskim? Dobra myśl, może to być świetny sposób na zarobek. Najpierw musisz jednak poznać regulacje prawne, które obowiązują na tutejszym rynku wynajmu.
Co znajdziesz w artykule:
Szara strefa to już historia
Wynajem jako źródło dochodu jest opodatkowany, aktualna stawka to 19%. Właściciel nieruchomości nie musi zakładać działalności gospodarczej, może wynajmować swoją nieruchomość jako osoba fizyczna. Od 19% podatku dochodowego można odliczyć koszty uzyskania, czyli np. czynszu i mediów – proporcjonalnie do czasu, w którym nieruchomość była wynajęta. Rynek wynajmu prywatnych apartamentów w Hiszpanii to dziś gigantyczny biznes, chociaż jeszcze do niedawna wymykał się on regulacjom prawnym tworząc El Dorado dla inwestorów. Zwłaszcza tych niekoniecznie lubiących płacić podatki… Jeszcze kilka lat temu fakt czerpania korzyści z wynajmu był w zasadzie nie do odkrycia, jeśli właściciel był cudzoziemcem i nie był rezydentem w Hiszpanii (czyli nie spędzał tu więcej niż 180 dni w roku, ani nie płacił podatku od dochodu).
Władze postanowiły zlikwidować szarą strefę i uregulowały rynek wynajmów wakacyjnych. Powodów było kilka. Poza tym oczywistym, czyli podatkowym, chodziło też o uzyskanie kontroli nad przepływem turystów, przede wszystkim z powodu bezpieczeństwa publicznego. Przykład: z mieszkań pod wynajem z łatwością mogły korzystać np. organizacje terrorystyczne, ponieważ goście nie byli w żaden sposób rejestrowani. Zmiana oznaczała więc wprowadzenie obowiązku rejestracji gości, tak jak dzieje się to w hotelach. Oprócz kwestii podatkowych i bezpieczeństwa, powodem rewolucji prawnej była też konieczność ograniczenia liczby turystów przyjeżdżających do hiszpańskich miast w szczycie sezonu.
Autoryzacja wymaga 60% głosów członków wspólnoty
Ustawa nr 1/2025, która weszła w życie 3. kwietnia 2025 roku, wprowadziła kluczowe zmiany dotyczące wynajmu turystycznego. Od właścicieli nieruchomości przeznaczonych do wynajmu krótkoterminowego wymagane jest uzyskanie wyraźnej zgody wspólnoty mieszkaniowej przed przystąpieniem do takiego wynajmu. Właściciele takich nieruchomości będą musieli zgłosić wniosek o zebranie wspólnoty i do porządku obrad włączyć wniosek o uwzględnienie autoryzacji wynajmu turystycznego. Do jej uzyskania potrzeba większości co najmniej 3/5 głosów. Bez wyraźnej zgody wspólnoty wynajmowanie nieruchomości w celach turystycznych nie jest dozwolone.
Co z istniejącymi licencjami turystycznymi?
Właściciele, którzy przed 3. kwietnia 2025 r. mieli już ważne licencje na wynajem turystyczny, nie będą potrzebowali dodatkowego zezwolenia. Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane, jego nowy właściciel będzie musiał ubiegać się o nową licencję. Nie ma już możliwości zmiany nazwiska właściciela w licencji.
Co jeszcze zmieniło się 3. kwietnia 2025?
Warto również wiedzieć, że ta ustawa pozwala wspólnotom mieszkaniowym na podnoszenie opłat za mieszkania wynajmowane turystycznie. Ta podwyżka może wynosić maksymalnie 20%.
Ważna zmiana, które wejdzie w życie 1. lipca 2025 roku
Właściciele nieruchomości mający już licencję turystyczną (numer VFT) i wynajmujący swoje mieszkania za pośrednictwem portali typu Airbnb i Booking, czyli takich, które zarządzają płatnościami, będą od 1. lipca 2025 roku zobligowani do załatwienia jeszcze jednej formalności.
Hiszpania postanowiła dostosować swoje przepisy do dyrektywy unijnej nakazującej rejestrację nieruchomości w systemie, który w założeniu ma działać w całej UE. Zadaniem tego systemu jest poprawienie transparentności sektora wynajmu turystycznego oraz obniżenie ryzyka oszustw.
Właściciel nieruchomości będzie mógł dokonać rejestracji na odpowiednim portalu, przedstawiając dokumentację nieruchomości oraz podając numer licencji turystycznej. Portal wygeneruje unikalny numer rejestracji, który będzie niezbędny, aby właściciel mógł nadal wynajmować swoją nieruchomość za pośrednictwem wymienionych wyżej portali oraz innych zarządzających płatnościami.
Cel to ochrona lokalnych mieszkań i ograniczenie presji na rynek mieszkaniowy, wynikającej z gwałtownego wzrostu wynajmu krótkoterminowego (z 144.000 do 368.000 mieszkań w latach 2021–2024).
Ważne:
Zanim zdecydujecie się na kupno nieruchomości w Hiszpanii z zamiarem jej wynajmowania krótkoterminowo upewnijcie się, jakie jest stanowisko wspólnoty w sprawie wynajmów, bo od uzyskania zgody wspólnoty zaczyna się teraz proces ubiegania się o licencję turystyczną.