Wynajem apartamentów wakacyjnych w dużych miastach Hiszpanii

Fakt czerpania korzyści z wynajmu był w zasadzie nie do odkrycia, jeśli właściciel nieruchomości był cudzoziemcem i nie rezydentem w Hiszpanii (czyli nie spędzał tu więcej niż 180 dni w roku ani nie płacił podatków od dochodu). 

Wynajem nieruchomości w Hiszpanii - koniec El Dorado

Kilka lat temu władze poszczególnych hiszpańskich prowincji postanowiły zlikwidować szarą strefę i uregulować rynek wynajmu nieruchomości wakacyjnych. Powodów było kilka: poza tym oczywistym, podatkowym, chodziło również o uzyskanie kontroli nad przepływem turystów, przede wszystkim z powodu bezpieczeństwa publicznego (z mieszkań pod wynajem z dużą łatwością mogły korzystać np. organizacje terrorystyczne, jako że goście nie byli w żaden sposób rejestrowani, podczas gdy rejestracja gości była i jest oczywistą sprawą w hotelach). Chodziło również o ograniczenie liczby turystów przyjeżdżających do hiszpańskich miast w szczycie sezonu.

Każda z autonomicznych prowincji zabrała się do wprowadzania zmian po swojemu

Prekursorem była Barcelona. To tutaj wprowadzono pierwsze licencje turystyczne i określono dokładnie, jakie nieruchomości i na jakich warunkach mogą być wynajmowane. Zobowiązano również właścicieli nieruchomości lub firmy nimi zarządzające do rejestrowania wszystkich pełnoletnich gości na policji. Właściciel apartamentu turystycznego ma też obowiązek obciążać swoich gości podatkiem od noclegów w obiektach turystycznych (podatek turystyczny). Zanim kupi się nieruchomość z zamiarem jej wynajmowania koniecznie należy się upewnić, czy korzystanie z niej przez turystów nie jest zabronione w regulaminie wspólnoty. Ważna informacja: jakiś czas temu urząd miasta Barcelony zamroził wydawanie nowych licencji turystycznych, a istniejące apartamenty turystyczne poddał szczegółowej kontroli.

Licencje turystyczne na Majorce

W ślady Katalonii poszła Majorka, której władze również postanowiły wprowadzić licencje turystyczne. Kilka lat później, w roku 2018, wstrzymały ich wydawanie w stolicy Majorki, Palmie. Najważniejszym powodem takiej decyzji był fakt, że między rokiem 2015 a 2017 w stolicy sprzedano 20.000 miejsc noclegowych w apartamentach turystycznych, przy czym tylko 645 mieszkań w Palmie posiadało w tym czasie licencje turystyczne. Kompletny zakaz wydawania licencji w Palmie, a czasem wręcz anulowanie tych wcześniej wydanych, odbiły się szerokim echem w Europie, ponieważ wielu właścicieli apartamentów turystycznych to byli zagraniczni inwestorzy, którzy nagle stracili swoje źródła dochodu. Władze Majorki nie ugięły się jednak pod presją opinii publicznej, w Palmie nadal nie wolno wynajmować turystom mieszkań w budynkach wielorodzinnych, można natomiast w budynkach jednorodzinnych.

Rzetelna informacja pozwala uniknąć problemów z wynajmami

Ta regulacja okazała się decydująca dla naszych klientów, którzy kilka miesięcy temu skontaktowali się z nami mając już bardzo konkretny plan przeprowadzenia się do Palmy i nawet wstępnie wybrany dom, w którego części zamierzali zamieszkać, a pozostałą część wynajmować turystom. Ponieważ nie do końca przekonały ich zapewnienia sprzedającego, że będą mogli wprowadzić w życie swój plan, postanowili poszukać porady u nas. Rzetelna informacja o regulacjach wynajmów prywatnych w Palmie spowodowała, że zdecydowali się kupić swój hiszpański dom na Costa del Sol.

Poza stolicą Majorki licencje turystyczne nadal są wydawane, ale tylko w wyznaczonych miejscach. Stworzony przez władze wyspy plan „PIAT” wyraźnie określa, gdzie wolno ubiegać się o licencję i na jakich warunkach. Przyznanie tejże nie kończy procesu legalizacji nieruchomości pod wynajem, należy jeszcze zapłacić za udostępniane turystom miejsca noclegowe. Miejsce w domu jednorodzinnym kosztuje właściciela 3.500 EUR rocznie, a w apartamencie wakacyjnym – 875 EUR rocznie. W tzw. „zonas 60 dias”, czyli okolicach, gdzie wynajem dozwolony jest wyłącznie przez 2 miesiące w roku, takie miejsce kosztuje właściciela 291,67 EUR rocznie. 

Jak to wygląda w Madrycie?

W Madrycie dokładna liczba apartamentów turystycznych nie jest znana. Władze miasta i różne źródła szacują ich liczbę na ponad 15.000, przy czym licencję turystyczną posiada 10.467 z nich (dane z marca 2019). Tutaj również zanim przyjmie się pierwszych gości należy wystąpić o licencję turystyczną i poza innymi standardowymi dokumentami typu akt własności czy pozwolenie na użytkowanie, należy przedstawić urzędowi miejskiemu również plan mieszkania przygotowany przez architekta z odpowiednimi uprawnieniami. Co ciekawe w Madrycie nie wolno wynajmować apartamentów turystycznych na mniej niż 5 dni, a na drzwiach każdego zarejestrowanego mieszkania powinna wisieć tabliczka informująca, że jest to apartament turystyczny. 

