Hiszpański podatek IRNR na celowniku Komisji Europejskiej – co to oznacza dla Polaków, którzy są właścicielami nieruchomości w Hiszpanii?

W ostatnich tygodniach na rynku nieruchomości w Hiszpanii zawrzało. Komisja Europejska oficjalnie wezwała hiszpański rząd do zmiany przepisów dotyczących podatku IRNR, który od lat budzi kontrowersje wśród zagranicznych właścicieli domów i apartamentów na Półwyspie Iberyjskim. Dla tysięcy Polaków inwestujących w hiszpańskie nieruchomości to potencjalnie przełomowa wiadomość – nie tylko mogą zniknąć dodatkowe obciążenia podatkowe, ale pojawia się także realna szansa na zwrot już zapłaconych kwot.

Czym jest podatek IRNR i kogo dotyczy?

IRNR, czyli Impuesto sobre la Renta de no Residentes, to hiszpański podatek dochodowy od nierezydentów. Dotyczy wszystkich cudzoziemców, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii, ale nie mają tam rezydencji podatkowej (nie przebywają w kraju przez co najmniej 183 dni w roku). Co istotne, podatek ten naliczany jest niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy wykorzystywana wyłącznie na własne potrzeby.

Wynajem versus… fikcyjny wynajem

W przypadku wynajmu właściciel musi zapłacić podatek od uzyskanego dochodu, po odliczeniu kosztów. Jednak największe kontrowersje budzi opodatkowanie tzw. fikcyjnego dochodu – czyli sytuacji, gdy właściciel nie czerpie żadnych realnych zysków z nieruchomości, a mimo to musi odprowadzić podatek tylko za sam fakt jej posiadania.

Stawka podatku dla rezydentów państw Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego wynosi 19%, natomiast dla osób spoza tych obszarów – aż 24%. Podstawą opodatkowania jest wartość katastralna nieruchomości, która w Andaluzji wynosi zwykle od 20 do 50% wartości rynkowej. Przykładowo, dom o wartości rynkowej 2 mln euro może mieć wartość katastralną 400 tys. euro. Jeśli ostatnia aktualizacja tej wartości miała miejsce w ciągu ostatnich 10 lat, stawka do opodatkowania wynosi 1,1%, a w przeciwnym razie – 2%. W praktyce oznacza to, że właściciel takiej nieruchomości zapłaci rocznie ok. 836 euro podatku, nawet jeśli nie uzyskuje z niej żadnych dochodów.

Komisja Europejska kontra rząd Hiszpanii

18 czerwca 2025 r. Komisja Europejska wszczęła oficjalne postępowanie przeciwko Hiszpanii, zarzucając jej naruszenie unijnych zasad swobody przepływu kapitału i pracowników. KE uznała, że obecne przepisy dyskryminują nierezydentów, nakładając na nich obowiązek płacenia podatku od fikcyjnego dochodu, podczas gdy rezydenci są z tego obowiązku zwolnieni. Takie działanie jest niezgodne z art. 45 i 63 Traktatu o Funkcjonowaniu UE oraz art. 28 i 40 Porozumienia o EOG.

Bruksela dała Madrytowi dwa miesiące na odpowiedź i podjęcie działań naprawczych. Jeśli Hiszpania nie zmieni przepisów, sprawa trafi do Trybunału Sprawiedliwości UE, co może mieć poważne konsekwencje finansowe dla hiszpańskiego budżetu.

Co to oznacza dla Polaków?

Polacy, którzy są właścicielami nieruchomości w Hiszpanii, są zobowiązani do rozliczania się z hiszpańskim fiskusem. W przypadku wynajmu muszą zgłosić dochód i zapłacić podatek według stawki 19%. Dodatkowo, zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią, dochód z wynajmu należy wykazać także w polskim zeznaniu rocznym, stosując metodę proporcjonalnego odliczenia – czyli od polskiego podatku można odliczyć ten zapłacony w Hiszpanii.

Największą zmianą, jaką może przynieść interwencja KE, jest zniesienie obowiązku płacenia podatku od fikcyjnego dochodu. Oznaczałoby to realne oszczędności dla właścicieli nieruchomości, którzy nie czerpią z nich bieżących zysków. Co więcej, osoby, które w ostatnich latach zapłaciły ten podatek, mogą mieć prawo do ubiegania się o zwrot niesłusznie pobranych kwot – według szacunków, w grę wchodzi nawet ponad 137 mln euro rocznie.

Perspektywy zmian i wpływ na rynek

Zmiana przepisów najprawdopodobniej obejmie wyłącznie opodatkowanie fikcyjnych dochodów, a nie cały system IRNR. Jednak już sama likwidacja tej daniny może znacząco wpłynąć na atrakcyjność inwestowania w hiszpańskie nieruchomości przez cudzoziemców. Dla obywateli UE oznacza to nie tylko niższe koszty utrzymania domu czy apartamentu w Hiszpanii, ale także uproszczenie obowiązków podatkowych.

Warto podkreślić, że podatek IRNR szczególnie dotkliwy jest dla obywateli krajów spoza UE i EOG, którzy płacą wyższą stawkę 24%. Przykładem są Brytyjczycy, którzy po brexicie stracili preferencyjne warunki podatkowe.

Co dalej?

Hiszpania ma kilka tygodni na wprowadzenie zmian lub przedstawienie swojego stanowiska. Jeśli tego nie zrobi, sprawa trafi do unijnego trybunału, co może oznaczać długotrwałe postępowanie i dalszą niepewność dla właścicieli nieruchomości. Niezależnie od rozwoju sytuacji, wszystkim obywatelom Unii będącym właścicielami domów lub apartamentów w Hiszpanii zalecamy śledzenie zmian w przepisach i konsultowanie się z doradcami podatkowymi.

Podsumowanie

Podsumowując, sprawa podatku IRNR to przykład, jak unijne prawo może chronić interesy obywateli przed dyskryminującymi przepisami krajowymi. Dla polskich inwestorów w Hiszpanii to szansa na realne oszczędności i większą przejrzystość w rozliczeniach podatkowych. Warto być na bieżąco i korzystać z pomocy ekspertów, by nie przegapić możliwości odzyskania niesłusznie zapłaconych pieniędzy.