Poznaj 3 najczęściej zadawane nam pytania w pierwszych 4 miesiącach 2023

Pytanie 1: Jak podejść do negocjacji cen? Jakiej obniżki mogę oczekiwać?

Nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Rynek pierwotny w Hiszpanii rządzi się w tym kontekście innymi prawami niż wtórny. 

Deweloperzy z reguły cen nie negocjują, chociaż od każdej reguły są wyjątki. Najtrudniej jest negocjować, kiedy projekt dopiero wyszedł na rynek (w formie off plan, czyli istnieje na razie tylko na planach i wizualizacjach), jest w dobrej lokalizacji i sprzedaje się jak świeże bułki. Wytrawni inwestorzy wiedzą, że kupując na tym etapie zarobią najwięcej, bo:

• Ceny na etapie off plan są najniższe i będą rosły w trakcie budowy.
• Wybór dostępnych mieszkań czy domów jest największy, kiedy projekt istnieje tylko na papierze i nie uzyskał jeszcze pozwolenia na budowę. Dodam tutaj, że pieniądze kupującego nieruchomość od dewelopera są, zgodnie z hiszpańską ustawą deweloperską, gwarantowane przez bank. Czyli można spokojnie kupować nieruchomości nawet z planu, bo gdyby coś się wydarzyło i deweloper nie mógł wywiązać się ze swoich zobowiązań, bank zwróci kupującemu wpłacone środki. 

WAŻNE! Hiszpańska ustawa deweloperska nie dopuszcza cesji praw do nieruchomości. Czyli nie można zadatkować nieruchomości i w trakcie budowy odsprzedać jej komu innemu. Odsprzedaż jest możliwa wyłącznie po wybudowaniu nieruchomości, zapłacie całości ceny, przeniesieniu własności aktem notarialnym i wpisie zmiany właściciela w rejestrze nieruchomości. 

Na rynku wtórnym negocjacje są natomiast na porządku dziennym. Zwykle przyjmuje się -10% od ceny wyjściowej, ale od tej reguły są odstępstwa w każdą stronę. Wszystko zależy od sytuacji sprzedającego. Jeśli potrzebna jest szybka sprzedaż, bo odbywa się z powodów zdrowotnych, rodzinnych lub ekonomicznych, sprzedający będzie bardziej skłonny do negocjacji. Jeśli nie zachodzi żaden z tych powodów i sprzedający wie, że jego nieruchomość jest warta ceny, za którą ją wystawił, może nie chcieć nawet podejść do negocjacji. Będzie wolał poczekać, aż ktoś zapłaci mu tyle, ile sobie zażyczył. 

Pytanie 2: Mam XXX EUR i chcę kupić nieruchomość inwestycyjną na Costa del Sol. Co i gdzie mogę za to kupić i na jaką stopę zwrotu mogę liczyć?

W takich przypadkach odpowiedź zaczynam od końca i – niestety – pytaniem, które brzmi: „Jaka stopa zwrotu Panią / Pana interesuje?” Odpowiedzi padają różne, najczęściej powtarza się 7 – 8% ROI w skali roku. I tu z przykrością funduję klientom zimny prysznic. Mimo, że oficjalne źródła podają, że w 2022 roku ROI wynosiło ok. 7%, z naszego doświadczenia wynika co innego. Jak byśmy tego nie liczyli, zwroty nie chcą być wyższe niż między 3,5 a 5%. Nie mają na te wartości większego wpływu ani cena kupna ani typ nieruchomości. Jeśli cena była niższa, niższy był również standard nieruchomości, więc czynsz za wynajem też będzie niższy. I analogicznie, wyższa cena, wyższy standard, wyższy czynsz. Koszty eksploatacyjne proporcjonalne. 

