Gdzie kupić mieszkanie we Włoszech czy w Hiszpanii?

Planujesz kupno drugiego domu na południu Europy i wahasz się: mieszkanie we Włoszech czy w Hiszpanii? Oba kraje kuszą klimatem, morzem i kuchnią, ale różnią się strukturą rynku, cenami, procedurami oraz kosztami utrzymania. Poniższy przewodnik porównuje najważniejsze aspekty, by ułatwić podjęcie decyzji. Hasło “mieszkanie we Włoszech czy w Hiszpanii” pojawia się tu wielokrotnie, ponieważ właśnie nad tą alternatywą najczęściej zastanawiają się inwestorzy i rodziny planujące przeprowadzkę lub kupno drugiego domu.

Który kraj jest tańszy pod względem zakupu nieruchomości, Włochy czy Hiszpania?

To zależy od regionu, ale w ujęciu “jabłko do jabłka” Hiszpania częściej okazuje się bardziej przewidywalna cenowo w lokalizacjach nadmorskich z dobrą infrastrukturą. Włochy natomiast oferują szerokie spektrum od bardzo tanich miasteczek w interiorze po ekstremalnie drogie adresy premium.

Hiszpania: w popularnych strefach Costa del Sol, Costa Blanca czy Wyspach Kanaryjskich rynek jest dynamiczny, a ceny dobrze ustawione przez popyt międzynarodowy. Dzięki temu łatwiej znaleźć lokal, którego wartość i potencjał wynajmu da się policzyć z rozsądną dokładnością. W praktyce wielu nabywców, którzy zadają sobie pytanie: mieszkanie we Włoszech czy w Hiszpanii, skłania się ku Hiszpanii właśnie z powodu przejrzystości i płynności rynku.

Włochy: w miastach renesansu (Florencja, Rzym, Mediolan) i w kurortach (Como, Portofino, Sardynia, Capri) ceny są wysokie, a podaż ograniczona. Za to mniejsze miejscowości w regionach jak Apulia, Kalabria, Basilicata czy Abruzja potrafią zaskoczyć niskimi stawkami za metr. Jeśli więc priorytetem jest absolutnie najniższy koszt wejścia, Włochy w peryferyjnych lokalizacjach mogą wygrać.

Jeśli porównujesz wybrzeże do wybrzeża i miejscowości o zbliżonej rozpoznawalności, Hiszpania wypada najczęściej korzystniej cenowo i inwestycyjnie. Jeśli natomiast Twoim celem jest wiejski dom w małym włoskim miasteczku, Włochy mogą być tańsze na starcie, choć niekoniecznie bardziej opłacalne w długim terminie.

Aby lepiej zrozumieć realia hiszpańskie, zajrzyj do przewodnika “Zakup nieruchomości w Hiszpanii w 2025”.

Jakie są różnice w cenach mieszkań między Włochami a Hiszpanią?

Rynki różnią się strukturą i widełkami cen:

Hiszpania:

• Wybrzeża (Costa del Sol, Costa Blanca): szerokie widełki cenowe, ale też szeroka podaż w nowych inwestycjach i na rynku wtórnym.
• Wyspy Kanaryjskie i Baleary: większy popyt turystyczny, przez co ceny są stabilne; kupujący zwykle skłania się ku Hiszpanii ze względu na lepszą dyspozycyjność lotów zimą i całoroczny najem.

Włochy:

• Północ (Mediolan, Como, Alpy): strefy premium i biznesowe – wyżej wycenione, mniejsza elastyczność cenowa.
• Toskania, Umbria, Liguria: wysoka atrakcyjność krajobrazowa, ale podaż ograniczona i często “rozproszona”.
• Południe (Apulia, Kalabria): dobrze wycenione w mniejszych miasteczkach, natomiast dochodowość najmu może być sezonowa i niższa niż w topowych hiszpańskich kurortach.

W praktyce oznacza to, że w porównywalnym kurorcie nadmorskim, z infrastrukturą lotniczą i długim sezonem, mieszkanie w Hiszpanii bywa łatwiejsze do wynajęcia przez większą część roku, co przekłada się na kalkulację zwrotu z inwestycji. Dodatkowe informacje znajdziesz w przewodnikach: “Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii?” oraz “Gdzie najlepiej kupić mieszkanie w Hiszpanii?”

Jeśli interesuje Cię, gdzie najczęściej kupują Polacy, pomocny będzie raport: „Gdzie Polacy najczęściej kupują mieszkania w Hiszpanii?” To cenna wskazówka dla osób rozważających mieszkanie we Włoszech czy w Hiszpanii, ślady popytu często wskazują miejsca o lepszej płynności przy odsprzedaży.

