Nowy rejestr wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii: chaos prawny zamiast przejrzystości

1. lipca 2025 roku Hiszpania wprowadziła krajowy rejestr wynajmu krótkoterminowego, mający uporządkować rynek apartamentów turystycznych. Zamiast oczekiwanej przejrzystości, właściciele nieruchomości i prawnicy mówią o chaosie administracyjnym i niepewności prawnej. 

Hiszpania pierwsza w Europie – ale czy to dobra wiadomość?

Hiszpania jako pierwszy kraj Unii Europejskiej zdecydowała się na wdrożenie krajowego rejestru wynajmu krótkoterminowego. Podczas gdy rozporządzenie UE 2024/1028 przewiduje wprowadzenie podobnych systemów dopiero w 2026 roku, hiszpańskie władze postanowiły działać z wyprzedzeniem. Rezultat? Administracyjny chaos, który może przynieść więcej szkody niż pożytku.

Nowy system wymaga od wszystkich właścicieli oferujących wynajem krótkoterminowy lub sezonowy na platformach cyfrowych uzyskania unikalnego kodu rejestracyjnego poprzez nowo utworzony rejestr „One-Stop Shop”. Choć cel regulacji – zwiększenie przejrzystości na niepewnym rynku wynajmu – wydaje się słuszny, praktyka pokazuje zupełnie inny obraz.

Jeden system, różne interpretacje

Największym problemem nowego rejestru jest brak jednolitych kryteriów oceny wniosków. To powoduje nierówne decyzje w różnych regionach. Są przypadki, gdzie jeden urząd akceptuje wniosek, a drugi go odrzuca, mimo że oba wnioski zostały złożone z identyczną dokumentacją. 

Ta niespójność uniemożliwia urzędnikom podejmowanie pewnych decyzji i pozostawia właścicieli w prawnej szarej strefie. Brak jasnych wytycznych oznacza, że sukces rejestracji często zależy od szczęścia – trafienia na właściwy urząd z właściwym urzędnikiem.

Pośpiech, który się nie opłacił

Szybkość wprowadzenia rejestru okazała się jego największą słabością. Mimo że europejskie przepisy dawały czas do 2026 roku, Hiszpania zdecydowała się na natychmiastowe wdrożenie. Konsekwencje są bolesne – system nie był przygotowany na lawinę wniosków.

Regiony mówią „nie”

Problemy z nowym rejestrem są na tyle poważne, że kilka hiszpańskich regionów – w tym Andaluzja, Walencja, Murcja i Wyspy Kanaryjskie – kwestionują legalność krajowego systemu. Ich główny zarzut dotyczy duplikowania formalności, bo większość nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo już ma lokalne licencje turystyczne.

Regiony mają prawo być zaniepokojone. Właściciele, którzy już przeszli przez skomplikowany proces uzyskiwania lokalnych licencji turystycznych, teraz muszą powtórzyć podobną procedurę na poziomie krajowym. To nie tylko dodatkowy koszt i czas, ale także ryzyko odmowy mimo przedłożenia wszystkich wymaganych dokumentów lokalnych.

Brak sankcji = brak skuteczności?

Jedną z największych luk w nowym systemie jest brak jasno określonego systemu sankcji. Choć właściciele mają obowiązek przestrzegania przepisów, pozostaje niejasne, co się stanie, jeśli tego nie zrobią. Prawo nie określa, co się stanie z platformami lub właścicielami, jeśli będą działać poza przepisami.

Pytania (na dziś) bez odpowiedzi:

• Co z właścicielami, którzy już przyjęli rezerwacje przed wprowadzeniem tej regulacji?
• Jakie obowiązki mają platformy rezerwacyjne?
• Kto i jak będzie egzekwował nowe przepisy?

Czy apartamenty turystyczne rzeczywiście są główną przyczyną kryzysu mieszkaniowego w Hiszpanii?