Wynajmy wakacyjne w Maladze i na Costa del Sol

Malaga przez kilka lat zbierała siły, żeby uregulować rynek wynajmów wakacyjnych. W końcu w maju 2016 weszło w życie rozporządzenie, które wprowadziło obowiązek posiadania licencji turystycznych przez wszystkich wynajmujących swoje mieszkania turystom. Rozporządzenie to bardzo jasno określa jakie cechy musi posiadać nieruchomość turystyczna, jak powinna być wyposażona i w jaki sposób obsługiwana. Wprowadza również obowiązek rejestracji gości w ciągu 24 godzin od przyjazdu za pomocą specjalnego formularza (do złudzenia przypominającego hotelowy) na policji lub w odpowiedniej jednostce Guardia Civil. Szczęśliwie większości rejestracji można dokonywać online i nie muszą robić tego właściciele nieruchomości osobiście, więc przekazują to zadanie nam.

Zanim zacznie się przyjmować gości nieruchomość należy zarejestrować w departamencie turystyki andaluzyjskiego rządu. Odpowiednio zarejestrowana nieruchomość otrzymuje swój numer identyfikacyjny, bez którego żaden z portali oferujących wynajmy wakacyjne nie pozwoli jej ogłaszać. Przy sprzedaży nieruchomości numer można przekazać nowemu właścicielowi, który ma obowiązek go zaktualizować, bo mimo że numer przypisany jest do nieruchomości, wskazuje oczywiście jej aktualnego właściciela, co wydatnie ułatwia pracę urzędowi skarbowemu.  

W Maladze i na Costa del Sol, gdzie głównie operuje nasze biuro, nie ma ograniczeń w wydawaniu licencji turystycznych, więc ich liczba szybko rośnie. 

Wynajem wakacyjny apartamentów dużą konkurencją dla hoteli w Hiszpanii

Apartamenty pod wynajem konkurują z dużym powodzeniem z rynkiem hotelarskim, szczególnie w dużych miastach. Hosteltur.com podaje, że tzw. „obłożenie” miejsc hotelowych w Madrycie i Barcelonie wynosi odpowiednio 77,51% i 78,63%, w szczycie sezonu przekraczając 80%, podczas gdy apartamenty turystyczne w tych miastach notują obłożenie rzędu 69,51% i 68,05%.

Sektor hotelarski ostro walczył o uregulowanie rynku wynajmów apartamentów prywatnych, ponieważ wyjątkowo szybki i niekontrolowany przyrost ilości miejsc noclegowych w apartamentach wakacyjnych zaczął bardzo niekorzystnie wpływać na jego dochody. Trudno się dziwić tej walce patrząc na liczby: między rokiem 2012 a 2016 oferta apartamentów turystycznych w 22 głównych miastach Hiszpanii wzrosła o… 1.633%! Oznaczało to 362.493 miejsca noclegowe w apartamentach turystycznych w 2016 roku – o 9,67% więcej niż w hotelach. Przytaczam tu dane z głównych platform oferujących wynajmy wakacyjne typu Airbnb, Booking czy Home Away, czyli mówimy o nieruchomościach zarejestrowanych, a z naszych doświadczeń wynika, że mimo starań urzędów, szarej strefy nie udało się zlikwidować zupełnie. 

Przed rynkiem wynajmu krótkoterminowego stoi wiele wyzwań

Jednym z nich jest brak struktur, które umożliwiałyby sprawne wykonywanie rozporządzeń regulujących rynek wynajmów nieruchomości, a wprowadzonych przecież kilka lat temu. Nadal w wielu komisariatach policji brakuje dedykowanych osób, które fizycznie zajmowałyby się na przykład obsługą rejestracji gości, co wydatnie utrudnia życie nam, firmom zajmującym się między innymi obsługą wynajmów krótkoterminowych dla naszych klientów – inwestorów. 

Kolejnym, dużo trudniejszym wyzwaniem, z którym borykają się w ostatnich latach największe miasta w Hiszpanii i nie tylko, jest ogromny napływ turystów w szczycie sezonu, co mocno utrudnia życie mieszkańcom tych miast, którzy często z centralnych dzielnic wyprowadzają się na peryferia lub do okolicznych miejscowości. W rezultacie po sezonie centra miast pustoszeją, co oznacza kłopoty dla restauratorów i innych usługodawców. Urzędy miast szukają złotego środka, żeby pogodzić wszystkie strony, ale na razie konkretnych rozwiązań brak. 

Wynajem wakacyjny nieruchomości ma swoją ogromną zaletę

Ogromny wzrost popularności apartamentów turystycznych jako sposobu na zainwestowanie pieniędzy przekłada się również na wzrost cen wynajmów długoterminowych. Wielu właścicielom bardziej opłaca się nie wynajmować swojego mieszkania na rok, tylko wystawić je do wynajmu krótkoterminowego w sezonie. Zysk mają podobny lub minimalnie niższy, a przy okazji sami mogą korzystać z mieszkania poza sezonem. Rozwiązanie bardzo wygodne dla właścicieli nieruchomości, ale powodujące duży odpływ mieszkań z rynku wynajmów długoterminowych, co z kolei przekłada się na znaczący wzrost cen tych, które na tym rynku pozostały. 

Rynek wynajmu apartamentów prywatnych w Hiszpanii może być doskonałym sposobem na zarabianie pieniędzy pod warunkiem, że podejdzie się do tematu mądrze. Jak zwykle podstawą jest zebranie szczegółowych informacji o regionie, który nas interesuje i jego atrakcyjności dla potencjalnych najemców oraz regulacjach prawnych funkcjonujących w tym regionie na rynku wynajmów turystycznych. Potem pozostaje wybór odpowiedniej nieruchomości i firmy, która będzie apartamentem turystycznym zarządzała.