szukaj nieruchomości

Typ nieruchomości

Lokalizacja

Liczba sypialni

Cena od

Cena do

Nr referencyjny

logo

you can live where the others only dream about…

01/03/2022

Czy trzeba się obawiać okupas? Nie, jeśli dokonasz właściwego wyboru nieruchomości

Title

Problem Okupas, czyli tzw. dzikich lokatorów, to jedna z bolączek hiszpańskiego rynku nieruchomości. Przeglądając internet i informacje na ten temat szczególnie w polskich mediach, mam jednak wrażenie, że to zjawisko jest mocno wyolbrzymiane. W dyskusji pojawia się dużo mitów i niedopowiedzeń, a zbyt mało faktów. Często brakuje również kluczowej informacji: że jeśli tylko dobrze wybierzemy nieruchomość i będziemy nią umiejętnie zarządzać, to nie spotka nas żadna przykra niespodzianka.


Kim są ocupas?

Określenie ocupas (w spolszczonej wersji najczęściej pojawia się jako „okupas”), oznacza tzw. dzikich lokatorów. Są to osoby bezprawnie zajmujące mieszkania lub domy, które są czasowo lub stale opuszczone. 

Od razu chciałabym podkreślić fakt, który często umyka w internetowej dyskusji o ocupas: dzicy lokatorzy najczęściej nie zajmują nieruchomości prywatnych, tylko te, których właścicielami są banki lub duże firmy (np. fundusze inwestycyjne). 

Mówimy więc w większości o domach, które stoją puste od wielu miesięcy, ponieważ bank (po przejęciu ich od niespłacających kredytów właścicieli) nie sprzedaje ich, ani nie wynajmuje. Takich nieruchomości w Hiszpanii nie brakuje. Owszem, zdarzają się przypadki, że dzicy lokatorzy zajmują nieruchomość podczas nieobecności prywatnych właścicieli, ale są to rzadziej spotykane sytuacje. Ocupas są zwykle dobrze poinformowani o stanie prawnym danej nieruchomości i znacznie bezpieczniejszą dla nich opcją jest zająć własność banku lub firmy, niż ryzykować szybki powrót prywatnego właściciela i otwarty konflikt. 

Skąd wzięło się zjawisko ocupas?

Zdaniem ekspertów, jego korzenie sięgają ruchów anarchistycznych i antykapitalistycznych, chociaż obecnie znacznie częściej jest to wynik biedy lub po prostu sposób na… biznes. 

Pamiętacie słynny spaghetti western „Dobry, zły i brzydki” z Clintem Eastwoodem w roli głównej? Jeśli tak, powinien spodobać się Wam sposób, w jaki scharakteryzował dzikich lokatorów portal Spanish Property Insight. Jego eksperci podzielili ocupas właśnie na: dobrych – zdesperowanych, niemających gdzie mieszkać, ale niebędących dla nikogo zagrożeniem; złych – ludzi wykorzystujących skłotersów do wyłudzania pieniędzy od właścicieli; brzydkich – osoby podzielające lewicowe, antykapitalistyczne poglądy i niewierzące we własność prywatną. 


Chcesz otrzymać darmowy "PORADNIK INWESTORA - jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii w 2022 r."?

  1. Wejdź na https://mailchi.mp/dreamproperty/poradnik
  2. Zapisz się na nasz newsletter, w którym znajdziesz najbardziej aktualne informacje z rynku nieruchomości w Hiszpanii i najlepsze ogłoszenia (nie spamujemy, wysyłamy go raz w miesiącu).
  3. Po zapisaniu pojawi się link do pobrania naszego poradnika. 

To wszystko. Nie ma żadnych gwiazdek, haczyków ani ukrytych opłat. 


