Ceny mieszkań z rynku wtórnego biją rekordy. Co to znaczy dla kupujących w Andaluzji i prowincji Malaga?
Hiszpański rynek wtórny przyspieszył. Według najnowszego indeksu cen Idealista, w październiku 2025 r. ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły o 15,7% rok do roku i osiągnęły średnio 2.555 €/m². To drugi miesiąc z rzędu powyżej 2.500 €/m² oraz najwyższy poziom od początku prowadzenia statystyk. W ujęciu krótkoterminowym dynamika także jest wysoka: +3,4% w ostatnich trzech miesiącach oraz +1,5% miesiąc do miesiąca. W artykule podsumowujemy pełen obraz rynku, a następnie skupiamy się na Andaluzji i prowincji Malaga, jednych z tegorocznych liderów wzrostów.
Co znajdziesz w artykule?
Hiszpania: rekordowe ceny na rynku wtórnym
Średnia cena ofertowa: 2.555 €/m² (październik 2025). Dynamika: +15,7% r/r, +3,4% kw/kw, +1,5% m/m. To najwyższy poziom w historii indeksu Idealista. Wzrosty obejmują niemal cały kraj. Wszystkie wspólnoty autonomiczne zanotowały ceny mieszkań z rynku wtórnego wyższe niż rok wcześniej, choć skala zmian jest zróżnicowana.
Wspólnoty autonomiczne: gdzie rosło najmocniej?
Liderami wzrostów r/r są:
- Comunidad de Madrid: +20,8%
- Andalucía: +20,6%
- Región de Murcia: +19,9%
- Cantabria: +19,1%
- Comunitat Valenciana: +17,1%
Wzrosty poniżej średniej krajowej odnotowały m.in.:
- Asturias: +15,1%
- Canarias: +12,2%
- Euskadi (Kraj Basków): +11,3%
- Cataluña i Baleares: po +9,7%
- Castilla-La Mancha: +7,0%
- La Rioja: +6,3%
- Aragón: +5,1%
- Castilla y León: +5,0%
Najniższe przyrosty odnotowały: Navarra i Extremadura (po +2,5%), Galicia (+4,6%)
Najdroższe rynki (€/m²):
- Baleares: 5.115
- Comunidad de Madrid: 4.395
- Euskadi: 3.356
- Canarias: 3.106
- Andalucía: 2.721
- Cataluña: 2.680
Najtańsze rynki (€/m²):
- Extremadura: 1.001
- Castilla-La Mancha: 1.003
- Castilla y León: 1.259
Prowincje: mocna pozycja Malagi
W ujęciu prowincji, 47 z nich jest droższych niż rok wcześniej.
Największe wzrosty r/r odnotowały:
- Valencia: +21,7%
- Comunidad de Madrid: +20,8%
- Región de Murcia: +19,9%
- Cantabria: +19,1%
- Málaga: +17,1%
- Barcelona: +10% (dla porównania)
Najdroższe prowincje (€/m²):
- Baleares: 5.115
- Comunidad de Madrid: 4.395
- Guipúzcoa: 4.111
- Málaga: 4.023
- Santa Cruz de Tenerife: 3.295
- Vizcaya: 3.212
- Barcelona: 3.024
Najtańsze prowincje:
- Ciudad Real: 749 €/m²
- Jaén: 827 €/m²
- Cuenca: 851 €/m²
Wniosek: Málaga znajduje się dziś w czołówce najdroższych prowincji Hiszpanii. Ceny mieszkań z rynku wtórnego przekraczają poziom 4.000 €/m²,
Stolice prowincji: szerokie wzrosty, z wyjątkiem Girony
W 51 stolicach ceny wzrosły r/r; wyjątkiem jest Girona (-2,9%).
Najwyższe wzrosty odnotowały:
- León: +19,9%
- Madrid: +18,1%
- Guadalajara: +17,5%
- Oviedo: +17,3%
- Palencia i Santander: po +17%
Najmniejsze wzrosty:
- Ceuta: +1,7%
- Huesca: +2,7%
- Cádiz: +2,8%
- Badajoz i Las Palmas de Gran Canaria: po +3,9%
Poziom cen w październiku 2025:
- Madrid: 5.705 €/m²
- Barcelona: 5.042 €/m²
- Najdroższa stolica prowincji w Hiszpanii: San Sebastián – 6.337 €/m²
- Najtańsze stolice: Zamora (1.272 €/m²), Jaén (1.321 €/m²), Lleida (1.427 €/m²)
Spotlight: Andaluzja
Andaluzja jest jednym z liderów tegorocznych wzrostów cen mieszkań z rynku wtórnego. Dynamika r/r: +20,6% (drugi najlepszy wynik wśród wspólnot, tuż za Madrytem). Poziom cen: 2.721 €/m² (średnio dla wspólnoty), co plasuje region powyżej średniej krajowej 2.555 €/m².
