Jak koronawirus wpłynie na ceny nieruchomości w Hiszpanii?

Szybkie spojrzenie na 2019 rok

W kwietniu opublikowaliśmy artykuł podsumowujący rok 2019 na hiszpańskim rynku nieruchomości. Główny wniosek jest taki, że rok 2019 był pierwszym, w którym zanotowano spowolnienie rynku nieruchomości w Hiszpanii po ponad ośmioletnim nieprzerwanym wzroście. Pomimo tego, średnia cena mieszkań w Hiszpanii wzrosła o 4,6% rok do roku (porównując dane od grudnia 2018 do grudnia 2019). Tyle tytułem wprowadzenia, bo jak wiecie, końcówka 1. kwartału 2020 przyniosła nam koronawirusa i całkowity lockdown. 

Jak kształtowały się ceny nieruchomości w Hiszpanii w pierwszym kwartale 2020?

Naturalnie nikt nie oczekiwał ani CoVid19 ani lockdown, który objął większość świata. Stan wyjątkowy wprowadzono w Hiszpanii 14. marca, więc warto rzucić okiem na poziom cen w 1. kwartale 2020, żeby mieć najbardziej aktualny materiał do porównań. Ponieważ jest kilka różnych instytucji monitorujących poziom cen na hiszpańskim rynku nieruchomości, a i czynniki, na których te instytucje opierają swoje kalkulacje są różne, wybrałam dwie, moim zdaniem wiarygodne:

1. Tinsa to uznana firma zajmująca się wycenami różnego typu nieruchomości, współpracująca między innymi z wieloma bankami przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Tinsa  na bazie przeprowadzonych przez siebie wycen stwierdziła wzrost cen hiszpańskich nieruchomości w 1. kwartale tego roku o 3,5%.
2. Idealista.com to największy hiszpański portal nieruchomościowy, który nie tylko umożliwia ogłaszanie na swojej platformie nieruchomości do sprzedaży, ale przede wszystkim zajmuje się badaniami wielu aspektów hiszpańskiego rynku nieruchomości. Portal bazując na cenach ofert z rynku wtórnego wystawianych na platformie stwierdził wzrost w o 3,2%.

Można zatem przyjąć, że 2020 rok na rynku nieruchomości w Hiszpanii rozpoczęliśmy tendencją wzrostową nie tylko jak chodzi o ceny, ale również o liczbę transakcji, bo według Państwowego Instytutu Statystycznego (INE) w lutym 2020 sprzedaż nieruchomości wzrosła o 0,1% w porównaniu do poprzedniego roku, a łączna liczba operacji wyniosła 44.104.

Koronawirus i jego wpływ na sytuację na rynku nieruchomości w drugim kwartale 2020

Sytuacja jest dynamiczna. Hiszpański stan wyjątkowy spowodowany przez koronawirus rozpoczął się 14. marca i kompletnie sparaliżował rynek nieruchomości. Ten stan potrwa do 24. maja, o ile rząd nie wprowadzi kolejnego przedłużenia „estado de alarma”.

W porównaniu z 500.000 transakcji mieszkaniowych zarejestrowanych w ubiegłym roku, w 2020 ta liczba może spaść od 15% do 25%. Oznaczałoby to między 70.000 a 125.000 mniej sprzedanych nieruchomości. Ferran Font, dyrektor ds. badań rynku portalu Pisos.com, drugiego co do wielkości portalu nieruchomościowego w Hiszpanii, zajmującego się głównie rynkiem lokalnym, stwierdza, że „kluczem są możliwości nabywcze hiszpańskich rodzin pod koniec kryzysu”. Jego zdaniem ceny mieszkań podążać będą za spadkiem PKB, który według prognoz Banku Hiszpanii będzie się mieścił między 6,6% a 13,6%. Koniec kryzysu natomiast hiszpański rząd przewiduje na rok 2021.

Ceny nieruchomości w Hiszpanii według banków

Podobnie oceniają sytuację banki. Dwa z nich, potężny szwajcarski bank UBS i średniej wielkości hiszpański Bankinter, opublikowały niedawno swoje prognozy dotyczące spadków cen nieruchomości w Hiszpanii w efekcie pandemii koronawirusa. Oba prognozują spadki średnio o 6%. Warto jednak zaznaczyć, że UBS podkreśla, że ​​spadki cen będą wyższe niż prognozowane 6% w lokalizacjach drugiej i trzeciej klasy, podczas gdy najlepsze lokalizacje, zwłaszcza w centrach miast i na wybrzeżach, będą radziły sobie lepiej dzięki silniejszemu popytowi.

Rynek pierwotny poradzi sobie lepiej niż wtórny

Ciekawa jest również opinia Mikela Echavarren, dyrektora generalnego Colliers International Spain, który twierdzi, że rynek pierwotny poradzi sobie lepiej z negatywnymi efektami koronawirusa i deweloperzy nie powinni mieć problemów z zamknięciem transakcji już rozpoczętych. Nie przewiduje też na tym rynku znaczących spadków cen. W jego opinii ewentualne zmiany cen nieruchomości na rynku wtórnym, który stanowi około 75% sprzedawanych nieruchomości, trudno jest teraz oszacować. Na podstawie wcześniejszych doświadczeń spodziewa się redukcji cen maksymalnie o około 10%. Wynika to głównie z tego, że w przeciwieństwie do kryzysu z 2008 roku, istnieją obecnie mechanizmy niwelowania niedoborów płynności czy finansowania. 

Odbicie na rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jeśli tak, kiedy?

Jesteśmy w trakcie pandemii koronawirusa, a co za tym idzie prognozy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości są różne. Niech wypowiedzą się dwaj eksperci hiszpańskiego rynku. 

Prezes Sociedad de Tasacion, Juan Fernández-Aceytuno:

„Nasz główny scenariusz jest taki, że kwiecień i maj będą miesiącami praktycznie zerowych transakcji; czerwiec, lipiec, sierpień i wrzesień przyniosą nieśmiałe ożywienie i zaczniemy obserwować liczby (sprzedaży nieruchomości) nieco poniżej poprzedniego roku, ale w listopadzie i grudniu te liczby powinny być już podobne (do roku 2019). Aby przywrócić normalny rytm sprzedaży nieruchomości, w Hiszpanii musiałoby zamykać się około 42.000 transakcji miesięcznie."

Warto podkreślić, że Juan Fernández-Aceytuno uważa, że ​​aby powrócić do tych liczb, należy poczekać do końca roku. 

Fernando Encinar, szef departamentu badań rynku Idealista.com, prognozuje, że:

​„liczba transakcji sprzedaży nieruchomości spadnie w 2020 roku nie tylko z powodu wymuszonego braku operacji, ale także z powodu wycofania się zagranicznych nabywców, którzy stanowili znaczną grupę kupujących. W roku 2021 natomiast dane dotyczące transakcji kupna nieruchomości zarówno na rynku lokalnym jak i zagranicznym mogą się znacznie poprawić".

Podsumowując:

• Nie ma znaczących podobieństw między kryzysem z 2008 roku i tym spowodowanym przez koronawirus (CoVid19), więc należy unikać porównań 1 : 1, bo mogą być mylące.
• Można spodziewać się pewnej redukcji cen nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Prognozowane ramy: od 6% do około 14%.
• Sytuacja na rynku nieruchomości w Hiszpanii powinna wrócić do normy w roku 2021.

[Źródła: Tinsa, Idealista.com, economiadigital.es, Pisos.com, Spanish Property Insight / foto tytułowe by Tonik on Unsplash / foto w tekście by Edwin Hooper on Unsplash]