Ocupas to największy problem, ale w Katalonii

Przytoczę kilka liczb, które pokazują skalę zjawiska ocupas. 2015 rok był czasem, kiedy hiszpańska administracja po raz pierwszy dokładniej zewidencjonowała bezprawne przejęcia nieruchomości. Zanotowano ich wówczas w całym kraju ponad 10,3 tys. W 2020 roku takich skarg było 14,7 tys. Stanowi to wzrost o około 40 proc. w ciągu pięciu lat. Sporo, ale patrząc na dynamikę zjawiska w ostatnich latach, można zauważyć, że trend się osłabia: porównując rok 2020 do 2019 zobaczymy, że skarg było tylko o 2,7 proc. więcej.     

Czytając o „okupas” w polskich mediach, można odnieść wrażenie, że problem dzikich lokatorów dotyczy całej Hiszpanii. Tymczasem widoczny jest on przede wszystkim w Katalonii. Jak wynika z danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, w 2015 roku skargi z tego regionu stanowiły 38 proc. wszystkich zgłoszeń. W 2020 roku było to już 42 proc. 

Przez pierwszych dziewięć miesięcy ubiegłego roku w całym kraju zarejestrowano 13,4 tys. przypadków dzikich przejęć i lwia część z nich ponownie związana była z Katalonią. Dla porównania w Madrycie, który też jest w czołówce bezprawnych przejęć nieruchomości, takich smutnych historii jest średnio pięć razy mniej. 

Ocupas, a hiszpańskie prawo  

Bezprawne zajęcie nieruchomości jest w Hiszpanii uznawane oczywiście za przestępstwo. Wyróżnia się tutaj dwa rodzaje takich działań: włamanie i zajęcie oraz uzurpację. Oto krótkie wyjaśnienie oraz podstawa prawna:

przestępstwo włamania i zajęcia – polega na zajęciu nieruchomości, pomimo tego, że ktoś regularnie w niej mieszka. Co ważne, drugie domy lub domy wakacyjne są uważane za „mieszkalne”, nawet jeśli właściciel pojawia się tam tylko raz do roku.

Art. 202 Kodeksu Karnego:
- Kto, nie mieszkając w nim, wchodzi do cudzego mieszkania lub przebywa w nim wbrew woli jego mieszkańców, podlega karze pozbawienia wolności od sześciu miesięcy do dwóch lat;
- Jeżeli zajęcia dokonano z użyciem przemocy lub zastraszenia, przestępstwo podlega karze pozbawienia wolności od roku do czterech lat i grzywnie od sześciu do dwunastu miesięcy.

  
przestępstwo uzurpacji – zawłaszczanie nieruchomości będącej czyjąś własnością w sytuacji, kiedy dom czy mieszkanie nie stanowi jednak miejsca zamieszkania. 

Art. 245 Kodeksu Karnego rozróżnia dwa rodzaje tego przestępstwa:
- Kto bez upoważnienia zajmuje nieruchomość, mieszkanie lub budynek należący do innej osoby, a nie stanowiący jej miejsca zamieszkania, albo wbrew woli właściciela pozostaje w nich, podlega karze grzywny od trzech do sześciu miesięcy;
- Kto przemocą lub zastraszaniem zajmuje nieruchomość lub uzurpuje sobie cudze prawo do nieruchomości, podlega, oprócz kar za popełnioną przemoc, karze pozbawienia wolności od roku do dwóch lat.

Co zrobić jeżeli w nieruchomości są ocupas?

Jeśli mieliśmy pecha i nasza nieruchomość stała się obiektem zainteresowania nieproszonych gości, w pierwszej kolejności zaleca się wejście na drogę cywilna (karna jest w hiszpańskim ustawodawstwie ostatnim krokiem). Co ważne, dzięki zmianie ustawy o postępowaniu cywilnym wprowadzonej w 2018 roku, niechcianego lokatora można szybciej usunąć. Kluczowym narzędziem jest tzw. ekspresowa eksmisja. Mówi o niej artykuł 441.1bis Kodeksu Cywilnego. Należy tutaj jednak zaznaczyć, że wspomniana ustawa ma zastosowanie tylko w przypadku właścicieli nieruchomości będących osobami fizycznymi. Czyli nie dotyczy banków czy firm, do których należy feralna nieruchomość.