Gdzie łatwiej kupić mieszkanie cudzoziemcowi, we Włoszech czy w Hiszpanii?

Ramy prawne i praktyka rynkowa:

Hiszpania słynie z przyjaznych procedur dla obcokrajowców. Uzyskanie numeru NIE, konto w banku, notarialne podpisanie aktu i rejestracja nieruchomości w rejestrze to procesy dobrze ustandaryzowane i powszechnie obsługiwane w języku angielskim. Doradcy kupującego, kancelarie prawne oraz banki mają wyspecjalizowane ścieżki dla nierezydentów.

We Włoszech również można sprawnie kupić nieruchomość będąc cudzoziemcem, ale proces bywa bardziej “kaskadowy” i zależny od lokalnego notariusza, gminy i stanu prawnego nieruchomości. W praktyce wymaga to nieco większej cierpliwości i solidnego wsparcia prawnego, zwłaszcza w małych miejscowościach.

Transparentność i dostępność danych:

W Hiszpanii łatwiej o porównywalne dane rynkowe, a rynek jest bardziej “międzynarodowy” w wielu regionach wybrzeża. To plus dla osób, które wybierają między opcjami: mieszkanie we Włoszech czy w Hiszpanii i chcą szybko porównać realne ceny, czynsze oraz koszty wspólnoty.

We Włoszech informacje bywają bardziej rozproszone, a różnice między gminami – większe.

Finansowanie i obsługa posprzedażowa:

W Hiszpanii dostęp wzorów umów, usług zarządców i firm wynajmujących jest szeroki, co ułatwia start inwestycji na odległość. 

We Włoszech infrastruktura najmu krótkoterminowego jest rozwinięta w kurortach, ale już w mniejszych miejscowościach bywa mniej sformalizowana.

Wniosek: dla większości nabywców zagranicznych łatwiejszy, bardziej przewidywalny i poukładany jest proces hiszpański. Jeśli więc Twoim pytaniem jest “mieszkanie we Włoszech czy w Hiszpanii – gdzie łatwiej je kupić?”, przewaga praktyczna leży po stronie Hiszpanii. 

Gdzie są niższe koszty utrzymania mieszkania, w Hiszpanii czy we Włoszech?

Na koszty utrzymania składają się: opłaty wspólnotowe, podatek od nieruchomości, media, ubezpieczenie, serwis i potencjalny zarząd najmem.

Hiszpania:

• Comunidad (opłaty wspólnoty) są przewidywalne, szczególnie w nowych osiedlach, które zapewniają jasny zakres usług (basen, siłownia, ochrona). Stawki zależą od standardu inwestycji, ale konkurencja między wspólnotami i duża podaż sprawiają, że łatwo porównać koszty.
• Media i ubezpieczenia mają stabilne widełki, a dostawcy usług (sprzątanie, zarządzanie najmem) są liczni, co pomaga negocjować ceny. W ujęciu rocznym utrzymanie często wychodzi korzystniej niż w porównywalnych lokalizacjach premium we Włoszech.

Włochy:

• W zabytkowych kamienicach lub w małych wspólnotach koszty mogą być bardziej zmienne (konserwacja, remonty, administracja). W budynkach historycznych częściej pojawiają się wydatki jednorazowe na renowacje części wspólnych.
• Ceny usług bywają mocno lokalne: w rejonach premium są wysokie, w mniejszych miasteczkach – niższe, ale dostępność profesjonalnych firm bywa ograniczona.

Jeśli kluczowe dla Ciebie są powtarzalność i przewidywalność budżetu, Hiszpania częściej wygrywa w zestawieniu “mieszkanie we Włoszech czy w Hiszpanii” pod kątem kosztów utrzymania, zwłaszcza w nowych i dobrze zarządzanych wspólnotach.

Wnioski i rekomendacje

Jeśli stawiasz na przewidywalność procesu, mocny popyt najemców, szeroką podaż i rozsądny koszt utrzymania, to w rywalizacji “mieszkanie we Włoszech czy w Hiszpanii” częściej wygrywa Hiszpania. 

Natomiast jeżeli Twoim marzeniem jest rustykalny dom w małym miasteczku i akceptujesz mniejszą płynność odsprzedaży oraz bardziej “lokalne” realia, Włochy mogą dostarczyć najniższego kosztu wejścia – choć nie zawsze najwyższej rentowności.

Polecam również cykl rozmów na temat: „Hiszpania versus Włochy” na naszym kanale YouTube. O podobieństwach i różnicach między tymi rynkami rozmawiałyśmy z mecenas Małgorzatą Ciukszą, której kancelaria pomaga polskim inwestorom w kupnie nieruchomości we Włoszech. Link do pierwszej rozmowy znajdziesz tutaj: https://youtu.be/IrKT8ILwCW8

---