Nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii - hit czy kit?

Warto wiedzieć, że...
Rynek pierwotny w Hiszpanii to ciekawa propozycja dla inwestorów cierpliwych. Kupując z planu płacą cenę często o 30% niższą niż ci klienci, którzy zdecydowali się na zakup już po wybudowaniu osiedla.

Rynek pierwotny w Hiszpanii w 2024 roku - podstawowe informacje

Rynek pierwotny w Hiszpanii nie zwalnia: deweloperzy wprowadzają na rynek nowe projekty, budują kolejne fazy tych już rozpoczętych i… podnoszą ceny. Co ciekawe, mimo dużego wyboru i rosnących cen, projekty, które są w dobrych lokalizacjach i mają widoki na morze, sprzedają się jak przysłowiowe „świeże bułki”. Zwykle zanim deweloper uzyska pozwolenie na budowę ma już klientów na 30 – 40% projektu i podpisane z nimi umowy rezerwacji. 

Ci klienci rezerwują nieruchomość mając świadomość, że ona może nigdy nie powstać. Pewność realizacji przychodzi razem z umową deweloperską. 

A proces wygląda tak: deweloper składa wniosek do urzędu miasta o pozwolenie na budowę i do banku o finansowanie projektu. Bank, zanim podpisze umowę kredytową, chce mieć pewność, że projekt jest atrakcyjny dla potencjalnych kupujących. Co robi deweloper? Stawia na działce biuro sprzedaży, zatrudnia ludzi, przygotowuje wizualizacje, plany, makiety, etc i rozpoczyna sprzedaż. 

Kiedy deweloper zbierze chętnych na 30 – 40% projektu, zgłasza się do banku, podpisuje umowę i otrzymuje finansowanie. Wtedy ma już najczęściej pozwolenie na budowę, więc rusza z realizacją projektu. I to jest moment, kiedy informuje swoich klientów, że jest gotów do podpisania umów deweloperskich, które zawierają między innymi konkretną datę oddania projektu do użytkowania. Klient wpłaca wtedy zwykle ok. 30% ceny nieruchomości i ta wpłata ma formę zadatku. Co się dzieje z pieniędzmi klienta? 

Hiszpańska ustawa deweloperska je chroni. Każda wpłata wpływa na konto powiernicze, a klient otrzymuje tzw. „aval bancario”. Jest to dokument wystawiany przez bank i firmę ubezpieczeniową gwarantujący klientowi zwrot pełnej kwoty, jeśli deweloper z jakiegoś powodu nie wywiąże się z umowy, czyli nie wybuduje opisanej w umowie nieruchomości. Takie rozwiązanie chroni pieniądze klienta, a deweloper otrzymuje odpowiednie finansowanie, bo bank na bieżąco monitoruje poziom sprzedaży. 

Czym różni się rynek pierwotny w Hiszpanii od tego w Polsce 

Proces kupna nieruchomości z rynku pierwotnego przebiega w obu krajach podobnie. Oczywistą różnicą jest fakt, że w Hiszpanii wszystkie dokumenty są po hiszpańsku i nie można podpisać ich w innym języku. Deweloperzy czasem oferują tłumaczenia umów na angielski albo klienci robią tłumaczenia we własnym zakresie, ale i tak każdy dokument dla jego ważności musi być podpisany w wersji hiszpańskiej.

Druga różnica jest taka, że w Polsce umowy deweloperskie podpisuje się z reguły przed notariuszem, w Hiszpanii natomiast notariusz poświadcza tylko akt przekazania własności, czyli końcową umowę zamykającą proces. 

Trzecia różnica dotycząca nie tylko rynku pierwotnego, lecz generalnie inwestowania na rynku hiszpańskim nieruchomości, to rola prawnika w procesie kupna. Zawsze to podkreślamy: dobry hiszpański prawnik jest niezbędny, jeśli chcecie przejść przez cały proces bezstresowo i po prostu spokojnie spać. 

Najbardziej zauważalną różnicą jest tak zwany „stan deweloperski”. W Polsce mieszkania oddaje się w stanie surowym, w Hiszpanii w stanie „pod klucz”. 

Jaki jest standard deweloperski nieruchomości w Hiszpanii i dlaczego jest to hit

Zapomnijcie o betonowych wylewkach, sterczących ze ścian przyłączach, czy zwisających z sufitu żarówkach. W Hiszpanii stan deweloperski, czyli ten, za który płacicie i w którym oddawane jest Wasze mieszkanie czy dom, to: wykończone podłogi i łazienki, zamontowane drzwi wewnętrzne i szafy wbudowane oraz w pełni umeblowana i wyposażona w urządzenia AGD kuchnia. Miłe to, prawda? Tak naprawdę musicie tylko kupić meble, naczynia, pościel i ręczniki (albo zlecić to zadanie nam) – i możecie się wprowadzać.

