Jaki będzie 2021 rok dla hiszpańskiego rynku nieruchomości?

2021 za nami. Zachęcamy do lektury -> Rynek nieruchomości w Hiszpanii w 2022 r. Jakie są prognozy dla inwestorów?

Hiszpański rynek nieruchomości w 2021 - kupujący

W 2020 pandemia spowodowała, że wiele osób, które planowały zakup nieruchomości w Hiszpanii, wstrzymało się z decyzjami. Ci kupujący czekają na możliwość swobodnego podróżowania i pokładają duże nadzieje w szczepionce. Deklarują, że planują przyjazd do Hiszpanii i zakup nieruchomości jak tylko będzie to możliwe bez kwarantanny. To jednak tylko jedna strona medalu.

Druga, to ta grupa kupujących, którzy po pierwszym lockdown stwierdzili, że każdy ewentualny kolejny lockdown wolą spędzić w swoim domu w Hiszpanii, gdzie będą mieli słońce i piękną pogodę oraz możliwość wyjścia choćby do ogrodu. Do tej grupy należy też wiele osób, które nosiły się z decyzją zakupu nieruchomości w Hiszpanii od miesięcy czy lat, ale nie realizowały swojego pomysłu do tej pory ze względu na konieczność pojawiania się codziennie w biurze lub doglądania własnej firmy. Lockdown pokazał, że pracować można tak samo efektywnie z domowego biura, które może równie dobrze znajdować się w jakimś fajnym, ciepłym miejscu – na przykład w Hiszpanii. Do tej grupy zaliczają się głównie kupujący z północnej Europy.

Brexit, a hiszpański rynek nieruchomości w 2021 

Ciekawym casusem są Brytyjczycy, nad którymi w 2020 roku poza pandemią zawisło jeszcze widmo zbliżającego się nieuchronnie Brexitu. Ta grupa kupujących decydowała się na zakup nieruchomości w Hiszpanii często bez przylotu, na podstawie zdjęć, filmów, opisów i dokumentacji nieruchomości dostarczanych przez pośredników. Brytyjczycy uświadomili sobie bowiem dwie sprawy:

1. Zakup nieruchomości w Hiszpanii od 1.01.21 będzie dla nich dużo bardziej skomplikowany, bo będą traktowani jak kupujący spoza UE, co przekłada się na więcej dokumentów i pozwoleń, które trzeba będzie zgromadzić;
2. Siła nabywcza funta szterlinga może bardzo spaść, gdy Brexit stanie się faktem, więc dużo bezpieczniejszą lokatą kapitału będzie zakup nieruchomości w Hiszpanii jeszcze w 2020 roku. 

Dzięki temu agencje obsługujące klientów brytyjskich, szczególnie tych z wysokiej półki, zaliczają 2020 rok do bardzo udanych. 

Czy w 2021 ich dobra passa będzie trwała? Brytyjczycy od lat byli najliczniejszą grupą kupujących hiszpańskie nieruchomości cudzoziemców i hiszpańska gospodarka czerpała z tego ogromne korzyści. Jestem przekonana, że bardzo szybko hiszpański rząd zaproponuje brytyjskim kupującym rozwiązania ułatwiające im powrót na hiszpański rynek nieruchomości. Dużym ułatwieniem może tu być specjalna pozycja Gibraltaru, który ze względu na swoje położenie geograficzne jest na najlepszej drodze, żeby wynegocjować sobie dużo lepszą umowę z EU niż Wielka Brytania. Myślę, że Gibraltar może stać się brytyjskimi „tylnymi drzwiami” do rynku nieruchomości w Hiszpanii.

Na co powinniście zwrócić szczególną uwagę planując zakup nieruchomości w 2021 w Hiszpanii?