Apartamenty turystyczne stanowią mniej niż 4% krajowych zasobów mieszkaniowych. Czy w takim razie wprowadzanie tak restrykcyjnych i skomplikowanych przepisów ma sens? Czy nie lepiej byłoby skupić się na innych przyczynach kryzysu mieszkaniowego? Przychodzą nam tu na myśl chociażby:

• Niewystarczająca podaż nowych mieszkań.
• Wysokie koszty budowy.
• Spekulacje na rynku nieruchomości.
• Niskie płace w stosunku do cen mieszkań.

Brak konsultacji z branżą 

Brak konsultacji z branżą to klasyczny błąd w tworzeniu przepisów. Osoby, które na co dzień zajmują się wynajmem krótkoterminowym, najlepiej znają praktyczne wyzwania i mogłyby wskazać potencjalne problemy przed wprowadzeniem regulacji. Teraz wszyscy uczą się na błędach.

Co dalej z hiszpańskim rynkiem wynajmu?

Eksperci wskazują na pilną potrzebę modyfikacji dekretu królewskiego, który wprowadził nowe przepisy, szczególnie w celu wyjaśnienia procedur i sankcji. Bez tych zmian system pozostanie nieskuteczny, a chaos prawny będzie się pogłębiał.

Wpływ na inwestorów i właścicieli

Dla inwestorów rozważających zakup nieruchomości w Hiszpanii z myślą o wynajmie turystycznym, obecna sytuacja oznacza dodatkowe ryzyko i niepewność. Niejasne przepisy mogą wpłynąć na:

Rentowność inwestycji

• Dodatkowe koszty administracyjne.
• Możliwe opóźnienia w rozpoczęciu działalności.
• Ryzyko kar (gdy zostaną w końcu określone).

Planowanie biznesowe

• Trudność w przewidywaniu przyszłych wymagań.
• Konieczność śledzenia zmian w przepisach.
• Potrzeba profesjonalnego doradztwa prawnego.

Wybór lokalizacji

• Różne interpretacje przepisów w różnych regionach.
• Możliwe dodatkowe wymagania lokalne.
• Ryzyko konfliktów między przepisami krajowymi a regionalnymi.

Praktyczne rady dla właścicieli

W obliczu obecnego chaosu, właściciele nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy powinni:

Działać ostrożnie

• Skonsultować się z lokalnym prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
• Śledzić zmiany w przepisach na poziomie krajowym i regionalnym.
• Dokumentować wszystkie próby rejestracji.

Przygotować się na zmiany

• Zachować elastyczność w planach biznesowych.
• Rozważyć alternatywne strategie wynajmu.
• Budować rezerwy finansowe na dodatkowe koszty.

Współpracować z profesjonalistami

• Korzystać z usług doświadczonych firm zarządzających nieruchomościami.
• Inwestować w profesjonalne doradztwo prawne i podatkowe.
• Nawiązać kontakt z lokalnymi stowarzyszeniami właścicieli.

Podsumowanie

Dla polskich inwestorów nowe regulacje oznaczają konieczność szczególnej ostrożności przy planowaniu inwestycji w hiszpańskie nieruchomości przeznaczone na wynajem turystyczny. Choć długoterminowo uporządkowanie rynku może przynieść korzyści, obecna niepewność prawna stanowi poważne wyzwanie.

Hiszpania, będąc pionierem w tej dziedzinie, płaci cenę za pośpiech. Pozostałe kraje UE mają teraz szansę uczyć się na hiszpańskich błędach i przygotować lepsze, bardziej przemyślane systemy. Kluczem do sukcesu będzie znalezienie równowagi między potrzebą regulacji a praktyką w trakcie jej wdrożenia.

Czy hiszpański rejestr zostanie naprawiony? Czas pokaże. Na razie jedno jest pewne: właściciele nieruchomości turystycznych w Hiszpanii muszą uzbroić się w cierpliwość i profesjonalne wsparcie prawne, które pomoże im poruszać się po tym administracyjnym labiryncie.

---