Podatek katastralny w Hiszpanii: czym jest IBI i ile wynosi?

Jeśli zastanawiasz się, czy w Hiszpanii jest podatek katastralny, odpowiedź brzmi: tak. Dla większości właścicieli jest to jedna z podstawowych, corocznych opłat związanych z posiadaniem domu lub mieszkania. W praktyce pod hasłem „podatek katastralny w Hiszpanii” najczęściej kryje się IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), czyli lokalny podatek od nieruchomości naliczany od wartości katastralnej.

W tym artykule wyjaśniamy, co to jest IBI w Hiszpanii, kto płaci ten podatek i jak obliczyć należność. Wyjaśniamy też, ile wynosi podatek katastralny w Hiszpanii na przykładzie Costa del Sol: Marbella, Estepona i Manilva. Podajemy tu dane z 2025 roku.

Ważne: IBI jest podatkiem lokalnym, więc stawki i zniżki zależą od gminy. Dlatego pytanie „Hiszpania podatek katastralny – ile zapłacę?” zawsze wymaga sprawdzenia lokalizacji oraz wartości katastralnej nieruchomości.

Czym jest podatek IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)?

Podatek IBI Hiszpania to coroczny podatek od nieruchomości pobierany przez urząd miasta (Ayuntamiento). Obejmuje:

• nieruchomości mieszkalne (mieszkania, domy),
• nieruchomości komercyjne (lokale, biura),
• grunty.

Dlatego gdy ktoś pyta o podatek katastralny Hiszpania, w zdecydowanej większości przypadków chodzi właśnie o Hiszpania IBI (czyli IBI naliczany od wartości katastralnej). To podatek, którego nie da się „ominąć” – jest przypisany do nieruchomości i naliczany co roku.

Warto też pamiętać: w Hiszpanii funkcjonuje wiele podatków związanych z nieruchomościami (zakup, sprzedaż, dochód, nierezydenci). Jeśli interesują Cię podatki jako właściciela spoza Hiszpanii, przeczytaj również artykuł: „Podatki dla nierezydentów w Hiszpanii”.

Kto jest zobowiązany do płacenia podatku IBI w Hiszpanii?

IBI płaci właściciel nieruchomości według stanu na dzień powstania obowiązku podatkowego (zwykle na początku roku podatkowego). W praktyce oznacza to, że:

• jeśli jesteś właścicielem mieszkania w Hiszpanii – płacisz IBI,
• jeśli kupujesz nieruchomość w trakcie roku – w umowie często ustala się podział IBI proporcjonalnie między sprzedającym i kupującym.

Dotyczy to zarówno rezydentów, jak i nierezydentów. Dlatego niezależnie od tego, czy mieszkasz na stałe, czy tylko przyjeżdżasz sezonowo, podatek katastralny w Hiszpanii jest po prostu stałym kosztem posiadania nieruchomości.

Jeśli chcesz spojrzeć szerzej (nie tylko IBI), przyda Ci się też materiał: „Jakie podatki płaci się w Hiszpanii?”

Jak oblicza się wysokość podatku IBI?

To kluczowa kwestia, bo większość osób pyta nie tylko co to jest IBI w Hiszpanii, ale przede wszystkim: ile wynosi podatek katastralny w Hiszpanii i od czego zależy.

Wysokość IBI oblicza się w uproszczeniu tak:

IBI do zapłaty = wartość katastralna (valor catastral) × stawka IBI w gminie − ewentualne ulgi

Najważniejsze elementy:

1) Wartość katastralna (valor catastral) 

To wartość administracyjna ustalana przez Catastro, zwykle niższa niż wartość rynkowa. Może obejmować wartość gruntu i budynku. To właśnie od niej liczony jest hiszpania podatek katastralny.

2) Stawka IBI (tipo de gravamen)  

Każda gmina ustala własną stawkę, zwykle osobno dla nieruchomości miejskich (urbana), rolnych (rústica) i o szczególnych cechach (BICES). To dlatego kwota podatku katastralnego będzie inna w Marbelli niż w Manilvie, nawet przy identycznej wartości katastralnej.

3) Ulgi i bonifikaty

W zależności od gminy mogą funkcjonować bonifikaty np. za:

• domiciliación bancaria (płatność z polecenia zapłaty),
• rodziny wielodzietne,
• instalacje OZE (panele),
• określone typy nieruchomości.

Przykładowo w Esteponie w dokumencie „Ordenanzas Fiscales” widnieje m.in. bonifikata 3% za automatyzację płatności (domiciliación) oraz inne bonifikaty zależne od warunków. (Źródło: Ordenanzas Fiscales 2025, Estepona)

Jakie są średnie stawki podatku IBI w różnych regionach Hiszpanii?

Ogólnokrajowo prawo wyznacza widełki, w jakich gminy mogą się poruszać, ale w praktyce liczy się lokalna uchwała. Dlatego, jeśli pytasz: ibi hiszpania – jaka stawka?, odpowiedź brzmi: „to zależy od gminy”.