Jakie są opłaty przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii w 2024 

Musimy wziąć pod uwagę, że – inaczej niż w Polsce – ceny w cenniku dewelopera to ceny netto, czyli należy do nich doliczyć obowiązujący podatek VAT. W przypadku mieszkań VAT wynosi 10%. Kolejna opłata to odpowiednik polskiego PCC, czyli tutejsze AJD (actos juridicos documentados) w wysokości od 1% do 1,5% wartości transakcji netto. W Andaluzji podatek AJD wynosi w tej chwili 1,2%. 

Wiecie już, że przy każdej transakcji na rynku nieruchomości w Hiszpanii zalecamy skorzystanie z usług hiszpańskiego prawnika. Jego honorarium – tak jak przy transakcjach na rynku wtórnym – wyniesie 1% + 21% VAT. 

Jeżeli chcecie skorzystać z finansowania i poprosicie bank o kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku, do podanych wyżej opłat, dojdą koszty kredytowania. Dobra wiadomość jest taka, że banki chętnie udzielają kredytów nie-rezydentom i można sfinansować nawet do 70% wartości nieruchomości. Ważne, żeby pamiętać, że banki nie finansują kosztów transakcji. 

Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym w Hiszpanii

Najwyższą średnią cenę za metr kwadratowy w nowym budownictwie w 1 kwartale tego roku odnotowała Barcelona: 5.156 euro/m2, drugi był ​​Madryt: 4.385 euro/m2, a trzeci San Sebastián: 4.283 euro/m2.

Tymczasem Malaga trzeci rok z rzędu zajmuje pierwszą pozycję wśród stolic hiszpańskich autonomii, w której ceny nowych mieszkań wzrosły w ciągu ostatniego roku najbardziej (7,2%). Wyprzedza w tym rankingu Palma de Mallorca (6,8%), Madryt (6,3%) oraz Barcelonę (4,9%).

Czy wiesz, że…
W porównaniu z 2019 rokiem ceny mieszkań z rynku pierwotnego w Hiszpanii wzrosły o 36%? Najwyższe wzrosty zanotowały wybrzeża, które cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych.

Sprawdź, ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Hiszpanii w 2024

Przykładowe nieruchomości z rynku pierwotnego na Costa del Sol 

Apartamenty w Casares

Projekt składający się z 74 apartamentów usytuowany w Casares Playa, w odległości krótkiego spaceru od plaży i nieopodal renomowanego ośrodka golfowego Finca Cortesin. Inwestycja jest w początkowej fazie budowy, będzie się składała z 31 apartamentów i 7 penthouse'ów. Design inwestycji został starannie przemyślany, zadbano tu o każdy detal i zachowano najwyższe standardy jakości wykonania. 

Apartamenty są dostępne w różnych konfiguracjach: 2 lub 3 sypialnie, z 1 lub 2 łazienkami. Wszystkie mieszkania będą miały przestronne tarasy, zaś mieszkania na parterze dodatkowo prywatne ogródki.

dowiedz się więcej>>

Butikowa inwestycja w Esteponie

Nowa butikowa inwestycja składająca się z 15 ekskluzywnych apartamentów we atrakcyjnej lokalizacji w Esteponie. Projekt położony jest w dzielnicy mieszkaniowej La Galera, gdzie wszystkie atrakcje znajdują się na wyciągnięcie ręki: plaża, restauracje, pola golfowe. 
Każdy element inwestycji został skrupulatnie przemyślany, aby spełnić oczekiwania nawet najbardziej wymagających mieszkańców.

Efektem jest nowoczesny design mieszkań, przestronne i funkcjonalne wnętrza, wypełnione mnóstwem naturalnego światła obszerne tarasy, z których będzie można podziwiać piękne krajobrazy oraz morze.

dowiedz się więcej>>

Luksusowe apartamenty w Benahavis

Nowa inwestycja z panoramicznymi widokami położona w uprzywilejowanej enklawie, Real de La Quinta. Nowatorska koncepcja będąca doskonałym zestawieniem elegancji, luksusu, naturalnych elementów jest projektem autorstwa znanego architekta Pablo Villaroela. Połączenie nowoczesnego designu z naturalnymi elementami wykończenia doskonale podkreśla jego ekskluzywny charakter. Całości dopełnia otwarta przestrzeń, światło, spokój i otaczająca przyroda. 

