Licencja turystyczna w Andaluzji – przeniesienie na nowego właściciela. Co trzeba wiedzieć?

Rynek wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii, a zwłaszcza w Andaluzji, od lat cieszy się ogromnym zainteresowaniem inwestorów z całego świata. Kluczowym elementem legalnego prowadzenia działalności w tym sektorze jest posiadanie ważnej licencji turystycznej. Po zmianach w legislacji, o których pisałyśmy na naszym blogu, pojawia się wiele pytań dotyczących przeniesienia licencji turystycznej na nowego właściciela nieruchomości. Czy licencja turystyczna w Andaluzji „przechodzi” automatycznie? Jakie są formalności? Jakie konsekwencje niesie brak aktualizacji danych? Odpowiadamy na te pytania, bazując na najnowszych przepisach i interpretacjach prawnych.

Licencja turystyczna w Andaluzji – charakter prawny

Licencja turystyczna w Andaluzji jest niezbędna, aby móc legalnie wynajmować nieruchomość krótkoterminowo. Licencja otrzymuje się po rejestracji nieruchomości w Rejestrze Turystyki Andaluzji (Registro de Turismo de Andalucía). Nieruchomość uzyskuje wówczas numer VFT, który jest wymagany przez platformy rezerwacyjne oraz przepisy unijne (m.in. Real Decreto 1312/2024 oraz Reglamento UE 2024/1028). Po ostatnich zmianach w regulacjach prawnych wyraźnie wybrzmiało pytanie, czy licencja turystyczna jest związana z osobą właściciela, czy z samą nieruchomością. W ostatnich latach praktyka administracyjna bywała niejednolita, niektóre urzędy wymagały ponownego wnioskowania o licencję po zmianie właściciela, inne uznawały jej „przechodzenie” na nowego nabywcę.

Przełomowa rezolucja Dyrekcji Generalnej

Sytuację wyjaśniła najnowsza rezolucja Dyrekcji Generalnej de Seguridad Jurídica y Fe Pública z 30 lipca 2025 r. Ten dokument rozstrzyga spór dotyczący przydzielenia numeru rejestracyjnego dla mieszkania turystycznego, które w rejestrze figurowało na nazwisko poprzedniego właściciela. Nowy właściciel, mimo dopełnienia wszystkich formalności związanych z przeniesieniem własności, napotkał odmowę rejestratora, który wskazał na brak aktualizacji danych w rejestrze.

Dyrekcja Generalna jednoznacznie stwierdziła, że licencja turystyczna ma charakter „realny”, a nie „osobisty”. Oznacza to, że jest związana z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Dopóki lokal spełnia wymagania techniczne i urbanistyczne (określone m.in. w Decreto 28/2016), licencja pozostaje ważna niezależnie od zmiany właściciela. Strony transakcji mają obowiązek poinformować administrację o zmianie danych, jednak brak zgłoszenia skutkuje jedynie odpowiedzialnością administracyjną, a nie unieważnieniem licencji.

Znaczenie rezolucji dla rynku wynajmu krótkoterminowego

Rezolucja Dyrekcji Generalnej ma charakter interpretacyjny i jest szeroko cytowana w orzecznictwie oraz decyzjach administracyjnych. Choć nie jest wyrokiem sądu, stanowi ważny punkt odniesienia dla praktyki urzędów w całej Hiszpanii. Potwierdza ona utrwalone orzecznictwo Trybunału Najwyższego, zgodnie z którym licencje związane z cechami obiektu są zbywalne i trwają tak długo, jak długo obiekt spełnia wymagania.

Dzięki tej interpretacji:

• nabywca mieszkania turystycznego nie musi występować o nową licencję,
• ważna licencja „przechodzi” wraz z nieruchomością,
• konieczna jest jedynie aktualizacja danych w Rejestrze Turystyki, ale jej brak nie niweczy prawa do korzystania z licencji.

W praktyce oznacza to większą pewność obrotu i ochronę inwestorów na rynku wynajmu krótkoterminowego w Andaluzji.

Procedura zmiany właściciela licencji turystycznej

Choć licencja jest związana z nieruchomością, aktualizacja danych w Rejestrze de Turismo de Andalucía jest obowiązkowa. Proces ten jest stosunkowo prosty i odbywa się elektronicznie przez Oficina Virtual de la Junta de Andalucía. Wymagany jest certyfikat cyfrowy lub system Cl@ve.

Procedura:

• Dostęp do systemu – logowanie do portalu Consejería de Turismo.
• Wniosek – złożenie „Solicitud de cambio de titularidad de vivienda con fines turísticos”, z podaniem numeru licencji, danych obu właścicieli, adresu nieruchomości oraz podstawy prawnej przeniesienia własności.
• Załączniki – kopia aktu notarialnego, dokument tożsamości nowego właściciela, ewentualnie dokumenty spółki lub pełnomocnictwo.
• Opłaty – w Andaluzji procedura jest bezpłatna, choć w innych regionach mogą występować opłaty.
• Rozpatrzenie – administracja rejestruje zmianę, choć mogą wystąpić opóźnienia. Do czasu aktualizacji licencja pozostaje ważna, a właściciel powinien przechowywać potwierdzenie złożenia wniosku.

Nowe zasady dotyczące zgody wspólnoty właścicieli

Od 3 kwietnia 2025 r. obowiązuje wymóg uzyskania zgody wspólnoty właścicieli na prowadzenie wynajmu krótkoterminowego. Jednak najnowsza interpretacja Junta de Andalucía potwierdza, że w przypadku zmiany właściciela nie jest już wymagane przedstawienie protokołu z wyrażeniem zgody wspólnoty. Oznacza to uproszczenie procedury i większą pewność dla inwestorów.

Podsumowanie

Licencja turystyczna w Andaluzji ma charakter realny, jest związana z nieruchomością, a nie osobą właściciela. Przy sprzedaży mieszkania przechodzi ona automatycznie na nowego nabywcę. Kluczowym obowiązkiem jest zgłoszenie zmiany właściciela w Rejestrze de Turismo de Andalucía online. Brak aktualizacji nie unieważnia licencji, ale może rodzić odpowiedzialność administracyjną i praktyczne trudności, np. z rejestracją na platformach najmu.

Najnowsza rezolucja Dyrekcji Generalnej oraz stanowisko Junta de Andalucía wzmacniają bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami turystycznymi, chroniąc inwestorów i zapewniając ciągłość działania licencji. To doskonała wiadomość dla wszystkich, którzy planują inwestycję w wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii, zwłaszcza w Andaluzji.

[Ten artykuł powstał we współpracy z Mecenasem Łukaszem Tkaczykiem z LTA Łukasz Tkaczyk y Asociados.]