Poniżej konkretne stawki IBI z roku 2025 dla trzech gmin na Costa del Sol. Podajemy stawki dla nieruchomości miejskich (urbana).

Marbella (2025)

Z oficjalnych materiałów i informacji o podwyżkach wiadomo, że w Marbelli w ostatnich latach obowiązywały stawki w okolicach 0,650% dla IBI. Miasto informowało o zmianach i różnicowaniu stawek np. dla części nieruchomości komercyjnych. (Źródło: Marbella – Ordenanzas Fiscales 2025 oraz doniesienia o zmianach IBI w „SUR in English”).

Uwaga praktyczna: Marbella stosuje także stawki zróżnicowane (tipo diferenciado) dla określonych grup nieruchomości o wysokiej wartości katastralnej lub określonym przeznaczeniu. Dlatego w konkretnym przypadku (np. hotel, resort) realna stawka może być inna niż podstawowa dla mieszkań.

Estepona (2025)

W przypadku Estepony mamy jasno wskazane wartości w „Ordenanzas Fiscales 2025”:

• miejskie (urbana): 0,662%  
• rolne (rústica): 0,90%  
• nieruchomości o szczególnych cechach (bienes de características especiales): 1,30% 

Źródło: oficjalny dokument miasta Ordenanzas Fiscales 2025 – Estepona.

Manilva (2025)

W Manilvie stawki publikowane są w zestawieniach dla gmin (w oparciu o dane publiczne) i wyglądają tak:

• miejskie: 0,570%
• rolne: 0,420%
• nieruchomości o szczególnych cechach: 1,300%

Źródło: zestawienie stawek dla gminy Manilva ([IBI/IVTM Manilva – Málaga]

Dodatkowo w Manilvie pojawiały się informacje o decyzjach politycznych dotyczących obniżenia stawki do 0,50%, co pokazuje, że temat stawek w 2025 był dynamiczny. Z perspektywy właściciela najważniejsze jest jednak to, co finalnie wynika z obowiązującej stawki zastosowanej w Twoim rachunku.

Co oznaczają te liczby w praktyce?

Załóżmy wartość katastralną 100 000 EUR (przykład poglądowy):

• Marbella przy ~0,650% → ok. 650 EUR/rok  
• Estepona 0,662% → ok. 662 EUR/rok  
• Manilva 0,570% → ok. 570 EUR/rok  

I tu wracamy do pytania, które klienci zdają najczęściej: ile wynosi podatek katastralny w Hiszpanii? Widać, że różnice między gminami są realne, a kluczowe jest „miasto + valor catastral”.

Jak sprawdzić, jaka jest wartość katastralna mojej nieruchomości?

Jeśli chcesz policzyć podatek katastralny w Hiszpanii, musisz znać wartość katastralną. Sprawdzisz ją na trzy sposoby:

1) Na rachunku (recibo) IBI: wiele gmin podaje na dokumencie IBI wartość katastralną albo podstawę naliczenia.

2) W dokumentach zakupu, nota simple lub dokumentacji podatkowej: czasem wartość katastralna lub odniesienie do niej znajduje się w dokumentach, które otrzymujesz przy zakupie lub rozliczeniach.

3) W systemie Catastro: najbardziej „źródłowo” wartość katastralną weryfikuje się w rejestrze katastralnym (Catastro) po danych nieruchomości lub referencji katastralnej. W praktyce, jeśli współpracujesz z doradcą lub kancelarią, wystarczy podać „referencia catastral”.

Podsumowanie: IBI Hiszpania – ile wynosi podatek katastralny w 2025?

IBI to podstawowy „podatek katastralny w Hiszpanii” naliczany co roku od valor catastral (wartości katastralnej).

Stawka zależy od gminy:

• Estepona (urbana): 0,662% (źródło: https://www.estepona.es)
• Manilva (urbana): 0,570% (źródło: https://www.ibi.com.es)
• Marbella: stawki i typy mogą być zróżnicowane według kategorii nieruchomości; punkt wyjścia i dokumenty gminy znajdziesz w oficjalnych „ordenanzas” (źródło: https://ayuntamiento.marbella.es/)

Niezależnie od tego, czy mieszkasz w Hiszpanii na stałe, czy tylko przyjeżdżasz sezonowo, podatek katastralny w Hiszpanii jest stałym kosztem posiadania nieruchomości.

Na koniec: jeżeli Twoim celem jest pełne zrozumienie kosztów posiadania nieruchomości w Hiszpanii (nie tylko IBI), warto zestawić IBI z innymi zobowiązaniami, które mogą dotyczyć właściciela (np. przychód z najmu, podatki nierezydenta). Pomocne będzie wspomniane wcześniej zestawienie o podatkach dla nierezydentów w Hiszpanii.

---