Najważniejszą sprawą jest jak zwykle dokładne przemyślenie, czego Wam potrzeba. Ta zasada jest stała i nie zależy od sytuacji na rynku. Polecam poczytać o różnych regionach Hiszpanii, a potem rozejrzeć się po wybranym rynku i zapoznać z panującymi na nim zasadami. Trzeba pamiętać, że Hiszpania jest zbiorem autonomicznych wspólnot, a ich autonomia przekłada się również na przepisy podatkowe. Polecamy śledzić nasz blog, staramy się publikować aktualne i przydatne informacje związane z rynkiem nieruchomości i samym procesem zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Ceny nieruchomości w Hiszpanii w 2021

Mamy pewną klientkę, która od kilku dobrych miesięcy co dwa – trzy tygodnie dzwoni, żeby zadać nam to samo pytanie: „Czy ceny już spadły?”. To pytanie niepozbawione sensu, biorąc pod uwagę sytuację pandemiczną i spowodowany przez nią światowy kryzys. Okazuje się jednak, że w Hiszpanii ceny nie spadły. Wręcz odwrotnie, jeden z największych portali nieruchomościowych w Hiszpanii, Idealista.com, podał, że w 2020 roku ceny wzrosły o 0.9% [źródło: Idealista]

W tym samym artykule Idealista tak przedstawia tendencje w 2021:

„Pomimo przewidywań wielu analityków, że przyszłość przyniesie drastyczne spadki cen, jest bardzo prawdopodobne, że ceny nieruchomości w 2021 roku będą się zachowywać tak, jak w roku 2020: spowolnienie spadków i tendencja wzrostowa na większości rynków. Działania EBC, historycznie najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, stabilność nieruchomości na tle innych aktywów oraz nadzieja na szybkie ożywienie rynku mogą spowodować wzrost cen.”

Moim zdaniem rynek należy po prostu obserwować, bo brak generalnych spadków nie oznacza braku okazji. Już w drugiej połowie zeszłego roku zauważalny był trend większej otwartości sprzedających na akceptowanie ofert. Akceptowane były oferty o 10, a czasem 15% niższe od cen wyjściowych. Im wyższa półka nieruchomości, tym te procentowe rabaty były niższe. 

Nieruchomości przejęte przez banki 

Warto też obserwować banki i ich portfolia nieruchomości, chociaż nie spodziewam się tutaj cudów. Nieruchomości przejęte przez banki mogą być atrakcyjne cenowo. Warto jednak zwrócić uwagę, że w większości są to nieruchomości, których nie udało się właścicielom sprzedać przed zajęciem przez bank, co stawia pod znakiem zapytania ich atrakcyjność rynkową. Banki najczęściej wystawiają nieruchomość po cenie odpowiadającej wartości kredytu, więc cena nieruchomości pochodzącej z przejęć bankowych może wynosić między 40 a 60% oryginalnej wartości. Tu pojawia się pytanie, czy cena wyjściowa z okresu nieruchomościowej bańki w pierwszej dekadzie 21. wieku była adekwatna do walorów użytkowych nieruchomości i jaka jest realna wartość tej nieruchomości dzisiaj. Kolejną istotną kwestią jest aktualny stan techniczny takiej nieruchomości. Często właściciele mając świadomość, że będą musieli oddać mieszkanie bankowi, wynosili z niej wszystko, co przedstawiało jakąkolwiek wartość (łącznie z gniazdkami) i nie przejmowali się specjalnie tym, co po sobie zostawią. 

Jaka jest zatem recepta na zakup nieruchomości w Hiszpanii w 2021?

To uważność. Obserwujcie rynek, dokładnie czytajcie oferty, zadawajcie pytania. Rozejrzyjcie się też za sprawdzonym pośrednikiem, który stanie się Waszym przewodnikiem po rynku i zagwarantuje bezpieczeństwo Waszej transakcji. I nie wierzcie w mega-okazje. Jeśli coś wydaje Wam się zbyt piękne, żeby było prawdziwe, to zwykle tak właśnie jest.