Co stoi za wynikiem Andaluzji?
Silny popyt krajowy i zagraniczny (lifestyle, klimat, infrastruktura, praca zdalna). Dynamiczny rynek najmu krótkoterminowego i średnioterminowego, szczególnie na wybrzeżu. Ograniczona podaż atrakcyjnych lokalizacji „prime” i „near-prime”. Dywersyfikacja segmentów: od mieszkań wakacyjnych po nieruchomości premium.
Dla kupujących oznacza to krótsze „okna decyzyjne”, częstsze licytacje cenowe i większą wagę dobrego przygotowania procesu (finansowanie, due diligence, szybkie negocjacje).
Prowincja Malaga: szybki wzrost i wysoki poziom cen
Malaga wyróżnia się w dwóch wymiarach:
- Silna dynamika r/r: +17,1% – jedna z wyższych w skali kraju.
- Wysokie ceny absolutne: 4.023 €/m² (rynek wtórny), co plasuje prowincję wśród najdroższych w Hiszpanii – obok Balearów, Madrytu i Guipúzcoa.
Implikacje dla nabywców:
- Budżety muszą uwzględniać nie tylko cenę zakupu, ale też szybszą indeksację czynszów i kosztów eksploatacyjnych w lokalizacjach „prime”.
- Atrakcyjne peryferia i drugi szereg od morza stają się naturalną alternatywą cenową, nadal z dobrym dostępem do infrastruktury (AP‑7, lotnisko Malaga, kolej podmiejska).
- W segmencie premium (Marbella, Benahavís, Nueva Andalucía) presja cenowa jest szczególnie widoczna – zarówno w gotowych produktach, jak i w nowszych realizacjach.
Co to oznacza dla strategii zakupu w Andaluzji i Maladze?
- Przygotowanie finansowe: weryfikacja zdolności, szybkie potwierdzenie środków, gotowość do zadatku – to dziś przewagi konkurencyjne.
- Elastyczność lokalizacyjna: rozważenie 2.–3. linii od morza lub sąsiednich mikro‑rynków (Mijas, Benalmádena, Estepona w stosunku do „core” Marbelli), gdzie relacja ceny do jakości bywa korzystniejsza.
- Due diligence: przy szybkich rynkach wzrasta ryzyko pominięć. Nota simple, obciążenia, zgodność parametrów, status wspólnoty (comunidad), koszty stałe – to obowiązkowe punkty listy.
- ROI i wynajem: wysoka cena wejścia wymaga przeliczeń sezonowości i stawek. W turystycznych punktach Costa del Sol rotacja najmu jest atrakcyjna, ale reguły (licencje, strefy) różnią się lokalnie.
Wnioski dla kupujących i inwestorów
Rynek wtórny w Hiszpanii jest w fazie wyraźnego wzrostu cen, szczególnie w Madrycie i Andaluzji. Malaga należy do ścisłej czołówki najdroższych i najszybciej rosnących rynków – to sygnał zarówno o atrakcyjności, jak i o konieczności precyzyjnego planowania budżetu i lokalizacji. Jeżeli kluczowy jest lifestyle + całoroczna infrastruktura, Costa del Sol nadal jest jedną z najlepszych odpowiedzi – z świadomością, że „okna okazji” są krótsze niż kilka lat temu. Dla inwestorów najmu: kalkulacja rentowności musi uwzględniać aktualne ceny zakupu, koszty operacyjne i ramy prawne najmu w danej gminie.
Masz w planie zakup w Andaluzji lub prowincji Malaga i chcesz porównać konkretne mikrolokalizacje: Marbella, Estepona, Benalmádena, Mijas, Fuengirola? Daj znać, przygotujemy dla Ciebie listę 5 – 7 nieruchomości dopasowanych do Twojego budżetu i celu (lifestyle vs ROI) i przeprowadzimy Cię przez cały proces kupna.
[źródło danych: Idealista]