Na czym polega ekspresowa eksmisja? Po zgłoszeniu policji nielegalnego przejęcia, ocupas mają obowiązek w ciągu 5 dni udowodnić przed sądem swoje prawo własności lub uzasadnić pobyt w nieruchomości. Jeśli nie zrobią tego w wyznaczonym terminie, sąd może już zdecydować o ich eksmisji. Czas zamknięcia sprawy uzależniony jest oczywiście od ilości spraw rozpatrywanych w odpowiednim sądzie w danym momencie. Czasami trwa to kilka miesięcy, ale i tak jest to dziś najszybszy sposób na pozbycie się ocupas, jeśli właścicielowi uda się zidentyfikować takiego lokatora (zakładając oczywiście, że nie chcemy – działając poza prawem – zatrudniać firmy zajmującej się usuwaniem dzikich lokatorów).

Jak zabezpieczyć nieruchomość przed ocupas? 

Zjawisko ocupas może z oczywistych względów budzić emocje wśród inwestorów, ale warto podejść do tego tematu spokojnie. Kluczowy jest wybór odpowiedniej nieruchomości oraz przemyślane zarządzanie nią. Jeśli właściwie podejdzie się do tych procesów, ryzyko nieproszonych gości będzie minimalne.  

Oto kilka wskazówek jak ochronić nieruchomość przed ocupas:              

  • inwestuj w odpowiedniej okolicy – nieruchomości wakacyjne kupowane przez cudzoziemców znajdują się najczęściej w zamkniętych i często strzeżonych osiedlach, dlatego warto szukać właśnie w takich okolicach;
  • współpracuj ze sprawdzonym pośrednikiem – doradzi, gdzie warto kupić nieruchomość, a których lokalizacji lepiej unikać (problem ocupas dotyczy przede wszystkim dużych miast); 
  • wynajmuj, kiedy Cię nie ma – jeśli przyjeżdżasz do swojego hiszpańskiego domu tylko kilka razy w roku przy okazji urlopów, zleć zaprzyjaźnionej agencji nieruchomości wynajmowanie go w czasie Twojej nieobecności (bezpieczeństwo połączone z zarobkiem);
  • nawiąż kontakt z sąsiadami – warto poprosić właścicieli okolicznych domów, aby zachowywali czujność i zaglądali do Twojej nieruchomości kiedy Ciebie nie ma;
  • zadbaj o drzwi antywłamaniowe, kamery i system alarmowy – to sprawdzone rozwiązania, które skutecznie odstraszają osoby postronne. Jeśli jest taka możliwość, warto zainwestować też w system włączający i wyłączający światła, dzięki temu nieruchomość będzie sprawiała wrażenie zamieszkanej;
  • nie publikuj w mediach społecznościowych zdjęć nieruchomości – serwisy społecznościowe mogą być świetnym źródłem informacji dla ocupas, dlatego lepiej nie publikować wrażliwych informacji lub nie zdradzać, że np. wyjeżdżamy na wakacje. Oczywiście jeśli nieruchomość ma być wynajmowana bez internetowych ogłoszeń ani rusz, ale w takim przypadku nikt raczej nie zaryzykuje zajęcia domu. Wynajem oznacza częste wizyty pośrednika, potencjalnych najemców, ekipy sprzątającej etc., a tego ocupas nie lubią.

Mam nadzieję, że lektura tego tekstu „odczarowała” Wam temat ocupas. Warto znać powyższe wskazówki, chociaż jak pisałam, problem nieproszonych lokatorów dotyczy najczęściej niezamieszkałych nieruchomości należących do banków. Hiszpańskie prawo – chociaż wciąż nie idealne – daje narzędzia do rozwiązywania tego typu problemów. Warto o tym pamiętać, kiedy będziecie szukać w polskim internecie kolejnych informacji pod hasłem „okupas”.

Przeczytaj także

Ronda – miasto w chmurach. Poznaj perłę Andaluzji

Mity związane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii w roku 2022

Rynek pierwotny w Hiszpanii - hit czy kit?

Poznaj Puerto Banus, czyli Costa del Sol w najbardziej luksusowej wersji

Kontakt Oferta