Jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości w Hiszpanii w 2021?

Liczby, które przedstawimy w tym artykule, nie są jeszcze pełnymi danymi z 3. kwartału, ale warto im się przyjrzeć.

Trendy cenowe 2019 vs 2020 vs 2021 

Tylko cztery z sześciu wskaźników zostały zaktualizowane w trzecim kwartale, dwa z nich odnoszą się do cen z drugiego kwartału, ale wszystkie pokazują wzrost cen hiszpańskich nieruchomości w okresie, którego dotyczą.

Mimo różnych metodologii możemy zaobserwować podobny schemat ruchu cen nieruchomości: lekki spadek w 2019 roku, gwałtowny spadek w pierwszej połowie 2020 roku, kiedy pojawiła się pandemia, a następnie zmianę trendu na wzrostową w drugiej połowie zeszłego roku. W pierwszej połowie 2021 roku wszystkie wskaźniki były już dodatnie.

Zaktualizowane zostały następujące wskaźniki cen nieruchomości w Hiszpanii w trzecim kwartale 2021 roku (wszystkie dane pokazują ostatnią zmianę procentową rok do roku):

• Narodowy Instytut Statystyczny (INE) na podstawie danych z Ksiąg Wieczystych +3,3% w 2Q
• Hiszpański rząd (MITMA) na podstawie wycen +2,4% w 2Q
• Indeks Tinsa na podstawie wycen nieruchomości przeprowadzonych przez spółkę +2,9% w 3Q
• Idealista.com (portal nieruchomości) wskaźnik cen odsprzedaży +4% w 3Q.

Zmiany cen nieruchomości w Hiszpanii według regionu - na przykładzie sierpnia 2021

Notariusze publikują również dane o cenach nieruchomości w poszczególnych regionach. Chociaż dane za 3. kwartał nie są jeszcze dostępne, mamy już dane za sierpień, co daje nam wyobrażenie o tym, w jakim kierunku zmierzają ceny w ujęciu regionalnym.

Ceny nieruchomości w Hiszpanii zdecydowanie rosną w większości regionów interesujących dla inwestorów zagranicznych, z wyjątkiem Katalonii i Murcji.

Po raz kolejny ceny wzrosły dwucyfrowo na Balearach i Wyspach Kanaryjskich, prawdopodobnie ze względu na takie czynniki, jak niedobór nieruchomości na sprzedaż i przesunięcie w górę rynku, szczególnie w przypadku Balearów. Pandemia mogła również zwiększyć zainteresowanie domami na wyspach, które są postrzegane jako oferujące lepszą ochronę przed wirusem.

Z kolei w Katalonii rząd regionalny nakłada najwyższe podatki od nieruchomości w Hiszpanii, a ostatnio wprowadził środki mające na celu kontrolę czynszów, co zniechęca do inwestycji. Czynniki te mogą pomóc w wyjaśnieniu, dlaczego ceny nieruchomości w tym regionie są bardziej stonowane niż w innych częściach Hiszpanii.

Liczba transakcji na przykładzie sierpnia 2021

Według analityków cytowanego już portalu Idealista, w tym roku mieliśmy najlepszy sierpień od 2007 roku, jeśli chodzi o ilość zawartych transakcji sprzedaży nieruchomości. Ta liczba wzrosła w tym roku już o 37%. Według danych INE, w sierpniu tego roku zarejestrowano 49.884 transakcje. Był to wzrost o 57,9% rok do roku. Ponad 40 tysięcy to były nieruchomości z rynku wtórnego. 

Według Francisco Iñarety, rzecznika Idealista:

„Liczba operacji drugi miesiąc z rzędu jest na rekordowym poziomie nie widzianym od ponad dekady. Stopniowe wyjście z pandemii, rekordowe poziomy oszczędności gospodarstw domowych, niskie stopy procentowe z EBC i najlepsze od lat warunki kredytów hipotecznych, podtrzymują apetyt Hiszpanów na kupowanie. Ten apetyt potęgowany jest przez zerową (nawet ujemną) rentowność depozytów bankowych. Jeśli ten wskaźnik sprzedaży się utrzyma, prawdopodobne jest, że podaż dostępnych nieruchomości znacząco spadnie, co może spowodować napięcia cenowe w przyszłości”.

Jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości z rynku pierwotnego, utrzymuje się ona na poziomie niższym od najwyższych wartości zanotowanych wiosną 2014 roku i nie przekracza 10.000 transakcji (9.609 sztuk w sierpniu). Jednak procentowo największy wzrost ilości transakcji w tym roku odnotowuje właśnie rynek pierwotny: 43,4% w porównaniu do pierwszych ośmiu miesięcy 2020 roku. Rynek wtórny w takim samym ujęciu wzrósł o 35,7%.

Liczba transakcji sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii według regionu

Najwyższe wzrosty rok do roku jeżeli chodzi o liczbę sprzedanych nieruchomości w Hiszpanii odnotowują regiony:

• La Rioja (84,8%),
• Comunidad de Madrid (77,3%)
• Comunitat Valenciana (72%)

Po drugiej stronie mamy:

• Kraj Basków (8,3%),
• Kantabria (20%),
• Estremadura (21%)

czyli regiony, które odnotowały najniższ wzrosty.  

Andaluzja, Katalonia, Galicja, Kastylia-La Mancha i Nawarra również plasują się powyżej średniej krajowej. Z kolei w Aragonii, Asturii i Wyspach Kanaryjskich wzrost ilości sprzedaży nieruchomości rok do roku wynosi niespełna 27%, co plasuje je na samym dole tabeli.

Pod względem wartości bezwzględnych najbardziej widoczne są Andaluzja (10.401), Katalonia (7.606), Comunitat Valenciana (7.339) i Madryt (7.321). Po drugiej stronie klasyfikacji znajduje się kilka regionów, w których w sierpniu zarejestrowano mniej niż 800 sprzedanych nieruchomości: Asturia, Kantabria, Estremadura i Navarra.

Ceny nieruchomości - sytuacja w Andaluzji

Rynek mieszkaniowy w Andaluzji rozwija się prężnie, być może po części dzięki decyzji rządu regionalnego o obniżeniu podatku ITP od przeniesienia własności i podatku AJD, odpowiednika polskiego PCC, podjętej w kwietniu 2021. 

Z badań portalu nieruchomości Idealista wynika, że pięć z dziesięciu największych gmin, w których ceny od początku pandemii wzrosły najbardziej, znajduje się na wybrzeżu Andaluzji. 

Analitycy portalu Idealista porównali ceny wywoławcze we wrześniu 2021 roku z tym samym miesiącem roku 2019, aby uzyskać punkt odniesienia sprzed pandemii. Badania wykazały, że nadmorskie gminy w Andaluzji odnotowały jedne z największych podwyżek cen ofertowych w Hiszpanii, być może z powodu wpływu pandemii na podaż i popyt.

Ceny wywoławcze wzrosły najbardziej w dzielnicy Las Salinas w Roquetas de Mar w prowincji Almeria, o 46% w porównaniu z 2019 rokiem. Marbella ma trzy dzielnice w pierwszej dziesiątce, prowadzi Nagüeles ze wzrostem o 41%. Oprócz jednej z dziesięciu najlepszych dzielnic w Esteponie, Andaluzja ma pięć z dziesięciu najlepszych dzielnic, w których ceny wywoławcze wzrosły najbardziej w trakcie pandemii. Wszystkie te dzielnice są interesujące dla inwestorów zagranicznych.

Najnowsze dane Stowarzyszenia Notariuszy Hiszpańskich pokazują również, że ceny nieruchomości rosną w Andaluzji szybciej niż w jakimkolwiek innym regionie, z wyjątkiem Balearów, które również są interesujące dla inwestorów zagranicznych. 

Wszystko wskazuje na to, że rynek mieszkaniowy na Costa del Sol przeżywa mini boom po pandemii, być może nawet dzięki pandemii. Kupujący są bardziej niż kiedykolwiek zainteresowani regionami oferującymi przestrzeń i świeże powietrze w pobliżu miast, które z kolei są dobrze skomunikowane. Odejście od centrów miast w kierunku wybrzeża pomaga wyjaśnić, dlaczego ceny ofertowe spadają w większości dzielnic Barcelony, a rosną w miejscowościach wypoczynkowych, takich jak Marbella.

[źródła: Idealista, SPI]