Często, rozmawiając o ROI, przytaczam przykład Hotelu Marriott, który ma na Costa del Sol 3.500 miejsc noclegowych i dokupuje kolejne. Od kilku miesięcy sprzedają apartamenty w pięknie położonym aparthotelu w Esteponie. Nowym właścicielom proponują 6% gwarantowanego zwrotu w pierwszym roku, a w kolejnych 75% udział w zysku, czyli ok. 8% rocznie. Jeśli Marriott ze swoją reputacją oferuje takie stawki przy znaczącym przecież wolumenie sprzedaży, trudno oczekiwać, że jedno prywatne mieszkanie zarobi więcej.   

WARTO WIEDZIEĆ! Generalnie przyjmijmy, że po zakupy nieruchomościowe na Costa del Sol można się wybierać dysponując kwotą minimum 150.000 EUR. I nie należy w tym budżecie oczekiwać cudów. Górna granica budżetowa w zasadzie nie istnieje. Dla przykładu: za luksusowy apartament z 3 sypialniami, o powierzchni 300 m2, z 70 m2 tarasem, położony w pierwszej linii plaży, trzeba zapłacić 3.650.000 EUR. 

Żeby odpowiedzieć na pierwszą część pytania, czyli „mam XXX EUR i co mogę za to kupić?”, musimy doprecyzować cenę i lokalizację. Dla przykładu: 

• Mieszkanie z jedną sypialnią (czyli 2 pokoje), o powierzchni ok. 60 m2 w Manilvie można kupić za ok. 120.000 EUR, a w Puerto Banus trzeba zapłacić za podobny metraż 498.000 EUR. 
• Mieszkanie z 2 sypialniami (czyli 3 pokoje), o powierzchni ok. 80 m2 w La Duquesa można kupić za ok. 140.000 EUR, a za 88 m2 apartament ze 193 m2 tarasem we Fuengiroli trzeba zapłacić 1.095.000 EUR

Są to metraże i ceny oparte na aktualnych ofertach, ale dobranych tak, by dokonywać porównań według tych samych kryteriów: metraż – lokalizacja – cena. Ważne jest również, że do cen podanych w ofertach, należy doliczyć koszty transakcyjne w wysokości od 10 do 15%.

Pytanie 3: O co chodzi z „ocupas” i czy należy się ich bać?

Problem „ocupas” lub „okupas”, czyli tzw. dzikich lokatorów, to jedna z bolączek hiszpańskiego rynku nieruchomości. Przeglądając internet i informacje na ten temat w polskich mediach, mam jednak wrażenie, że to zjawisko jest mocno wyolbrzymiane. Pojawia się też błędne nazewnictwo typu „ocupados” czy „okupantes”. Zwykle brakuje również kluczowej informacji, że jeśli tylko dobrze wybierzemy nieruchomość i będziemy nią umiejętnie zarządzać, to nie spotka nas żadna przykra niespodzianka. 

Choć obowiązujące w Hiszpanii prawo z 8.03.2022 nie chroni w sposób dostateczny własności prywatnej, a przedkłada nad nią prawo do zamieszkania i nienaruszalności domowego miru, to jednak powszechność wykorzystania tej luki prawnej nie jest tak duża, jak przedstawiają ją media. 

Dla przykładu: w prowincji Málaga (Costa del Sol) w 2022 roku zarejestrowano 415 przestępstw bezprawnego zajęcia mienia. W tej prowincji mamy 900.000 nieruchomości, czyli ocupas „zajęli” 0,046% z nich. Skala zjawiska jest więc marginalna i dotyczy w znakomitej większości nieruchomości, które są własnością banków albo nie stanowią pierwszej rezydencji zameldowanych tam osób. 

WAŻNE! Bezprawne wtargnięcie do czyjegoś domu uważane jest przez artykuł 202 hiszpańskiego kodeksu karnego za włamanie, ale tylko kiedy zostanie zauważone „in fragranti” – w praktyce w czasie pierwszych 48 godzin przebywania w nieruchomości bezprawnych lokatorów. Wówczas policja ma prawo do natychmiastowego „oczyszczenia” mieszkania, co jest skuteczne, szybkie i nie generuje kosztów sądowych.

Jeśli ten temat Was interesuje, zapraszam do lektury całego artykułu o zjawisku ocupas