W osiedlu powstanie łącznie 19 apartamentów rozmieszczonych w 3 budynkach o niskiej zabudowie. Do wyboru są parterowe mieszkania z ogrodami i prywatnymi basenami, przestronne apartamenty na pierwszym piętrze z dużymi tarasami oraz luksusowe penthouse'y na najwyższych piętrach z prywatnymi basenami i przestronnymi, słonecznymi tarasami.

dowiedz się więcej>>

Eleganckie i nowoczesne wille w Esteponie

Inwestycja znajduje się El Campanario, w samym sercu Nowej Złotej Mili, okolicy będącej odzwierciedleniem luksusowego stylu życia na Costa del Sol. 

Wille zostały zaprojektowane w funkcjonalny sposób, z dużą dbałością o każdy szczegół. Każdy dom ma 4 sypialnie z łazienkami en suite, w pełni wyposażone kuchnie i łazienki, przestronne wnętrza wypełnione naturalnym światłem oraz prywatne ogrody i tarasy. W strefach wspólnych osiedla mieszkańcy będą mogli korzystać z basenu i siłowni.

dowiedz się więcej>>

Unikalna willa w Marbelli 

Willa z pięknym widokiem w prestiżowej lokalizacji, Los Altos de los Monteros w Marbelli. Unikalny design domu doskonale harmonizuje z naturalnym krajobrazem, a jego funkcjonalne wnętrze będzie wykończone z zachowaniem najwyższych standardów budowlanych.Luksusowe wnętrze willi składa się z salonu z jadalnią oraz sześciu sypialni wyposażonych w nowoczesne łazienki i garderoby. Dzięki południowej ekspozycji wnętrze domu wypełni mnóstwo naturalnego światła. Na przestronnych, słonecznych tarasach będzie można pozwolić sobie na relaks i podziwiać zapierające dech w piersiach widoki.

Ta luksusowa nieruchomość w została zaprojektowana z dbałością o najdrobniejsze szczegóły. Połączenie komfortu, funkcjonalności i estetyki zagwarantuje fantastyczną atmosferę i pełną prywatność.

dowiedz się więcej>>

Rynek deweloperski w Hiszpanii – perspektywy rozwoju 

Prezes Neinor Homes, jednej z największych firm deweloperskich w Hiszpanii notowanej na giełdzie, optymistycznie ocenia rozwój rynku nieruchomości w Hiszpanii w tym roku. Borja García-Egotxeaga spodziewa się wzrostu popytu w nadchodzących miesiącach pod wpływem oczekiwanych obniżek stóp procentowych.

Podczas swojego udziału w zgromadzeniu akcjonariuszy dewelopera, które odbyło się 17. kwietnia w Bilbao, menadżer stwierdził, że rynek nowych mieszkań w Hiszpanii jest „niezwykle odporny”. „Niektórzy przewidywali drastyczny spadek cen mieszkań w Hiszpanii w zeszłym roku. Jak wiemy, tak się nie stało.”

García-Egotxeaga wyjaśnił, że realizowanie inwestycji rozpoczyna się dopiero przy uzyskaniu bardzo wysokiego odsetka przedsprzedaży, ceny mieszkań w Hiszpanii nie uległy znaczącym zmianom w ostatnich latach oraz że podaż nowych mieszkań jest „wyraźnie niewystarczająca”.

„Deweloperzy i rodziny mają niski poziom zadłużenia i są w dobrej kondycji, a sektor bankowo-finansowy cieszy się doskonałą kondycją. Rok 2024 będzie stabilny, z lekkimi wzrostami cen, zwłaszcza w nowym budownictwie, zachowa również stabilność kosztów budowy i finansów”.

Warto wiedzieć, że...
Według prognoz INE (hiszpańskiego GUS-u), przy obecnym tempie budowy nieruchomości rezydencyjnych (100.000 sztuk rocznie), Hiszpania może mieć w roku 2037 deficyt w wysokości 1,2 miliona mieszkań. Należy pamiętać, że oprócz potrzeb mieszkaniowych Hiszpanów, czyli rynku lokalnego, mamy w Hiszpanii również do czynienia z bardzo szybko rosnącym rynkiem inwestorów zagranicznych. W zeszłym roku ich udział w rynku wyniósł około 24%. 

Podsumowanie 

Według raportu Aura Residential Market Report, przygotowanego przez Aura Real Estate Experts, który analizuje hiszpański rynek nieruchomości, w 2024 roku liczba transakcji na rynku nieruchomości wyniesie między 550.000 a 575.000. Wzrosty cen będą wahać się w przedziale od 2,3% do 2,7%; w nowym budownictwie od 3,5% do 4,5%, a na rynku najmu od 5% do 7%.
 

Źródła:
Idealista
Brainsre.news
INE